我们通过新增供应量反映商业地产企业对于市场的预期。据Wind统计，2010年至2016年，全国一线城市及主要区域中心城市的优质写字楼合计新增供应量呈波动上升，区域中心城市在经过2013~2015年的高速增长后，市场热度有所回落，新增占比亦持续下滑(2016年较上年下降10.2个百分点至46.5%)，2017年1~6月，全国一线城市及主要区域中心城市新增供应量分别较上年同期下滑20.34%和40.10%，整体库存压力或随供给量的下降有所缓解。

　　2、空置率变化呈现分化

　　我们通过空置率情况对细分市场的供需对比进行初步判断。近年来，一线城市优质写字楼空置率普遍维持在10%以内的低位，但2016年出现2010年以来的首次上升;而区域中心城市中，城市间写字楼空置率分化情况愈加显著，南京、宁波、杭州等城市空置率逐渐向一线城市靠拢，而重庆、天津、沈阳等城市因新增供应量较多空置率持续走高至30%左右。

　　3、租金水平维持平稳

　　空置率或者出租率是对行业供需对比情况最基本的反映，但另一方面，由于商业地产项目可以通过调整租金水平来间接调控出租率，因此，我们不能够仅通过空置率水平来对供需状况做出绝对的判断，因此我们考量租金水平的变化趋势，以判断商业地产的运营情况，从而更加全面的分析细分行业和区域的景气度。

　　一线城市中，北京、上海和深圳甲级写字楼租金在经历明显上涨(北京地区2010~2014年间涨幅超过150%)后，逐渐维持平稳态势，广州及区域中心城市写字楼租金小幅上调，从运营情况来看，写字楼细分市场，一线城市供给端压力逐步提升，区域中心城市在供给量翻番的背景下基本维持了供需力量的平衡。

　　(二)零售物业——空置率低于写字楼、分化趋弱、租金水平持续下滑

　　由于零售物业新增供应量水平始终处于大幅波动状态，从供应量角度考量零售物业供给情况或存在较大偏差，我们主要通过优质零售物业空置率和租金水平角度分析零售物业供需情况。

　　1、空置率分化趋弱

　　从空置率来看，一线城市和区域中心城市优质零售物业空置率整体呈下行趋势，且区域中心城市与一线城市之间的差异逐渐收窄。值得关注的是，区域中心城市中，天津和重庆零售物业空置率呈现U字形走势，近三年持续上升，2017年6月，天津优质零售物业空置率达到17.2%，显著高于其他城市;沈阳空置率呈下降趋势但仍处于较高水平;而武汉零售物业空置率水平近年稳定低于一线城市。

　　2、租金水平持续下滑

　　各城市优质零售物业首层租金水平分化严重，整体呈持续稳定下滑趋势，受新增供应量加大以及电商冲击强烈影响，北京、上海、成都、南京等城市2014年租金水平出现断崖式下跌。

　　根据世邦魏理仕统计，2017年二季度北京、上海、广州、深圳优质零售物业平均首层租金(首层租金是指商铺首层(地上临街第一层)的租金。商铺的不同楼层租金差异明显，其中首层租金最高，较为典型地代表了商铺的租金水平，二层租金低于首层租金，地下一层租金更低)水平分别为36.1、39.9、22.5和18.2元/平方米/天，相较2010年，仅北京租金水平有所上升，而区域中心城市中，南京、重庆、武汉和成都优质零售物业平均首层租金水平较2010年初下跌超过45%，武汉为区域中心城市中租金水平最低，仅为10.90元/平方米/月。

　　(三)工业物业——政策支持力度强、租金水平持续上升

　　工业物业行业整体资料缺失较为严重，目前仅可获取一线城市仓储物流类型物业和北京市研发用房的平均租金水平，均呈现稳定上涨趋势，一线城市仓储物流类物业平均租金约为40元/平方米/月，北京市研发用厂房租金约为160元/平方米。从租金水平走势来看，细分行业供给端压力尚可，需求或保持稳定增长。另一方面，工业物业相比其他商业地产业态政策性更为显著，受政策支持力度强，整体景气度表现优于行业平均水平。

　　(四)酒店物业——行业竞争加剧、入住率及平均房价均呈下滑趋势

　　酒店细分行业竞争加剧，截至2016年末，全国共有星级酒店10157家，延续下滑趋势，比上年同期减少799家。入住率方面，星级酒店2012年起呈现持续下滑趋势，高星级酒店2015年略有回升，整体分化程度趋弱;不同类型酒店中，五星级酒店平均入住率在行业中最高，约为55%，一星级最低，约为50%。星级酒店平均房价亦呈小幅下滑。

　　虽然城市间酒店物业市场差异仍然较大(2016年全国50个重点旅游城市中，上海星级酒店平均入住率最高，达68.12%，而秦皇岛最低，仅为23.83%)，行业整体呈现供给过剩态势。

　　综合上述分析，细分业态中酒店物业竞争最为激烈，虽然酒店数量逐年减少但对供需结构改善作用有限，近年入住率和房价均呈现下滑趋势;而写字楼与零售物业对比来看，虽然零售物业受电商冲击强烈，租金水平下滑，但与办公楼业态相比其下游需求更具增长性，因此空置率水平相对更合理。整体来看，细分行业的供给过剩压力比较由高到低依次为：酒店、写字楼、零售、工业物业。

　　四、商业地产景气度分析

　　根据国家统计局统计数据显示，房地产投资开发分为住宅、商业营业用房、写字楼和其他4类，在此，我们以商业营业用房和写字楼数据来估算商业地产细分行业投资端运行情况。

　　(一)开发投资规模