第三个特点，住房供应向新城倾斜，按照北京“十二五”规划，三环内原则上不再新政供应住宅用地，四环内不再提供经济适用房用地，2010年我做的一个课题是郭金龙市长委托的，叫加快促进优质公共资源均衡配置，促进城市中心区人口和功能疏解。当时北京的常住人口达到1755万，提前十年达到了2020年北京1800万的目标，所以北京的人口疏解是一个重点问题。

孙霞：四五月份吧。

主持人：您对今年市场的走势和房山区域这块怎么看？

邢涛：我们在通州区域，对于通州这块来说，上半年确实有几个利好，一些品牌的房企在通州拿地了，带动了房价的上涨，我们感受也非常深，国五条出台以后感受也非常深。

在2011年，塞浦路斯与中国庆祝了邦交建立40周年的活动，今年已经是43年了，塞浦路斯与中国保持着良好的双边关系，当然，这也归功于我们的展商以及很多的塞浦路斯房地产商的努力。塞浦路斯作为欧洲的组成国，人口有90万，但是他的地理位置极其重要，具有战略性的意义，坐落在地中海的东边一隅，是连接亚欧非三大地区的重要组成地区。塞浦路斯的文化、艺术都有着非常悠久的历史，可以追溯到一万年前，使塞浦路斯如此特殊的另一个原因，它把传统和现代结合起来，它有着非常悠久的历史文化，也有着非常高水准的现代生活环境。

还有一个，我们的消费虽然也有社会零售额的统计，但是和我们老百姓的真实感受不太一样。我们只是要分行业看，比如说我们的服装业，零售业，电商的光棍节，一年销售的100多亿，网店的模式，前一时间我们也在和家居家电类沟通，态势刚刚回暖，前一段时间是不好的，那是受2011年调控的影响，传导过来过了半个月以后到了家居家电业出现下降，现在的市场从家居卖场的运行市场，刚刚开始好他们就急急的说这轮房地产调控结果会怎样，消费作为我们经济增长的重要力量还维持一个，很重要的原因就是我们现在看我们的收入分配结构当中可用于消费的应该是恩格尔系数仍然居高不下，我们在上条最基本的生活保障线，现在我们看到很多的政策并没有保护中等收入人群的收入的增长，也就意味着大面积的口号式的，运动式的政策不能解决消费的问题，另一方面我们看到高收入抑制消费方面的分配，这方面的改革才可以使我们的收入，或者消费拉动经济的模式得到一个实施。基于上面的收入消费、出口、投资这样的方向，回到房地产，房地产在北京恐怕还是一个拉动经济增长的行业，国家发改委也说了，从来没有说过是支柱产业，也没有看过和了解过这个历史，房地产是不是重要产业，我们也不用说哪一个中央文件上有，我们只是看事实。我们回想98年东南亚金融危机的时候是靠什么改变了中国的经济状况，把中国的经济挽救回来的是我们的住房商品化制度，是我们过去的分配制度的关门，就是靠房地产拉动的中国经济，靠什么拉动的内需，就是靠房地产拉动的内需，因为带动了银行业，带动了上下游，带动了各个产业，这个带动力量是谁都不能忽视的，也不敢忽视的。

存在这些问题的主要原因是什么，一是对如何发展城镇化、长期性，复杂性认识不足，对如何推进城镇化的路径不清楚，不明确。实际上就是我们的短期行为过重，没有按照大城市发展的基本经验去做，比如说我们建设初期就不应该先做里后做外，做好里带动外，就形成了摊大饼，越来越大。

根据我爱我家的统计，2013年2到3月，63个项目计划开盘，开盘的房子91.6%位于五环外，所以住房的供应很明显是也在向新城倾斜。

所以说，这些年我们国家的城镇化发展比较快，到目前我国的城镇化率已经接近53%，应该说这是由改革开放带来的成果，也是市场经济发展的成果，但是在城镇化的运行中确实存在着值得我们研究和解决的问题，比如说我们现在的城镇化，比如说城市的盲目扩张，所以我们越做越大，占地越来越多，还有工程的重复反复建设，拆迁，还有人为的造成了人口规模，所以这些东西实际上都是我们在城镇化初期出现的问题，也是不应当出现的问题。

