上海外滩附近，曾经的租界地段，当初洋鬼子为了最大程度的创造价值，在同一个区域一边规划了高端的洋房给老外住，另外一边做了低矮的小房子高价租给中国人。所以在紧邻着的地方往往有好房子、破房子集中扎堆的情况。

而现在上海推行旧改的当下，这些地方就成为了推进的难题：老洋房成为历史保护建筑不能改变，而低矮破房子可以拆掉重新建。因为要保护的和要拆的穿插在一起，所以不少开发商觉得开发进度太慢不愿意跟进。

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淮海中路有一个项目，90年初获得开发权，规划设想成为浦西第一高楼，总共250多米高度。

就是因为没有什么可以失去的，所以才给到各行各业的人都可以介入到商业地产的机会，不带有任何附加条件，也不带有任何的期望！

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做商业地产，需要有这样的有意外。

到最后，自己留着准备自用的5000㎡也租掉了，因为生意实在太好了。后来这个地方被成为，长宁区城市面貌改善的示范单位，一条不长的街开始有人过来参观拍照旅行。

如果当初没有放弃这个空间的心态交给一个在我们眼里没有经验的设计师手里，这2000㎡最好的出路也是一个KTV或者夜总会，仅此而已。

图片来源 / 摩肩

最终大楼落成，才成为地上4层及地下3层商业，塔楼全部办公的功能。

这个布局很港式，商业面积集中于地下，地上仅有附属于酒店的少许商业，而停车置于裙房上部。

地点：北京丽都皇冠假日酒店皇冠（朝阳区）

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可惜到了97年，规划设计开始付诸落实实施，发展商遇到一些周转问题。期间不得不放缓进展，以集中资金完成武汉等其他项目。待新世界大楼落成，浦西最高楼已是明天广场。

本文转载自 / 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

十年的周期，投入最大的洋房商业部分的改造，改一点对外租一点，项目慢慢开始热闹起来商业氛围也开始好起来了，不少品牌哪怕贴钱也想要来这里开店，就是因为这里是城市最核心的地段，对于企业品牌也需要这样的旗舰店的形象出现。

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我们为商业地产作一万份报告，一万种研究，而这些研究其实就是为了迎合自己观点而存在的，放弃调研相信自己，可能才是商业地产能够出彩的第一步。从骑鹅公社到侨福芳草地，大概都是这样的逻辑。

不过刚好他们也是一个耐得住作的团队，不知道怎么回事，他们找到了一个国企要搬到郊区去了，番禺路上有一个老厂房闲置下来，如果有需要可以租下来。

时间：2017年12月14-15日

加上商业运营的部分，据说项目现在整体已经盈亏平衡，后面继续运营下去就是盈利的部分。

但是还是有一家房企进去做了，然后就是漫长的开发周期和改造周期，陆陆续续为这个项目投入了差不多60亿的成本。

虽然土地位于城市核心位置，但十年前的15亿几乎是天价，并且要求拆五万建筑保护五万建筑。

这个项目名字叫外滩源，现在已经成为上海最经典的一张城市名片对外呈现。