房地产销售主要分为现房销售和期房销售，现房销售对应库存去化，而期房销售对于房地产企业自有资金要求相比现房销售来说要低，对房企整个资金链条运转起到加速作用，也对地产投资起到较大的拉动作用。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。现房的销售可以起到去库存的效果。期房是指开发商在建的、不能交付使用的房屋，但是在取得商品房预售许可后，可以将这些房屋进行预售给消费者。目前国内实行的商品房预售制度，房地产开发企业可将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。由于可以预先收取款项，相对于现房来说提前收回了部分资金，可以以此进行下一步的投资，从而加快从拿地到竣工整个地产链条。

期房销售额约为现房的3.5倍且比值大体呈现下降趋势，除08年金融危机前后两者销售额同比增速基本保持一致。从总量数据来看，期房销售多于现房销售，销售额比例大约为3.5:1,2012年至2015年期房销售相对于现房销售有所下降，但16年的比例略有上升。此外，总体上来说现房与期房销售同比增速基本保持一致，除了08年金融危机之前期房销售增速大幅超过现房导致房地产泡沫，以及金融危机之后为刺激经济复苏而拉动房地产投资增长时也出现期房销售额增速超过现房的现象。

期房销售比例方面，三线城市期房相对于现房销售额基本呈现下降趋势，而一线城市则在区间内波动，二线城市大体下降但2016年略升。具体来看，三线城市由于去库存的推进，期房相对于现房销售由较大的下降趋势，而一线、二线城市由于2016年前半段房地产销售火爆，使得2016年期房销售相较于2015年略有抬头。一线城市期房与现房销售比处于水平波动情况，而二线城市则有下降趋势。一二线城市期房与现房的销售同比增速基本呈现一致的走势，并没有出现太大的分歧，只有2016年上半年一线城市房地产市场火爆之时，期房销售同比增速明显高于现房销售，但随后对一线房地产市场的调控政策使得期房销售同比增幅下降并且逐渐与现房销售重合，走势重归一致。

对于三线城市来说，期房与现房销售增速规律明显不同于一二线城市，2015年后现房和期房销售同比增速出现分化，对应棚户改造的推进及棚改货币化施行。棚户区改造自2005年就已经开始，但发展较为缓慢，直到2014年央行设置了PSL（抵押补充贷款）工具，支持国家开发银行等政策性银行加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，采取实物安置和货币补偿并重的措施，从图中也可以看出2015年后现房销售累计同比上升较快。在2015年6月之后，棚改补偿模式转向货币安置优先，货币化安置是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，之后居民再到商品房市场上购置住房。居民得到补贴后拥有一定的现金，且原有土地被拆迁，则有需求且有资金购置现房及期房进行安置。总体来说，在以货币化安置为主的政策逐步推行后，对三线城市期房销售额产生了促进作用，从2015年6月至今一直保持增长的趋势，拉动三四线城市地产投资，进而为总量上的房地产投资增长助力。同时现房销售额同比也保持较高的增速，至2017年增速回落，三四线城市房地产去库存有一定成效。

虽然三四线城市期房销售额累计同比增速呈现上升趋势，对房地产投资产生一定拉动作用，但下半年三四线城市地产市场量、价两方面均存在压力，期房销售对三四线城市地产投资的拉动或难保持一直增长的态势。从价上来说，三线城市商品房销售面积与销售额的分歧，显示三四线城市未来调控房价的可能性增加。图中可以看出2015年初至2016年3月，现房销售面积与销售额有较大分歧，主要原因为当时三四线房地产市场还是以去库存为主，带动现房销售火爆，进而推高现房的价格，使得销售额增速远超销售面积，但随着棚改任务完成良好，去库存取得成效，二者又归于统一。另一方面对于期房销售，2017年至今销售额与销售面积产生了明显背离，说明三四线城市房价对于销售额产生了一定的支撑，但由于此次棚改货币化目的为安置棚改户以及去库存，或并非推动房价过快上涨，故而多地政府已经开始调控当地房价，如2017年3月以来，河北涿州、涞水、浙江嘉善、安徽滁州、张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。

从量上来看，多省2017年上半年棚改货币化安置推进较快，本年任务完成情况较好，下半年继续对房地产市场发力程度或将有限。例如：2017年，安徽省新开棚户区改造目标任务为33.2万套。截至6月底，全省新开工棚户区改造24.87万套，开工率达74.88%。甘肃省截至6月底，甘肃省新开工棚户区改造110922套，开工率为66.7%，棚户区改造基本建成55307套，完成率为82.6%。

销售对投资拉动领先时间长短变化：风险偏好下降，关系逐步打破

2009年以来房地产开发商风险偏好在逐步下降。下图中，上面的四个圈表示当商品房销售面积回落的时候，对房地产投资回落的影响时滞在缩短。前两个圈可以看出时滞大约为2-3个季，而后两个圈可以看出，商品房销售额下降的时候，房地产开发投资完成额也在当期下降；下面三个圈则表示：以前如果销售见底后回升了，房地产投资滞后两至三个月后即回升，而近期回升的时滞越来越长，2015年2月商品房销售触底回升，而11月时房地产投资才开始回升。这表明开放商日趋谨慎，风险偏好在降低。