2016-03-22 11:48

　　主持嘉宾：世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生。

　　讨论嘉宾：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生；广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生；彩生活服务集团有限公司助理总裁段斐钦先生；新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生；侨鑫地产副总裁张学凤女士；五矿地产华南区总经理戴鹏宇先生；观澜湖地产营销中心总经理洪刚先生。

　　黎振伟：谢谢主持人。今年很多地方都在开论坛，我也刚刚从成都回来，我们今天的论坛主题是供给侧改革。2015年中国房地产又是回暖，又是分化，当然更明显的是分化。分化是不容易的，因为分化下来，我们的政策也要分化，管理也要分化，它很考验我们的地方政府，考验我们的企业，也考验买房人怎么选择城市，同时也考验中央政府如何制定政策。所以在这个大的分化环境下，我第一个问题就先给陈主任，尽管陈主任刚才说很讨厌讲政策，但没办法，中国就是靠政策发展的，我们所有的地方都看中央，每个企业都看政府的政策。中国是习惯于大一统的，所以大家都看中央、看国家的政策，但也容易遭到一荣俱荣，一损俱损，因城施策的方针将是今后房地产大的挑战，大的问题来了，因城施策，中央怎么把控政策的天花板和底线？我们看到很多地方政府容易突破这个线。另外还有一点，很多地方政府容易出台一些莫名其妙的政策，今天出，明天收，开发商很难把握，所以在这一点上请您谈谈怎么因城施策，国家怎么把控，地方政府怎么处理？

　　陈淮：刚才主持人讲，考验地方政府和中央政府，他还讲到大一统，其实中央从2013年以来没有什么大一统，让各地尝试性地提出自己当地发展，包括房地产业发展的改革，比如说限购取消就是一个各个城市陆续的取消，而中央不发声，既没有建设部，也没有国务院说你可以限购或者不限购，根据自己的需要逐步的退出。实际上到现在为止，比如说我们分化，分化下来也并没有出一个国几条一刀切的实施政策，但是各地的确出了一些雷人的政策，今天晚上出，过几个小时又把它取消了，这种已经不是欠考虑了，要我说就是对经济规律，对市场的脉搏，以及对供求关系缺乏把握。

　　陈淮：刚才主持人讲，考验地方政府和中央政府，他还讲到大一统，其实中央从2013年以来没有什么大一统，让各地尝试性地提出自己当地发展，包括房地产业发展的改革，比如说限购取消就是一个各个城市陆续的取消，而中央不发声，既没有建设部，也没有国务院说你可以限购或者不限购，根据自己的需要逐步的退出。实际上到现在为止，比如说我们分化，分化下来也并没有出一个国几条一刀切的实施政策，但是各地的确出了一些雷人的政策，今天晚上出，过几个小时又把它取消了，这种已经不是欠考虑了，要我说就是对经济规律，对市场的脉搏，以及对供求关系缺乏把握。

　　刚才说到考验地方政府，如果说有什么底线和天花板的话，我看从中央的底线，今年我们有几个大的难点，一个是就业，有几百万人的过剩产能的问题，在两会中双鸭山的问题已经一定程度的反映了这个全局性的问题，要徐徐图之、缓缓解决，慢慢过渡，不管是房地产去库存，还是加快农民工进城，一定要有利于缓解就业岗位的问题。第二个是我们的过剩产能的产业不能全死，特别是那些大企业，是我们国际竞争力和城市化的物质基础，在国民经济整体运行中，还得保持一定的投资需求，满足钢铁、煤炭、石油、石化的需求。第三个，我们今年还得把提高城市质量这个问题放在第一位，特别是和环境的关系，你不顾一切地大拆大建，固然GDP一时在短期内有所表现，但可能带来的后患是非常大的。最后一个底线就是国民经济的稳定运行，实际上李克强总理从去年末到今年初，已经多次讲到不搞强刺激，不弄4万亿或者是突然转向，出手要快、出拳要重的政策，要求平稳过渡，让市场多发声音，我想这也是一个底线。之中央政府出台一个什么政策去救三四线城市的中小开发商的可能性基本上为零，但是有没有可能性出台鼓励三四线城市加强基础设施，简化农民工进城落户，以及给予他们在土地政策上的一些改变。我想这些是可以考虑的。

　　黎振伟：第二位是蔡会长，省房协一直为政府是提供政策建议的，在结构调整、供给层主导、因城施策的环境下，省房协认为地方政府的房地产政策是否应该做必要的调整？既推动市场健康发展，同时又避免过度依赖房地产，同时还有企业怎么提升自身应对的变化，我相信这些问题也是媒体很关注的，因为广东的各地市场差异很大，如果这个政策不对头的话，也会出现搞乱了的情况，有些很急，有些很慌。

　　蔡穗声：谢谢主持人，问题很大，我试着回答一下。我们也给政府提了一些建议，包括现在广东的库存，我们主要是担心商业和写字楼方面的库存，这方面消化比较难一点，所以建议政府调整一些规划要求，做一些功能的改变，这是政策上尽量需要争取的。但我现在觉得，政策方面考虑的余地真的不大，现在你所看到的，各地政府把历年的政策武器库都翻出来，能用的都用上了，而且还互相学习、互相取经，我们没办法提出更好的政策。但我认为更重要的还是制度的安排、制度的变革，现在我们看到一些问题，还是受制度的制约比较大，比如说我们的行政审批制度，这个是消耗社会资源非常大的方面，这涉及到政府的改革，一个项目搞一年两年审批不下来，浪费多少资源在里面，丧失多少市场商机。包括土地的出让制度，政府是按照财政需要来决定土地批出的进度和规模，这必然造成新的库存，你应该把它调整为按照市场需求来供给土地，当然这涉及到另一个问题，你要改变整个国家的财税体制，改变政府依赖土地财政的体制，要把政府改造为一个廉洁、高效的政府，这个涉及面太大了。但不管怎么说，我觉得目前我们讨论政策，政府官员所有东西都已经考虑到了，我们很难比人家想得更充分，有更多新鲜的东西，倒是制度的改革方面，其实是有很大的潜力，而且会有很大的推动，这方面我觉得政府应该下决心改革自己，革自己的命，这就看政府的决心。

　　至于谈到企业，我不大同（楼盘）意一种观点，大家觉得好像分化了，意味着大企业不断地兼并，中小房企没有存在的空间了，我从来不认同这个观点，一方面大企业在不断地发展壮大，这是肯定的，但另一方面，你把中小房企都搞死了，不是一个好事情。刚才陈教授谈到工业是个大问题，中小企业容纳了大量的就业人员在里面，这是我们应该关注到的，我们一直鼓励中小房企应该找到自己的活路，你没办法跟大企业去拼，你应该要关注到很多县城里面的发展，包括农业的发展，都是应该要关心到的。另外一个要在管理经营方面出效益。如果我们在经营管理上有新的路子，以及做到扎根基层，扎根三四线，我认为中小房企依然有广阔的空间，不是说只有等着被兼并的一条路子。