非标融资以项目股权作为质押获取融资，放大了财务杠杆，充分撬动外部融资资源，增加可用资金。但是，相比普通的融资方式，此时项目以股权而非债务形式存在于财务报表，公司的管理难度加大，风险更为隐蔽，对于财务风险的控制程度也更低。更重要的是，母公司需对每一个项目公司的融资做担保，项目越多，单个项目负债金额越大，母公司的隐性负债就越多。众多项目公司叠加在一起，母公司的风险亦同步放大。民间借贷利率高，风险大，某些房企融资创新方式使得公司真实负债水平失真，造成部分公司的风险暴露会非常滞后于财务报表的体现。

　　房企通过创新的融资方式降低账面资产负债率，在分析时需要重新确定合并范围和列报属性以提高指标准确度。

　　从合并报表角度看，如果房企选择不并表项目公司，“出表”使企业资产负债结构简单化和隐性化，项目公司的资产、负债全部简化体现为房企合并报表的长期股权投资，但是从合同中的分红机制（投资方要求固定资金回报）、投后管理（投资方不参与具体经营管理）、退出方式、担保及风控措施等可以帮助判断是否为企业实际应该负担的债务。

　　从合并报表角度看，如果房企选择并表项目公司，但是把本质上具备债务属性的投入认定为权益投资，这笔投资将体现在少数股东权益中，如果房企存在少数股东权益频繁且大规模变动的情况，少数股东权益主体性质多为基金、资管、信托等机构，则企业存在部分债务的可能性较大。

　　企业选择披露的销售额或者第三披露的销售额，操盘却不并表的项目或可以计入，但是企业的营收却不可能计入非并表项目。因此，出表很可能造成企业销售额增长长期快于企业营业收入增长亦或是企业现金流量表销售商品，提供劳务的现金流入增速。其他应收、应付科目规模较大，总口径（对公司及控股子公司，合营及联营公司全部加总）的销售额、销售面积要显著高于合并口径（对公司及控股子公司加总），则可能存在较多合作开发或“明股实债”。

　　永续债没有固定的期限或者期限极长，永续债可以补充权益，降低负债率，起到修饰报表的作用。但是永续债的利息相较于其他债券更高，通常设置有赎回权，当发行人觉得利率太高或者资金比较充足时，可以考虑选择行使赎回权，因此，有时在评估企业风险时，还会将永续债加回负债中去。地产企业中恒大地产、融创中国、雅居乐等都发行过永续债。

　　2014年6月，万科总裁郁亮先生公开发表了文章《我国楼市进入“白银时代”》，万科放缓了拿地节奏，而中国恒大、融创中国却采取不同的策略，仍然积极拿地，杠杆提高也比较快。房地产市场从16年底开始执行收紧政策，由于房地产开发项目周期一般比较长，因此其成本与收益之间存在一定的时滞，对于房企而言，保持现金流的持续性是生存的基础，其次才是成本盈利空间的分析。

　　地产主体的信用风险和信用估值是否合理

　　现在房地产行业利差持续走扩，地产主体的信用风险真的大幅提高了吗？现在的地产主体的信用估值是否合理？

　　就目前的情况来看，虽然面临严格的调控环境，但是房地产企业盈利状况表现仍然较好，行业仍然处于高度景气中，而且长达10年的行业景气，让地产企业的资产价值大大提高。随着调控升级，行业集中度也有所提升，对于中大型房企这并不是坏事，估值的走高当然也是反映了市场对于房地产企业信用风险的担忧，但是我们认为随着行业格局的越来越明确，各个政策落地后的影响逐渐明晰，行业利差会有回归的过程。

　　从信用风险角度，大而稳（规模大，经营稳健）或者小而美（规模中等但项目布局好，货值质量高）的房企的风险仍可控。

　　1、强者恒强格局

　　由于房地产开发是资金密集型行业，因此，开发企业的背景实力是决定其竞争力的最重要的因素。随着行业竞争加剧，行业集中度有所提高，一些规模实力较弱的开发企业将在竞争中被逐渐淘汰。

　　规模在房地产行业竞争中占据重要地位。从资产规模来看，152家样本企业的平均资产规模由2016年半年度的738.44亿元上升至960.07亿元，资产规模同比增长的样本房企共125家，占比82%，整体而言，房地产企业规模有所增长。

2、盈利状况

　　2017年前三季度A股上市公司业绩整体向好，超过3/4的上市公司业绩较去年同期出现明显改善。从行业利差走势图可以看到，受益于供给侧改革的推进，过剩产业行业的盈利得以改善，采掘、钢铁等行业的行业利差从去年年中的高位大幅收窄，价值洼地基本抹平。