陈志：我觉得我们必须要准确判断市场，三月份二手房放量，历史最高，大概四万多套，新房商品房一万套左右，没有放量，正常的情况，所以我们判断这个情况不能够听忽悠，必须要看到具体的量，一月份确确实实房地产新房的价格快速上涨，二三月份回到了去年的平均价格上，没有那么邪乎，所以我们说房地产的调控有时候都是媒体忽悠出来的，我们看去年到今年这个调控，实际上最近大家热炒的话题，房价也好，怎样也好，我个人判断，确确实实有成交量放大的因素，第二个确实存在房价一定的上涨，这两个因素导致了我们这个行业买涨不买跌，有这行的态势在里面，也算是一个定律。第三个因素，货币宽松的因素，使得我们老百姓明显感觉到自己的财富的缩水以及考虑到自己资金避险的要求，这种心态和预期在去年的下半年和年底特别突出。第四个因素，开发商通过一些饥渴式的销售，300套，3000人，造成了一房难求的局部爆发的局面，另外我们的媒体不断的放大，为了自己的一己之私，采取了不恰当的方式，过度的宣传和炒作，这些因素加在一起形成房价市场的共振，消费者预期被放大，消费恐慌心理被放大，所以去年四季度到今年二季度房价是恐惧因素带来的，其实从具体的数据量看，没有那么邪乎，二手房市场反映最明显，这中间还有一个政策性预期的变化，政策性预期也带来了巨大的恐惧，二手房的放量20%，这个很正常。

G.O（onno）van Veldhuizen：女士们、先生们，欢迎大家今天的光临，我很荣幸今天可以在这个展览会跟大家见面。我的爸爸妈妈是中国人，但是我不是在中国出生的，我是全欧洲第一个华人市长。我今天很荣幸来到房产展会跟中国投资人交流，首先想简单的介绍一下荷兰，荷兰是一个小国家，很欢迎外地的人去投资。我从1979年到荷兰，我是学工商管理毕业，我曾经当过副市长，也当过另一个城市的市长。我现在也是一个主席，在荷兰华商会，我想先介绍几个荷兰的特点，我相信大家也看到了报道关于荷兰的经济，现在在荷兰还有三个AAA等级的银行，这是很重要的信息，如果你要投资房产再一个国家，首先你要知道钱是放在在安全不安全的地方。我也认识一些朋友，好几年前投资了一些国家，今天的价格已经掉了一半了，荷兰是一个很有优势的地方在欧洲，他就是在欧洲的中间。荷兰有三大城市，有鹿特丹很有名的码头，也有全世界第三大的机场，荷兰的经济在欧洲是有很强的拉动力的。

国家城镇化的发展战略，新城建设如何进行，新城建设当中房地产发展有哪些机遇，老百姓置业应该怎么样跟随这些规划进行自己的安排，下面我们有请国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成先生做主题演讲，大家欢迎。

孙霞：现在我们不是没有优惠的问题，而是没有房子卖。

赵秀池：给我的题目是新政下北京楼市发展现状趋势与发展，我讲三个问题，第一个是北京楼市发展现状，主要有四个观点，第一个新建住宅和二手住宅量价齐升，住宅市场由增量市场存量市场转变，有一些数据，一个是国家统计局3月18日公布的2013年3月份70个大中城市的数据，60个城市的房价是上涨的，新房上涨2个百分点，二手房上涨2.2个百分点，根据中原地产的数据，三月份北京楼市刷新了09年12月份以来新建住房和二手住宅成交历史最高点，创下了三年以来单月成交的新高，链家地产的数据也证明三月份环比上涨了146.3%，二手房的成交周期也大幅度的下降，因为有新政的因素。从成交价格来讲，链家地产数据，二手住宅均价27301元，环比上涨7.5%，细则出台以后成交量环比比上一周大幅度下降了68%；二手房的交易量超过了新房的交易量，住宅市场已经从增量市场向存量市场转变，3月26日的数据，二手房住宅网签套数达到了3000多套，新增住宅的签约套数14651套，根据住建委的网签数据2012年北京商品住房签约23万套，新房9.4万套，二手房13.6万套。第二个观点是房价区域差异明显，2012年北京新建商品住房均价2.07万，不同区域下降的是不一样，五环外下降了2.1%，四环到五环是上涨了0.6%，四环内上涨了5.6%，二手住宅的成交也同比上涨了5.1%，因为二手房大多位于中心城区和核心区，区域优势比较好，我爱我家的数据统计，去年全年四环内新建住房成交均价3.9万，四环到五环是3.3万，五环到六环是两万，2012年住房市场呈现两个二八开，一个是成交量占了86.5%，老百姓买的房子140平米以下的户型占了80.1%，这里面还是刚需，中小户型是老百姓的急需，再有政府供地，供房都往新城倾斜，所以住房供应都在五环以外，所以老百姓的选择也是被逼无奈。