孙霞：刚才说这两件小事，就是想说明所谓的新城，核心关键点还是在宜居，就是满足居住者最基本的居住需求，再有提升，让他感觉幸福、舒适，所谓的宜居就是基本的居住需求了，刚才说了，你要满足配套，交通，教育，医疗，刚才说了最基本的买菜，吃饭的问题。房山在这方面本身这个区域有很好的DNA的因子，无论是旅游资源，交通资源，城市规划的配套，先天的条件非常好。另外房山区政府大的规划交通有一个非常明确的方向和目标，吸引了大量的开发商入住。

椰风、海浪，蓝天、白云海南岛以独特的自然风光成为南中国的海上明珠，海口作为最美的省会城市，除了独特的阳光、空气，我们还有日趋完善的养老、医疗、文化、教育等配套。海口已经发展成为我们南中国以及海南岛上最理想的第二居住地。

所以伊春由于良好的资源环境，非常适合养生、休闲、度假，欢迎各位嘉宾大我们伊春置业、创业、养生，休闲、度假。谢谢大家！最后预祝我们的交易会圆满成功。

肖金成：大家上午好，非常感谢大会对我的邀请，今天的题目是北京的新城建设，我们对北京的空间布局做了一些研究，把我们的设想跟大家汇报一下，这都是个人的观点，都是我的观点，不代表我所在的单位，也不代表北京市，大家不要误解我说的就是规划和决策。

主持人：给大家的信息是现在市场趋于理性，大家看二季度，三季度的情况可以出手买房，我们在房展会上面每年得提醒大家，越是市场低迷，开发商不好卖房的时候是大家买房的最好时机。我们从展会的角度向消费者说的是买房不要听别人的，要看自己的，什么时候买，什么适合，要自己决定，也不用跟风，时间的关系今天的新城建设与房地产业发展高峰论坛就到这里。

邢涛：我们的价格刚开始制定的就是看低总价，单价比周边的项目便宜了1000元左右。

贾玉鹏：听了陈会长一席话，确实说的比较到位  ，把房地产的现状说的比较透彻，实际上国五条的出台，大家看到时间卡的比较好，正好在全国的两会之前出台的，为什么卡这个时间出台，因为两会各个代表的提案大量的是关于房地产调控的，所以政府承担的压力非常大，这个之前出台的调控政策，政府有一些要代表广大群众有一个说法，再一个刚才陈会长提到了，实际上房地产在整个经济发展的过程中作用是不可替代的，还要保证整个房地产市场健康稳定的发展，所以适当的调控在这种情况下也是非常必要的，透过企业来看，对房地产市场进行调控，对房地产市场发展是有利的。目前落到北京的市场来说，应该说大家已经看到了目前北京市对新“国五条”政策的落实是最彻底的，而且调控的应该是比其他各省市的调控力度都大。具体大房价的整体的走势，我还是同意陈会长的观点，至少二季度房价需要有一定的平稳的发展，大家都知道去年的11月份开始到今年的一季度，房价一直是上行的，比较高的两次增长是什么，去年12月份是比较高的增幅，今年的三月份是比较大的一个增幅，新房实际上在三月份也有一个爆发式的增长。

贾玉鹏：房价肯定是稍微平稳一些，不像去年四季度房价有一个上升的势头，二季度应该不会出现房价的下降，会平稳的发展，我们在北京各个区域，刚才说的几个新城我们都有开发项目，所以实际调控以后，尤其是北京的细则出台以后，来电来访量明显的下降，呈现三个态势，来电来访量的下降，第二个成交周期拉长，第三个成交率在下降，来的客户很多是在观望，我看到了了解一下，房价会不会有一个打折促销，降价，所以三种现象导致了我们整个二季度北京的市场应该是平稳的态势，在这种情况下，二季度价格会有平稳的上涨。后期应该看国家政策的发展，是不是还有新的政策出台，大家可以看到，近期确实是很多项目，由于后期有了价格的拉升，政府建委都没有批预售许可证，我们可以随便说几个项目，金融街融汇这样的项目，包括通州的项目排队的人非常多，就等着拿预售证而去购买，正是因为这样，价格才上涨，供应量增加了以后  客户会被稀释，比如说现在市场十个盘，这么多人，如果市场上有100个盘，每个项目就没有那么多人排队，如果四季度供应量增加，没有新的政策，四季度我觉得会有一个相对的平缓的价格的抬升。

