无人驾驶和共享经济产生将共同提高汽车的使用效率，城市所需汽车总量得到控制，闲置汽车数量减少，移动中的汽车增多。由此将带来停车需求减少，特别是市中心停车需求会得到大量缩减。一方面未来商业在规划中的车位配比将有可能减少；另一方面，现有停车场面积或得到释放，地下商业的整合运营能力成为下一个城市商业亮点。

三、商业创新趋势分析

成都购物中心市场多样性突出，多样性指数逼近上海和北京，远超于深圳、广州。政府对外来开发商体现出了较强的包容性，多个市中心地块交由外来标杆企业操刀，从三峡主题的来福士到IFS，再到太古里，这些项目的绽放从商业设施规划平和品牌丰富度两个方面，引领了城市商业的跃迁式发展。

4.大众消费品牌门店增幅放缓，进入平稳发展期，创新变革成为关键词

品牌

6. 电商对一线城市消费者的作用在于效率提升、时尚消费需求在实体商业中解决；对三四线城市的作用主要在于解决长尾领域的时尚消费痛点

1.零售品牌中部市场布局不足，武汉零售市场值得瞩目

一、总体排名

市场已明显分化为三个梯队，上海和北京优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。 一方面，上海和北京经过多年的沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。 例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以北上最为集中；另一方面，上海和北京是中国时尚的发生地，聚集着从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内、比肩国际的生活方式风向标。

原标题：2017中国商业地产活力40城｜德勤&南洋理工&睿意德联合发布

三梯队城市在休闲指数上出现了明显的收敛，在咖啡、健身类白领型休闲业态上整体偏弱，品牌开发商的下沉将成为缩小这一差距的突破口。三梯队城市数量庞大，人口众多，亮点项目将有机会引领当地生活方式的升级。例如2017年4月开业的徐州苏宁广场，在众多一线品牌外引入了徐州首家西西弗书店和 MUJI等品质型休闲品牌，成功引领了徐州商业水平的升级，开业首日迎来50万人流、4800万销售额。此外，休闲基础设施相对发达的长沙、合肥、郑州、无锡、南通可结合城市消费结构考虑提升白领型休闲业态占比。

2017中国商业地产活力40城｜德勤&南洋理工&睿意德联合发布

2017-10-31 10:22 来源:RET睿意德商业地产 电商 /消费 /房地产

2016年知名外资开发商投资的新开业商业项目总量增加10个，90%集中在1线及1.5线城市。其中，上海、武汉和青岛均新增2个项目，北京、深圳遇冷。未来几年，即将开业的外资项目同样大部分集中于1线和1.5线城市。43%的项目将亮相于上海，其余将在沈阳、重庆、大连、苏州开业，同时二三线城市的比重略有提升。郑州嘉里中心、福州嘉里中心、昆明恒隆广场等项目的开业将为当地的商业地产带来新的活力。

一线城市的这些商业创新受到热捧，反映了消费者的消费理念已经从购物转向文化体验。购物中心承载的功能也从购物、吃饭转向更加丰富的文化体验场所，比如游乐场、剧院、美术馆。虽然侨福芳草地、K11的模式在二三线城市不能简单复制，但已经改变了消费者对购物中心的期待，引领全国商业向更高层次发展。

成都已超越广州、深圳，成为第二梯队城市的领头羊。三座城市休闲指数相对聚集，成都虽然在消费力上距广深有较大差距，但零售和购物中心指数突出，总体排名超越广深。

此份《2017中国商业地产活力40城》研究旨在通过代表城市在零售市场、休闲娱乐市场、购物中心市场的相关数据，透析我国各类型城市购物中心发展的新机遇，为对应市场的项目布局与调整提供启发。