第二个问题是北京新政和北京房价的走势，现在我浏览了一下各城市的新政的细则，北京的新政更有新义，既照顾了改善性和刚需的需求，也对投资性的需求有了限制的手段，原来了独身可以买房，现在网上说限购，实际上增加了，你独身，满18岁就可以买一套房子，不用弄一个假结婚买房了，实际上照顾了刚需。还有专门成立购房资格审查机构，专门打击假结婚，各种骗购的手段，如果严重的话，可以追究刑事责任，提高二手房的首付比例加大打击的力度，北京二手房4月1日起不低于70%，公积金贷款原来可以上浮30%，你如果是第二套，也不允许上浮了，所以北京的政策是有保有压的，所以北京市房价的调控目标是保持基本稳定，房价在2012年的基础上保持稳定。你供应的房子越是郊区，新城房价就越便宜，因为我们统计的是均价的问题。

我们提出来，北京周边的这些区县，一定先要有产业，后有城市，没有产业，如果仅仅是居住，这个新城是发展不好的，所以我们提出来医疗，教育，培训，文化、会展应北上和东移。

多年来，北京房地产展示交易会伴随和见证着房地产市场的成长，在推动房地产市场的健康发展方面，作出了积极的贡献。

还有一开始就应该考虑我们的工业外移，人口外迁，交通外延为整个未来的都市开通绿色通道，所以现在困难了，无法解决。

王珏林：大家好，北京市的春季房展会召开了，首先表示祝贺。吸引这么多的国内外的嘉宾和朋友，给我们消费者提供了很好的选房、看房的场所，这也是一个好事。给我的题目是“新兴城镇化和新城发展”我按照这个来谈一点想法，先谈谈对新型城镇化的看法，为什么要提，怎么做，还是谈一点自己的看法。实际上我国的城镇化应该从改革之初就已经拉开了发展的序幕，因为在十五届全会就已经提出了要积极稳妥的推进城镇化，在2002年十六大又提出了要全面繁荣农村经济，加快城镇化的进程。在07年的十七大又提出来走中国特色的城镇化道路，统筹城乡发展布局合理，节约土地，功能完善，以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。

主持人：我做房展会这么多年，我也建议大家要有个正常的数据，北京市09年供应还可以达到12万套，09年以后新房市场交易七万套左右，平均一个月一万套房子是正常的数据，所以我们大家一定要理性的判断市场，怎么理性，就看交易的数据，不要听别人说房价涨了跌了。现在为什么大家可以从随便的任何地方打开手机看到房产的信息，为什么这么多朋友到房展会来，我给大家的建议是信息不缺乏，但是我们缺乏真实的，有真相的信息，让开发商面对面和业内交流，同时我也有一个跟陈会长说的，我们有一些媒体实际上是我们也在私下说，现在媒体的话语权在谁手里，在80、90后手里，他们拿着笔和话筒，但是他们没有房子，所以他们要千方百计的打压房价，但是实际上这都是屁股决定脑袋，有人实际上已经买了房子了，他就会出台抵御相关的政策，没有买房的就希望房价下跌，这也是我们消费者需要理性的分析，也希望我们的媒体能够理性报道和客观的分析房地产形势。

国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成

第三个问题是城镇化发展城市，刚才王主任讲了一个新的政策，就是大的支持，中央经济工作会议上指出，城镇化是我国现代化建设的历史人物，党的十八大提出坚决走中国特色新兴城镇化的道路，除了城镇化还有工业化、信息化，也是实现城乡一体化，解决三农的途径，当城市化超过了30%，这些城镇化会加速，大量的剩余劳动力离开土地，大量的劳动力会进入城市、城镇，特别是进入大城市的工厂，而目前我国的城市化率已经达到51.3%，所以我国面临着前所未有的发展机遇。

李飞：刚才几位老总都是业内人士了，我相对属于消费者，我买的房子在三环边上，当时是1.7万，现在已经到了七万了，我觉得未来房地产发展方向，我们跟相关的德国、法国的搞金融的地产商沟通过，我们发现中国最适合的发展模式就是高福利，高投资，金融、证券、房产交易化，现在我们看到很多房地产价格产权交割非常麻烦，交易的价格非常高，未来一定会变成金融资产证券化，比如说学区房孩子要上学，你不用真实的买一套房子，你只要支付一个相关手续，资产化之后，你所有的关系发生的权益都可以转移，其实这个时候房地产发展方向  会超出市场交易，但是交易的是权利的转移，这个是国际同行的，中国的房地产业发展一定是朝着这条路走，而且这个课题已经有人在研究了，而且国外的很多机构对这块的兴趣点非常非常高，这也是未来最大的趋势。