第四个观点，住房刚性需求与改善性需求强烈，目前北京开盘的房子基本上都是日光盘，我的同事说要买某一个楼盘的项目，让我找关系，说那个根本没有房子了，根据房协的统计数据，刚才说了140平米以下的成交量占了80.1%，所以买到房子是中小户型还是刚需和改善性的需求。2011年我接受北京青年报的采访，问的问题是北京2010年房价涨幅42%，全国第一，怎么解释这个问题，我当时解释北京的住房确实有刚性需求，因为独特的城市功能，全国的政治、经济、文化、交通、医疗中心，全国的首都功能更是其他的城市不能比的，所以导致了人口不断的在北京聚集，所以北京买房的需求不仅仅是户籍人口的需求，而是全国、甚至全世界的需求。

第二个是没有对城镇化进行全面的规划、精细设计、安排部署，减少市区内交通、就业、环境、生活上带来的压力，成本太高。三是产业，人口教育，商业配套等布局不合理，造成了北重南轻的状况，四是公共交通之后，行政管理水平低是影响新型城镇化发展的主要的因素；五是没有发挥都市圈的作用，所以没有解决城中心的压力，无法缓解。

四是中小城市的基础设施严重短缺，吸引投资能力有限，缺少支持中小城市发展的鲜明政策，这些应该是我们城镇化需要重点解决的问题。

万科北京公司销售中心副总经理孙霞

所以，北京和京津冀的合作，和河北省的合作一定要加强，如果不加强，北京的本身的问题很难解决。

接着这个课题以后进行了一系列的调研，发现为什么中心城人口聚集，是因为城市功能太集中了，而且各种优质公共资源都集中在中心区，所以在这里面提出了一些观点，要加大中心城向外的推力，增强新城的吸引力，高调的建设新城，均衡的配置公共资源，把人口疏解到新城，通过住宅，住房，土地、产业、公共设施配套，大型的基础设施，公共项目建设等等措施，所以这个报告在2010年3月份得到了郭市长的批示，要求市政府负责通知，在“十二五”规划当中，各个专项规划当中已经体现了这些观点。

所以居住商业工业布局要协调，交通要先行，所以现在实际上北京市重点打造的应该是在南城，确实北京在南城花了很大的精力，尤其是第二机场的建设，它将配套三条高速，两条地铁，解决交通的问题，因为可以说南城是我们企业，投资者，消费者目前应该选择的最有潜力的区域。

主持人：下次的供应什么时候开始？

（责任编辑：王莉）

主持人：这里可以看到全中国最好的房子，也可以看到全世界最好的房子，我们的开幕式到此结束，接下来把我们的重心转移到北京，北京要建设世界都市，新城的建设和发展是我们未来的重中之重。市政府已经做出了新城市建设规划，我们这次参展项目当中，70%的项目也是集中在五环和六环，特别是昌平、顺义、大兴、房山、密云这些新城。

这些都是阻碍我们城镇化发展进程的因素，但是到底我们城镇化有哪些问题呢，我点一下，一是城镇化对我们的拉动程度，工业化现在滞后于城镇化的发展，所以这样的话，城市就出现了盲目扩大，就业压力加剧，生活成本 的提高等现象。所以这样的城镇化实际上是不全面的城镇化，是不协调的城镇化。

海南万宁市委常委吴明阳市长

教育和科研要布局在昌平，影视作品制作的文化产业可以怀柔和密云实现，会展业要在顺义和密云，面向全国的医疗产业，布局在平谷和通州，这样就要产业在周边先分布，物流业应该在大兴。

第二个，北京摊大饼的过程中，各司其职，包括在座的房地产商，老百姓，包括经商的，都愿意在北京城区的周围搞，不愿意到新城去，这样的新城发展肯定会受到一定的影响。所以由于这两大原因导致了以上的结果。

主持人：我们参展的项目有来自海南的，也有来自北国伊春这样一个小城的，下面我们有请黑龙江省伊春市副市长白波致辞。

大家知道，北京市城北，城东，城西不太适合发展工业，因为北方北部是上风上水区，工业的污染会对城区造成很大的影响，西部也不太适合发展工业，因为我们知道首钢搬出去了，发展工业不太好。在哪发展工业呢，亦庄是比较符合的，所以四周的工业区面积很大。但是工业区有那么多的工作岗位，劳动者，他们都在主城区居住，很显然，造成了更大的交通拥堵，紧紧依靠地铁线是不能解决问题的，所以亦庄和它配套的应该是通州，应该是大兴，应该是廊坊。

