截至2016年末，全国共有星级酒店10157家，比上年同期减少799家。入住率方面，星级酒店2012年起呈现持续下滑趋势，高星级酒店2015年略有回升。

　　我国的商业地产整体呈现显著的供给过剩态势，且相比住宅地产，其下游需求区域分化更为显著。本文我们首先结合区域经济水平和人口结构对全国各地区商业地产分化情况作出分析，给出我国商业地产供给过剩的区域分化的对比。其次，我们将对不同业态下空置率、租金水平等变化进行分别论述，以判断其供需结构近年来变化趋势，从而对不同业态和地区的行业景气度建立更为完整的分析框架。最后，我们基于前两点对于商业地产细分领域供需结构现状的分析，同时叠加新增投资的变化以判断未来商业地产供给压力的大小并给出最终结论。

　　一、商业地产行业景气度分析要点

　　据世邦魏理仕《迈向2020――后千亿时代投资策略展望》白皮书指出，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二。商业地产，相比住宅地产，形式更为丰富，根据使用用途划分，商业地产业态可分为写字楼、零售物业(含购物中心等大型商业及普通商铺)、工业物业及酒店物业。企业完成对商业地产的开发后通过销售或运营模式完成资金投入的后期回收并形成收益，商业地产的盈利模式可以分为以下三种：

　　商业地产开发销售的运行逻辑与住宅开发销售接近，因此在此我们对于商业地产行业的探讨主要指商业地产开发后持有、运营的盈利模式。

　　我国的商业地产呈现出显著的供给过剩态势，因此我国商业地产的投资回报周期长于美国等发达国家。由于商业地产的需求受区域人口流动情况、经济产业结构等长期因素的直接影响，因此某一地区的下游需求通常在短期内保持相对稳定，这使得商业地产下游需求呈现与住宅领域相比更为显著的区域分化。因此在下文的分析过程中，我们首先结合区域经济水平和人口结构对全国各地区商业地产分化情况作出分析，给出我国商业地产供给过剩的区域分化的对比。

　　其次，结构性供给过剩的变化通常通过空置率、租金水平变化进行衡量，但由于商业地产根据其用途划分为办公、零售物业、酒店等细分业态，且不同业态对应的下游需求截然不同，因此，不同业态的供需结构及其变化趋势呈现明显差异。我们将对不同业态下空置率、租金水平等变化进行分别论述，以判断其供需结构近年来变化趋势，从而对不同业态和地区的行业景气度建立更为完整的分析框架。

　　最后，新增投资变化情况体现对行业发展预期的变化，且最终影响存量商业地产规模的变化。企业在新建和在建未完工项目的资金投入影响行业投资额变化，其中新开工作为投资的领先指标，其变化体现了行业内企业投资意愿、行业发展预期的边际波动，我们基于前两点对于商业地产细分领域供需结构现状的分析，同时叠加新增投资的变化以判断未来商业地产供给压力的大小并给出最终结论。

　　二、全国各地区商业地产区域分化情况

　　(一)商业地产区域分化较住宅更为突出

　　我国房地产市场呈现显著的区域分化特征，人口的增长带来住宅购房需求具有较强刚性，相对而言，居民对商业地产面积增长的需求更具弹性;同时，商业地产的景气度更易受区域经济水平、产业结构、人口构成及消费习惯等多方面因素影响，因此商业地产的区域分化程度较住宅市场分化更为突出。

　　(二)各地区商业地产景气度表现

　　我们以人均商业地产面积的反映作为是区域市场供给情况的直接表现(图2)，人均商业地产面积过高则表明供给相对较高，过低则表示商业地产发展水平较低。

　　但同时，商业地产的开发和发展需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据，人口密度和人均收入越高，区域的商业周期越短，商业地产的发展土壤越深厚。此外，区域市场经济的活跃度和成熟度也在一定程度上影响商业地产的开发运营质量。因此，我们在分析商业地产区域景气度时，还需要根据地区经济发展状况对单纯由人均商业地产面积所表现出的结果进行微调(图3)。考虑商业地产主要与第三产业相关联，我们根据2016年各地区人均第三产业GDP水平对人均商业地产面积地图进行了适度修订，从而可以更加准确的反应各地区商业地产景气度表现情况。

　　从人均拥有商业地产面积和第三产业GDP综合对比来看，我国人均拥有商业地产面积商业地产面积达2.34平方米，整体供给过剩。同时，我国商业地产呈现明显的区域分化特征，珠三角地区得益于较强的人口吸附能力和第三产业增速发展，其商业地产的供给相对不足，未来该区域内商业地产仍有较强发展空间;而我国中部和西北部地区的商业地产供给严重过剩，区域内商业地产将面临投资回报期更长的运营压力，投资收益前景较其他地区更差。

　　三、细分业态供需对比及运营情况

　　由于商业地产各细分行业功能定位不同，所服务的客户群体也存在一定差异，因此，我们将进一步通过空置率和租金水平等阈值指标对各细分业态的供需对比进行横向分析，从而更加全面的判断商业地产行业景气度。

　　(一)写字楼——增量下降、分化加剧、租金水平平稳

　　1、近年增量下降

　　从行业存量情况来看，根据世邦魏理仕统计，2010年至2016年，全国一线城市及主要区域中心城市(据世邦魏理仕，10个主要区域中心城市包括天津、沈阳、大连、南京、杭州、青岛、武汉、重庆、成都、宁波十城。此处由于宁波缺少存量数据，只取其余9城数据)的甲级写字楼总存量呈上升趋势，一线城市占比仍处于绝对高位(超过65%)，区域中心城市存量规模翻倍。从同比增长表现来看，区域中心城市2015年以前整体增长幅度大于一线城市，但高速增长过后往往需要立刻回调，市场对于存量增长的敏感度高于一线城市。