导 语

随着土地和融资政策的双重收紧，行业竞争加剧，对企业的资金管理能力、土地储备、周转效率提出了更高的要求，房地产大宗交易活跃，行业聚集度提升。购物中心因资产价值高、退出渠道有限成为了大宗交易的重要标的。一方面，强势商业地产开发商在通过收并购扩大市场布局，特别是在一二线城市核心区新增土地增加有限的市场预期下，项目交易成为了深化布局的重要举措；另一方面，资本市场参与角色更加多元，保险、人民币基金开始更多地参与到商业地产资产交易中来。

存量时代随着竞争的加剧，购物中心的差异化需求日益紧迫，而结构性疲软的品牌市场尚未积蓄好力量给购物中心以充足的选择，传统的品牌和业态的替换很难不落窠臼，场所的内容运营成为差异化的关键。城市的文化氛围正是培养这些跨界项目的土壤，深厚的文化底蕴不仅能保证文化资源上供给充足，还培养了在精神文化诉求上更加丰富饱满的消费者。城市文化氛围方面，北京和上海依旧遥遥领先。因此也孕育出了侨福芳草地、K11这些艺术气质突出的博物馆型商业。

新的消费形势下，我国中坚消费力量出现年轻化趋势，自我犒赏型消费逐渐取代礼品型消费成为中坚力量，国民收入水平的提升也使得这一群体日益壮大，亚洲市场成为轻奢品牌的布局重点。Coach2016财年中国大陆门店数净增14家， 销售额同比增幅达到两位数。Furla开设了9个直营店和4家特许经营店。总体来看，轻奢市场目前依旧以美国为主，例如Michael Kors、Kate Spade的销售额70%集中在北美市场，在亚洲的市场还未完全释放，空间广阔。预计未来轻奢品牌在中国将迎来快速的增长。城市布局方面，1.5线城市得到了品牌更多的关注，门店比例连年增长。

C. 消费结构均衡，品牌开发商和外来消费共同催发轻奢产业发展，商务休闲业态存在升级机会

零售型商业的创新因其 2C属性，属于人才驱动、需求主导型的市场创新。技术引领型商业创新一方面需要城市商业繁荣、 基础扎实，消费者对新鲜事物的接受度高；另一方面需要城市技术人才供应充足，新的商业想法能在产品设计和实施层面快速落地。北京和上海因市场消费理念超前、小众社群文化聚集，仍旧在商业创新上占据领导地位，如阿里总部虽位于杭州，但首届造物节依旧选址上海。 具有“创业天堂”、“宇宙中心”之称的北京在互联网人才聚集方面占有极大优势，2016 年互联网从业人员高达417.8 万人，约占全国互联网从业人数的1/4。高校聚集，计算机、软件人才供应充足，为行业不断注入新的血液。同时北京实体商业发达、城市居民消费理念超前，在商业创新方面值得期待。上海与杭州、广州与深圳则形成了良好的互动。值得关注的是商业活力指数突出的成都，对IT人才也具有较大的吸引力，跻身第二集团军。阿里巴巴、腾讯均已开设成都办公室，成都自身也孕育出了百词斩、咕咚等多个活力互联网公司。

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2. 京沪仍是主阵地，深穗杭蓉共同引领商业地产技术创新

大众消费品牌（含快时尚）开店速度持续放缓，进入平稳发展期，变革创新成为关键词。ZARA推出尺码预约功能、MUJI进军酒店行业、H&M推出第三个高端副牌Arket、MO&CO推出男装品牌。二三线城市成为品牌新增门店的主要贡献市场。快时尚品牌中，MUJI的门店数增长势头最猛，在华门店总数突破200，涨幅达到25.47%。门店数最多的优衣库突破500大关，2016年新增72家门店，但整体增速放缓。

