|
棚户区改造由来已久，是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。中国从2009年开始，对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。2015年之前的棚改安置都以实物安置为主。所谓实物安置，指的是政府主持新建一批安置房，然后根据被拆迁房屋确权面积确定安置房对接面积后上靠标准房型对被拆迁人进行安置的方式，一般的面积对接原则是在原地段提供与被拆迁房屋等面积的安置房，或者在其他地段提供与被拆迁房屋等市价的安置房。 2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求进一步做好城市棚户区改造，并积极推进棚户区改造货币化安置。我国的棚户区改造的补偿模式由之前的实物安置为主转为货币安置为主。货币化安置，指的是在拆迁棚户区住宅房屋时，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。通过货币补偿的方式替代了原有的实物补偿，解决了重复建设问题。货币化安置主要有三种方式。
在棚户区改造中积极推行货币化安置，扩大货币化安置比例，有利于降低商品房库存，调整结构，实现棚户区改造与房地产市场联动，促进房地产市场平稳健康发展。棚改货币化一方面提高了居民的购买力，从而带动三四线城市房地产去库存，提高房地产销售从而带动房地产投资，拉动GDP，并且改善居民生活，改造城镇危旧住房、改善困难家庭生活条件。 货币化安置得以较快推进，PSL（抵押补充贷款）投放是一大助力。PSL是中国人民银行于2014年4月创设，其目的是为支持国家开发银行等政策性银行加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，给开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。央行通过PSL向国开行发放贷款，之后国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行再偿还央行贷款。PSL的投放大量集中在15年，而2017年央行投放的抵押补充贷款数量较2016年缩减较大，其中去年1-7月的PSL贷款总额为7035.11亿元，而相比之下今年1-7月仅有4168亿元，累计同比下降42.94%。
除PSL投放外，与棚户区改造相关的企业债券发行等也是棚改货币化安置资金一大来源。发改委于2013年8月颁布的《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》中提出，凡承担棚户区改造项目建设任务的企业均可申请企业债，并将融资规模上限比例由60%放宽至总投资的70%，对专项用于棚户区改造项目的发债申请，发改委将按照“加快和简化审核类”债券审核程序优先办理。国家发改委于2014年5月发布的《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》中表示，要研究推出棚户区改造项目收益债券，且该债券不占用城投发债指标，并且对实施棚户区改造的地方城投类企业发债不再实行分摊还本的强制性债券方案设计。
从图25中可以看出，棚改货币化实施后，对三线城市地产销售与投资均产生了较大的拉动作用，助力三四线城市房地产市场销售与投资回暖。 房地产相关政策简要梳理：政策调控是地产销售变动的主要原因
2008至2009年主要以带动经济复苏为主，地产销售得到较大促进 08年金融危机爆发后国内经济也受到冲击，为刺激房地产发展，国内出台了一系列救市政策，主要例如：2009年《政府工作报告》中提出的，2008年9月份后，国际经济形势急转直下，对我国的不利影响明显加重，政府将宏观调控的着力点转到防止经济增速过快下滑，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，五次下调金融机构存贷款基准利率，四次下调存款准备金率等。2008年10月，央行扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，将贷款利率的下限调为0.7倍，首付比例下调为20%。在积极的财政政策和适度宽松货币政策以及相关各项支持政策的刺激下，地产销售增速触底反弹快速上涨，房地产行业复苏也带动国内GDP等指标转好。 2010年至2013年主要以遏制房价过快上涨为主，地产销售增速应声跌落 2009年房价过快增长，在2009年末环比增幅达到了顶峰，过快的房价上涨容易导致泡沫且危害金融和经济安全，国内出台一系列政策抑制房地产过热的势头。主要政策有：2009年12月14日国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措（“国四条”），会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”，实行更为严格的差别化住房信贷政策，施行限购，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，即“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年7月12日国务院要求继续严格执行限购政策，对上涨过快的二、三线城市也要采取限购。地产销售增速也遭遇了断崖式下跌。 |