工业化水平也是会增高的，应该逐步在工业化的中期时代，大家知道工业化有初期、中期和后期，三个时代。在全国看，肯定是初期，在北京就是中期，因为它在选择工业。

今年中国的宏观经济形势是怎样的态势，我们前一段时间和有关部门，一些专家做了简短的半天的时间的交流，并不是很理想，比如说我们其他的像CPI，总体看有这样几个原因，导致我们仍然处在一个弱复苏的状态，一个是我们现在的经济增长仍然要考虑，一直在调整当中，这个压力很大；第二个，我们的出口，出口一二月份呈现了一个比较好的态势，去年末也还可以，但是到三月份，今天早上来的路上听到了一个数据，说开始出现下降了，也就意味着出口虽然对中国经济的增长贡献率不高，但是起码不拖后腿了，我们看不到出口可能对中国经济发展的巨大的推动，但是也不希望能够出现负的拉动，向下的拉动作用，也就意味着我们的出口保持一个相对偏中心，但是也是偏负面的状态。这是一个。

我们再看08年，赵教授说2010年房价上涨了40%多，就是因为政府通过政策引导市民买房，通过买房拉动消费、内需，对抗国际的金融风暴，我们说北京的需求到现在和过去依然是全国性的市场，我们叫供应有边界，资源承载力有边界，但是我们的需求无边界，所以不为什么，就是因为政策转向了，原来是抑制房地产，各种各样的限制，但是都是抑制的措施，但是08年一看不行了，不管是冯仑的夜壶论还是怎样的理论，必须要靠这个才可以救中国经济，我们各项免费政策，优惠政策，统统指向了房地产拉动经济的根本性的救命诺亚方舟，所以我们中国的经济快速走出了金融风暴以来阴影  ，两次的国际型的经济危机都是靠房地产救的。所以坊间也好，媒体也好，都说只有房地产才能救中国，不管对不对，但是事实上就是这样，北京房地产投资在全社会固定资产投资比重是多少呢？我们常年观测，近五年之内，基本上在50%以上，48%到42%之间的浮动之内，所以短期内说让房地产退出投资领域，那么就意味着全社会的固定资产投资的下降，意味着由于固定资产投资的下降带来了投资拉动效益的下降，意味着我们的经济结构当中的很重要的经济增长点的贡献率下降了。更意味着财政的下降，土地的收入下降。如何平衡这件事情，平衡房地产投资在国民经济当中，以北京这样的比重，作用，极其难的一件事情。因为我们要看到房地产承载了大量的银行业、金融业的资金，是一个巨大的资金的消纳池，当我们的M2发到了这样的程度，我们在全世界范围内，货币贬值加剧的前提下，只有房地产才可以吸纳这么大的货币，要不然这些货币怎么出去，意味着我们今年的弱复苏希望房地产呈现一个中性的表现，不能严格的说靠房地产推动经济的过热，通过现在的手段可以看到中心的表现，可能从目前的政策来看，我个人的感觉偏负面，我觉得今年的市场可能会相对去年而言趋冷，房价稳定应该是很大的事情。

主持人：贾总说市场很稳定，买房子的不会像买白菜一样看都不看就买了，大家还是会去比较，去看。二季度会稳定，三四季度应该看市场的执行。

刚才说自住，除了自住，还有投资的需求，如果加上投资的需求，住房的需求就是无限的，而北京的土地是有限的，能盖房的土地也是有限的，所以北京的房价上涨有一定的特殊性。

而且我们在过去的计划经济年代下，住房的需求是受压制的，每家实际上住的房子很紧张，大家实际上过的都是张大民的幸福生活，房屋一间，现在我们的需求是小房不断的换大房，旧的不断的换新的，这些都是根据生活水平的提高是必须的，所以北京的需求还是有大量的刚需存在。

这样和亦庄的工业区有一个互动，这些劳动者下班之后，是向四个方向出去，工业化的压力附加到我们的城区。