2017年前三个季度上市房企存货和预收款项稳步增长，主要是房地产市场三四城市销售强劲带动行业整体预收规模不断提升，房企加速库存去化，企业不断加快拿地补充库存，存货亦不断增加，2017年前三季度，存货/预收款项分别为2.37倍、2.26倍和2.15倍，库存补充的速度低于去化速度。从资产运营效率来看，2017年前三个季度，存货周转次数与去年同期相比，均有所下滑，说明调控政策对项目运营带来一定了压力。预计2018年，在调控政策的大背景下，房企拿地、新开工和投资速度下降将导致资产规模增速整体放缓，资产运营压力增大。

　　房地产行业是政策敏感度极高的行业，尤其当政策调整涉及信贷、金融利率、住房结构及土地时，都会对行业供需产生影响。2017年房地产调控以城市群为重点，短期调控上从需求端和供应端同步抑制投资投机，长期调控上不断完善住房制度建设体系。

　　截至2017年12月20日，房地产企业存续债券规模13,297亿元，发行主体202家；2017年1～11月发行规模1,873.75亿元，上年同期为7,541.66亿元，受发行窗口审核紧缩影响，2017年整体发行遇冷。

（责任编辑：任刚 HF008）

　　2016年10月份以来，不同能级城市新建商品住宅价格涨幅陆续出现下滑拐点，房地产市场明显降温，房价涨幅趋于平缓，紧缩调控初显成效。预计2018年各城市房价维持稳中有降的局面，但是市场也会持续分化。尽管一线城市限价政策最严，但是由于一线城市有着强大人口吸附能力和刚性需求，市场仍呈现供不应求的态势，严格的调控政策是通过行政手段限制需求，土地供应的增加能够部分缓解供需矛盾，但仍无法从根本上得以解决，加之核心城市土地的稀缺性，一线城市价格上涨压力将长期存在。二线城市将进一步分化，核心二线重庆、武汉、西安等拥有产业导入的人口流入型的城市，房价将保持稳定。而诸如合肥、大连等这类库存高企的二线城市，随着限购限售等调控政策对投机需求的抑制，高速增长的房价将难以支撑，预计2018年房价面临小幅回调。

　　文/王桐桐、马映雪、于鸣宇

　　多因素综合作用致使销售规模将高位微降，投资增速亦将有所下滑

概要

　　预计2018年，从调控范围上看，调控政策将持续，一二线中心城市及其周边三四线紧缩调控和弱三四线城市去库存政策并存；从土地供应来看，未来的变动主要体现在一线、核心二线城市等高能级城市和纯租赁住宅用地供应量的增加；从住房结构来看，住房租赁市场长效机制加速建立，房地产企业向出售与持有并举转型。从行业整体运营情况看，由于持续紧缩的政策环境将导致销售增速开始下降，销售的萎缩和融资渠道受阻将致使投资开发增速仍将维持低位运行。从房价来看，因投机需求的限制，部分缺乏刚需的热潮城市房价将有所下调，有着土地稀缺和强吸附能力的一线、拥有产业导入、经济发展较快的二线城市价格保持在较高水平，房价将加剧分化。从企业层面看，在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓；受销售增速放缓和融资环境紧缩的影响，未来房企的现金流将承压。从债市方面看，受发行窗口审核紧缩，融资渠道受阻，为缓解资金压力，房企将不断寻求海外债、资产证券化、专项债券等创新型的融资方式；2017年房地产企业债券发行大幅减少，存续债主要于未来1～3年到期，偿债压力较为集中。从行业信用水平看，房地产企业信用水平受“马太效应”的影响，将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。