二、开发商与品牌布局

A. 成都已是西南地区时尚消费中心

2.品牌输出模式助力本土开发商加大二三线城市的布局

成都作为西部中心，对周边城市的消费具有较强的吸附能力，属于典型的消费流入型城市。纵观全国，已形成四个零售型商业中心：京津冀、长三角、珠三角、成渝。珠三角片区除了广深两个核心城市外，香港也具备极强的吸附能力，特别是在奢侈品消费方面，广深存在较大比例的外流现象。西南地区则以成都、重庆最为突出，成都因交通便捷、商业基础设施发达，对品牌具有更强的吸引力，成为了西部的时尚中心； 另一方面，四川省自身消费基础强劲，虽然成都平均消费力距离广深有较大差距，但高净值人群庞大，至 2016年底可投资资产超过 1 千万的人群总数已经达到 5-10 万人，为成都的零售型商业发展提供了良好的需求基础。

8. 存量时代，算法将成为商业地产的进化诱因

3. 技术加速商圈极能的扁平化，二三线城市迎来商业创新机会

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互联网助推城市商圈打破资源边界，为二三线城市的商业创新带来了新的机会。互联网的发展不仅加快了时尚信息和消费理念的传播速度，极大消除了一二三线城市的信息不对称。电商和物流设施的发展，进一步让新产品能够及时触达二三线城市。二三线城市自身也孕育出了一批覆盖全国的明星产品，反哺一线城市。同时，被挤压进一线城市郊县和二三线城市的新移民，受过良好教育，消费观念与一线城市看齐，进一步带动了郊县及二三线城市的整体时尚触觉和对新消费的接受度。消费理念的迭代为二三线城市的商业创新带来了新的机会。例如淘宝造物节将来自众多二三线城市的手艺人、时装精、复古控等各类网店达人聚集起来，让他们突破城市的边界， 散发创新的光芒。

成都奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，整体结构接近北京和上海。但受人口结构影响，商务休闲氛围不足，以咖啡、健身房为代表的白领型消费与北上有较大差距，且弱于总体排名第六的杭州。由此可见，成都发达的轻奢产业不仅消化于蓉城内部，而是以西部中心的姿态吸引了大量外来消费。未来随着产业结构和空间布局的优化，成都对高知人才的吸引力将越来越大，人口结构不断优化，在中坚消费力量的壮大和消费升级的大势之下，成都的商务休闲业态未来将出现升级机会。

商业地产开发商及品牌的进驻是城市商业活力的直接反应，通过对国内外大型商业地产开发商在 2013-2016年市场布局的动态跟踪，以及对零售业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及品牌商最青睐的活力城市。

商业地产活力指数和网购指数总体上呈正相关关系，相关性系数0.514。二者协同发展，互为补充。总体而言，同类城市中，零售品牌和购物中心设施发达的城市，呈现实体优势突出的特点。品牌和设施相对落后的城市呈现网购指数发达的特点。上海和重庆为典型的实体商业优势突出型城市，深圳、广州、杭州、厦门则电商优势突出。

零售品牌在中部城市整体布局不足，弱于西部和东部地区。中部地区零售指数最高的武汉仅位列全国第12名，相比其购物中心指数排名第5的成绩，零售发展仍有巨大的空间。从各类零售品牌的分布来看，武汉属于轻奢断档型市场。虽然进驻武汉的知名开发商不少，但商业市场缺乏亮点的项目，购物中心的整体规划水平和品质、品牌丰富度有限。未来几年，随着K11、归元寺太古里、恒隆广场、华润万象城等标杆项目的开业，武汉市场将引来新一轮的生活方式升级，品牌可重点关注。

3. 行业竞争加剧，一二线城市大宗交易市场活跃，行业集中度逐步提高

一线城市消费者生活节奏快、时尚产业发达、品牌门店可触达性高，最稀缺的资源是时间，电商对一线城市居民来说主要是效率提升工具。因此标准化程度较高的消费，更倾向于在线上完成， 例如食品饮料、生鲜、图书。盒马鲜生等新的零售物种也是以此为出发点，便捷下单、快速配送、送货上门，率先出现在一线城市， 提高其居民的生活效率。在其已开业的20个项目中，85%布局在一线城市。