首先有请主办单位北京市住建委房地产开发主任王燕涛致辞，大家欢迎。

荷兰人本身都受过很多的高等教育，也很努力，荷兰的生活指数是很高的，荷兰人非常喜欢中国人，因为荷兰人和中国人一样都是很卖力的做事情。荷兰人在欧洲是非常喜欢做生意的，他们也有一个名称“欧洲的中国人”，荷兰也有很多华人，现在为止有十几万的华人，在阿姆斯特丹和鹿特丹都有华人的“唐人街”。荷兰的经济到今天也是很稳定的，荷兰现在这个国家也非常欢迎外来人到荷兰移民，特别欢迎一些高技术人员，如果你是高技术人员的话，荷兰政府非常欢迎你们。

王燕涛：各位来宾，媒体朋友，大家好，非常高兴代表主办单位北京市房地产开发市场参加今天的开幕式，北京房展作为北京楼市的风向标，在京城楼市具有强大的影响力，树有京城楼市第一展之称，创办至今历时20年，始终致力于推动北京市房地产市场的繁荣和发展，国五条出台以后，财政、税收等政策陆续出台，在此宏观背景下，开发企业如何调整售后价格和适应房地产形势，购房者应如何提炼信息，从而推动房地产的平稳、健康发展，为了满足广大购房者了解房地产、顺应新趋势，本届春季房展会将举办北京房地产市场发展与城市建设研讨会，中国商业地产发展峰会，中国旅游地产发展峰会等七个论坛，同时展会期间将组织各省市，开发企业，进行项目推介，让广大购房者能及时了解项目的开发情况，举办验房收房、装修建材、金融房贷等多项置业活动。为百姓提供全方位、优质综合的服务，最后预祝开发企业在本届展会上有好的成绩，预祝2013年北京春季房展会圆满成功，谢谢大家！

主持人：感谢塞浦路斯大使热情洋溢的讲话，下面我们有请荷兰霍伦市市长G.O（onno）van Veldhuizen上台讲话，大家欢迎。

第四个区县产业分工不同，大家都干的一个事儿，都是搞房地产，都是搞工业，肯定出现的竞争就很激烈。

李翊：各位领导、嘉宾，朋友们，今天的天气非常的晴朗，是一个非常美好的日子，在此我谨代表海口市人民政府，海口市住建局和参展的30个单位向在座的各位朋友表示亲切的问候。

王璐：现在的价格都是建委管控一房一价的，定价也是在合理的指导区间，相对来说与其关注价格，不如关注产品本身的价值，如果符合购房者需求的话，就可以出手。

金隅花石匠策划总监邢涛

主持人：陈会长从宏观经济包括北京市房地产业的发展，包括相关的一些分析上给了我们一些结论，他的结论是经济是弱复苏，房地产呈中性的发展，房价保持稳定。下面我们听听其他几位对北京房地产走势的判断。

孙霞：我想先跟大家分享两个小故事，一个是春节之后，大概是一月中旬的时候，我们中粮万科长阳半岛开了一个菜市场，一方面结合政府推出的新建小区要配建菜市场，另外是结合业务的切身的需要推出了菜市场，当天我们搞了一个活动，当时也有媒体参加，相关的领导参加，当时我们不以为会有多少的客户参加，但是开业当天的客户的数量远远超过我们的预期，业主买菜结帐和我们买房结帐一样，都是排号，这个不是因为菜便宜，而是解决了客户基本的需求居住的问题；第二个小故事，我们最近和政府、教委一起推进社区小学开学的问题，有1/3的售楼员分出去接客户的电话，关于业主子女入学的问题，所以通过这两个事情，我想说的是对于刚需的客户来说，买房的一个主要的需求还是满足自己居住和生活的需要，你说有多少人说现在是纯改善的住宅，也有，但是大量的客户的需求是在刚需这里。房山市场首次置业超过了70%，进入2013年以后，随着政策的收紧，这个比例还在提高  。

二是大中小城市，东部和西部地区经济发展差异过大，投资就业、消费集中在大城市，集中在东部，削弱了中小城市发展的基础。

按照我国每年城镇化率1%的保守估算，大概每年有1000万农村人口进城，刚才王主任说了，我们的城镇化水平发展不均衡，一线城市的城市化率已经到了城市化的发展后期，比如说北京的城市化率已经是86.2%，大部分的城市还是中层阶段，所以各地的城镇化的道路是不相同的，一定要走出各地因地制宜的发展道路。尤其对于北京这样的一线城市，处在城镇化发展后期，人口还在聚集，我做课题的时候，常住人口，外来人口，户籍人口不断的增加，而且中心城和核心区增加的是最多的，所以我们现在的北京的特点，交通拥堵，环境污染非常严重，所以对于这样大的一线城市来讲，人口还这样聚集，我们就要处理新城和主城区的和谐发展问题，大型的公共项目要在新城落地，要提高新城的吸引力，按照北京的新城规划发展来讲，现在要大力建设11个新城，这里面有3个重点新城，通州、顺义、亦庄。

我在此代表各参展单位真诚欢迎各界朋友到海口置业、度假、旅游，最后预祝本次展会圆满成功，各参展单位取得骄人业绩，谢谢！

主持人：您的观点就是投资房地产不光是投资实体，物业，将来会有资产证券化的产品，包括国际国内的选择。