第二，如果我们一定要预期房地产市场能够在未来走向更高的市场化程度，如十八届三中全会所称使市场在资源配置中起决定性作用，那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面：（1）供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入市流转，城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。（2）需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。（3）交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。

（三）长期的住房供应体系将走向“三元供应格局”

第二，土地指标偏紧的珠三角和长三角发达城市更有可能和激励从存量领域开启集体建设用地的市场化流转，并在一定程度上缓解住宅用地紧张的格局。从存量角度看，在工业化程度较高的长三角和珠三角范围内，目前处于城市拓展区范围之内，但在产权属性上仍是集体所有的建设用地存量很大，虽然目前已经是工商业或住宅（小产权）用途，但是使用效率普遍较低，如果能够在新的改革方向之下，重新配置这部分土地，则不仅可以提升土地的使用效率，也可以释放出更多的城市用地，而且这部分土地已经处于城市之中，土地价值重估的空间较大，也可以通过税收的形式让地方政府分享这部分收益，因此，地方政府推动这项改革的激励更为明显。

如果我们把决策者视为经济理性人，不同阶段的房地产政策走向以及一项政策在现实中的执行力度都不同程度地取决于决策者所面临的约束条件。因此，房地产政策分析的前提和关键应该是研究现实约束条件的变化。

第二，中国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。官方对这个问题的正式表态是：“解决群众住房问题是一项长期任务，还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。”从第六次人口普查数据可以看出，全国家庭户中56%的家庭人均住房面积低于30平方米，不同地区间城镇居民住房水平也存在明显差异，北京、上海、广东等省市人均住房面积低于全国平均水平。

（一）相同之处

第三，房价控制依然占有重要的决策权重，这一点预计在短期内也不会有明显的变化。尽管到目前为止新一届政府并未对控制房价有过公开的表态，市场也广泛预期房价控制目标和问责机制会有所淡化，并寄望于供给体系的多元化，以使市场之手发挥更大的作用。然而，事实上，由于房价过快上涨会恶化财富和收入分配，产生社会问题，两届政府都对房价上涨保持着比较谨慎的态度。这也是北京、上海、深圳和广州在年底“问责考核”之前纷纷推出新一轮调控的背景所在。

自1998年以来，在中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段，7年处于紧缩状态，1年处于放松状态。从这段历史看，不同程度的调控是中国房地产市场面临的常态。那么，在新的条件下，这种格局是否会发生变化？

第四，以人口城镇化为核心的新型城镇化战略，决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。尽管从数据上观察，农村向城镇的人口迁移规模最大、速度最快的阶段已经过去，然而迁移人口的住房问题却比以往变得更加突出。1996—2005年，平均每年有超过2000万人从农村进入城市。如此大规模的人口流入并没有产生太大的住房问题，因为当时这部分人的“流动性”很强，在城市和农村之间呈现季节性流动，并不会产生太多的住房需求。然而，目前虽然流动人口的规模已经明显下降，但是流动人口的住房需求反而上升，因为他们的流动性开始变差，处于30—40岁的流动人口需要在城市获得住房，以解决子女的教育等问题。因此，这种矛盾会变得更加突出。

第一，房地产作为经济增长和经济转型的支撑力，这一客观事实没有发生变化。具体而言：（1）虽然本届政府更为强调经济转型和结构调整，更为注重市场在配置资源中的决定性作用，然而，这并不代表政府对经济增长的诉求明显降低，也不代表房地产在经济增长中的角色明显弱化。（2）事实上，随着中国经济旧模式的源动力已经趋弱，新动力尚未形成，经济增长处于高速向中高速转换的“空窗期”，如何保证这种转换的平稳实现，而不至于出现失速下滑，始终是决策层面临的现实约束。从这个角度看，与上一届政府相比，考虑到出口和制造业投资对GDP的贡献难以明显改善，房地产仍然是守住增长底线的支撑力，同时也为改革转型奠定一个“缓冲区”。（3）可以设想，2013年，如果没有房地产投资较快增长对经济的支撑，如果没有土地出让金大幅改善对地方收入的支撑，如果没有房地产销售改善对相关产业链的拉动，那么，今年能否实现7.5%的预期目标、甚至能否守住底线，都需要打上一个问号。