融资环境仍将保持收紧态势，融资创新与多元持续推进，资产证券化成为房企重要的融资方式

　　2018年，楼市调控因城施策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未实质性转向，房价犹存一定上涨压力，需要维持现有调控政策、力度不变；另一方面，更多三四线城市市场承接溢出的需求，热度持续提升，房价、地价快速上涨，前期宽松政策需转变为紧缩调控，以维持房地产市场整体的平稳健康发展。此外，2018年长效机制仍将是中长期房地产发展的重点，其中推进住房制度改革是首要工作，租赁市场支持力度加大，试点城市相关租赁政策也将进一步落实和细化。

　　调控政策持续，长效机制措施将加快落地，房地产企业向出售与持有并举转型

　　2017年以来，行业监管明显趋紧，调控政策持续扩容，未来共有产权住房和租赁住房等长效机制的建立有助于降低行业波动性。同时，销售方面，三线价格洼地城市受外溢及棚改货币化等因素影响，热度明显提升，推动了销售金额上涨，但此轮上涨并非受刚性需求影响，因此预计不可持续。新开工指标增速继续下滑，增量的减少，加上存量的加速销售，行业库存压力有所减弱；企业盈利方面，销售的增长为收入奠定了基础，房企收入继续攀升，因结转多为2015年和2016年销售的项目，收入增速保持稳定，毛利率有所提升。

　　销售方面，调控政策难有放松的可能，加之房企、私人均要去杠杆，未来信贷和政策的限制将导致销售规模持续减少。从城市能级来看，因政策调控的严苛性，一线和核心二线将会率先下降，而三四线的调整将滞后于一线，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线保持一定的热度，但随着紧缩调控政策的不断扩容，预计2018年下半年三四线城市市场调整会显现。从商品房库存来看， 2016年11月开始商品房待售面积出现负增长且降幅不断扩大，商品房库存不断下降，一方面说明房地产行业当期销售情况良好，库存去化速度加快；另一方面也说明未来可能存在库存无法及时弥补的问题。加之调控政策对消费端的限制，预计2018年全年商品房销售金额、面积势必将于高位微降。

　　行业政策调控政策持续，长效机制措施将加快落地；高能级城市和租赁土地供应将增加。行业运营多因素综合作用致使2018年销售规模将高位微降，投资增速亦将有所下滑。销售价格二线和三四线城市房价分化加剧，部分热炒城市房价因投机需求的限制将有所下调。企业经营在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓，运营压力增大；现金流将承压。融资渠道融资环境仍将保持收紧态势，融资创新与多元持续推进，资产证券化成为房企重要的融资方式。债务负担房地产企业存续债主要于2019～2020年到期，偿债压力较为集中。信用质量房地产企业信用水平将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。

　　房地产企业存续债主要于2019～2020年到期，偿债压力较为集中

二线和三四线城市房价分化加剧，部分热炒城市房价因对投机需求的限制将有所下调

　　展望2018年，基于目前的政策环境来看，短期内融资环境仍将保持收紧态势，境外融资规模的比例将会进一步扩大，更多企业将会采用海外发债的形式为自身新一轮的发展做好准备。除了海外融资，资产证券化、专项债券或票据等创新方式也都将成为未来房企融资的突破口。如10月保利的国内首单央企租赁住房REITs获批，对于在租赁住宅市场大力发展的房企开辟了一条新的融资渠道。

　　房地产行业的期限结构较为合理，一年以内占比仅为5.42%，未来一年内，债券偿还压力不大；债务主要于2019～2020年到期，规模达6,252亿元，偿债压力较为集中。若到时融资环境仍未改善，债务难以置换，需加强高杠杆企业债务偿还压力，彼时亦或是收并购的高发期。