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易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也分析称，济南目前仍以刚需大军为购房主力，纯投资型的物业占比较小；另外，济南楼市所处的经济环境也与杭州等城市截然不同，出现房价大幅下跌的概率较小。 薄夫利对导报记者表示，按照估算，放开限购预计能增加10%至15%的购买力，但拯救市场的意义并不大，“毕竟能够用全款买房的占极少数，多数还是通过银行贷款渠道获得购房资金。”目前二套房首付60%、三套以上房贷不放行的门槛，让投资群体占比大降，刚性需求成为左右市场的主流，所以即便部分地方政府放开限购，市场也很难快速回暖。 “成交量在短期内应该会有较大幅度的释放，但这只能消化部分库存，最终还要看各地的库存量和供需比。”在张文清看来，如库存超10万套的杭州，就很难通过放开限购政策来改变楼市下跌趋势。 对习惯了“阳春三月”的房地产行业而言，2014年的开局颇为艰难。数据显示，一季度，全国住房成交规模明显低于2013年同期水平，部分城市甚至出现多个项目同时降价促销的局面。全国房地产开发投资热度也有所降温，新开工规模出现较大滑坡，土地市场热度明显回落。 1日，中国指数研究院[微博]发布2014年3月中国房地产百城价格指数报告显示，当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11002元，同比上涨10.04%，涨幅较2月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。其中，杭州、宁波、长春等城市供大于求的情况颇为明显。 “虽然济南住宅市场还算平稳增长，但确实有周边三线城市住房近一年内价格未涨的情况。”2日晚，一家本土房地产企业的项目部总经理高杰告诉导报记者，无论是从经营成本还是销售压力看，今年的楼市确实不容乐观。 “松绑应该是开发商和地方政府共同的诉求。”高杰表示，房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入，还可以带动钢铁、水泥、装饰等诸多行业发展，然而自房产限购政策实施以来，投资房产客户大幅流失，给地方经济增长带来不小压力，“放开限购，对房企和地方经济来说，都意味着将得到喘息的机会。” 导报记者从房地产服务商处了解到，截至2月底，全国22个城市的69家银行分支机构中，仅2家还有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等，个别上浮20%。半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。 “我们的观点是，行业整体要面临变局，项目操作难度增大，对周期、资金的要求越来越高，部分中小开发商会被迫出局。”高杰说，为此其所在公司多次开会强调，要加快项目操作流程，多渠道融资，“为保障资金链，我们和一些垫资能力强的建筑商进行合作，甚至放弃了部分项目利润空间。” 面对严峻形势，坐不住的不仅是开发商，还有地方政府。 “一方面，国内经济增长乏力，房地产有必要采取措施‘稳增长’。另一方面，房地产业占据着庞大的资金流，一旦房价下滑，带来的负面影响较大。比如温州房价下跌后，许多抵押房产用来融资的民企不得不增加抵押物，部分企业甚至因此资金链断裂。”3日，北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，“在这种背景下，松绑限购政策，稳定房价，就显示出合理的一面。” 据报道，长沙、杭州等地相继召开的房企沟通会均由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进楼市稳定发展的政策正在酝酿，其中包括限购的松绑以及二套房贷款门槛的降低等。 “可能地方性商业银行会对某个地区、某几个楼盘推出优惠，但要进一步扩大范围，难度较大。毕竟楼市去投资化的大方向不会改变。”张文清说。 信贷放松难度大 喘息机会？ 不过，目前放开贷款限制的可能性并不高。“一是贷款首付比例、利率等条件都要通过总行审批，需要有统筹安排；二是在目前楼市不甚景气的条件下，房贷要承受房价下跌风险，此时放松贷款条件，对银行风险管控无益。”一家国有银行山东分行的信贷经理张健对导报记者说。 值得关注的是，在多名业内人士看来，考虑到实际效用，并非所有实行限购的城市都会急切地放开政策。相关统计数据显示，2013年济南库存290万平方米，按照2013年月均消化66万平方米计算，库存消化仅需要4.4个月，远小于杭州的13个月。“这意味着市场还是健康的，刚性需求就可以支撑市场供给，放不放开限购，影响不大。”张文清表示。
楼市松绑恐为杯水车薪 限贷门槛难消 |
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