值得注意的是，在房企拿地资金受限的政策影响下，合作设立并购基金或也将成为未来的破局关键。例如阳光城(000671,股吧)、福晟等就先后合作成立了并购基金支持企业的并购扩张。成立并购基金开发和并购项目作为一种整合多方优势资源的开发模式，不仅能为企业提供充足资金，同时降低企业的融资成本。未来在行业整合加剧，开发机会减少的情况下，房企的并购基金或成企业快速扩张的一把利剑。

　　大型房地产企业整体信用水平将保持稳定，中小型企业面临一定区域市场波动风险

　　大型房地产企业拥有充足的土地和项目储备，融资渠道多样且畅通，信用水平将保持稳定，但中小型企业产品标准化程度一般，通过快周转实现资金回笼，融资能力较弱，融资成本升高，加之土地成本的上升，利润率将进一步被压缩，此外，中小型企业的项目集中度普遍较高，受区域市场调控政策影响较大，面临一定波动风险。预计2018年，房地产企业整体信用水平将进一步分化。

　　从土地供应看，主要体现在土地供应及住房结构上，2017年4月，国土部发布通知，强化住宅用地供应“五类”调整目标管理，房价上涨压力大的城市合理增加住宅用地特别是普通商品房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。这也预示着一线和核心二线城市为缓解库存危机，势必会加大土地供应，其中也将包含大量纯租赁住宅用地及共有产权住房建设，住房供应体系将进一步完善，土地供应量有望进一步提升。

　　在调控政策的背景下，房企资产规模增速将有所放缓、运营压力增大；营业收入继续坚挺，净利率等指标将有所下滑；受销售增速放缓和融资环境紧缩的影响，未来房企的现金流将承压

　　2017年在国内融资环境逐步收紧的情况下，超半数企业融资总量较去年大幅下降，融资成本整体回升，境外融资再次回归主流，重新成为房企的主要融资手段之一。从企业角度来看，规模房企优势凸显，融资能力相对较强，而中小房企生存压力逐步加大，尤其是融资能力相对较弱、负债压力较大的房企。随着传统融资渠道的逐步受限，房企除了辗转海外融资之外，还在国内积极拓展创新的融资方式，房企的融资方式也变得更加多元。

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　　从调控范围上来看，2017年上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群一二线中心城市陆续出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，主要集中在山东半岛城市群、海南城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周围的三四线城市。从政策调控强度来看，以一二线城市调控最为严厉，特别为东部沿海三大城市群的一二线城市，例如北京、天津、南京、深圳等调控强度最高，政策出台最为频繁，以北京为例，2017年以来北京发布的各类型房地产调控政策超30余次；成都、长沙、郑州、武汉等二线城市调控也逐渐加码；而三四线城市调控强度相对较弱，多数仅出台1-2次政策。对需求端的调控手段主要体现在限购、限贷和限售上，此轮调控限售、限购、限贷政策具有精准化的特点，不同城市政策的具体内容差异化明显，调控力度上对一二线城市最为严厉。

    高位下行 长效落地

　　对房企而言，随着国内楼市调控不断升级，尤其是限售政策推出后，企业推盘速度减慢，资金回笼的速度显著放缓，将导致房企运营层面资金紧张，未来拿地投资也将趋于平稳，同时，十九大明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，确定了房地产行业未来发展的总基调，房地产竞争格局将有所改变，相关政策的出台为租赁市场提供了较大的发展空间，促进房地产企业向出售与持有运营并举转型。

　　从住房结构来看，自2017年起，住建部就开始大力推广发展房屋租赁市场，提出租售并举的政策导向。在此之后，中央政府层面对租售并举的相关细分领域，特别是土地供应和融资领域，给出了细分的试点政策。2017年5月住建部推出《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，具体阐述了住房租赁方面管理的细则，也为后续企业进入住房租赁行业提供了指引。2017年7月，住建部联合八部委共同提出，在人口净流入城市进行租赁用地试点，由政府建立住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。同时特别值得关注的是，房地产投资信托（REITs）作为发展住房租赁市场的重要金融保障，也被纳入了各级地方政府政策试点的范围，发展REITs对于租赁的意义在于，通过对未来的收益权益进行抵押，从而促进租赁市场的融资，总体上看，住房租赁市场的支持政策已经有了较为明确的指向，长效机制建设将不断完善。

　　总体来看，2017年房地产政策一方面以城市群为重点，从需求端和供给端直接加以控制，在供应土地上，从源头防止价格大起大落，再配合限售限贷限购等调控政策，抑制投机需求保障刚需，稳定市场预期；对一线及核心二线城市影响较大，核心城市周边三四线城市将承接部分外溢需求，也受到较大影响，但对于其他三四线城市来说此次调控政策影响不大；另一方面，租售并举住房制度建设的建设和完善。

　　根据我国房地产2017年以来信用评级情况，2017年以来，级别变动全部为上调，核心原因为经历2016年房企业绩的爆发性增长，以及2016年发债规模的扩大，房企债务结构得到优化，在手货币资金明显充裕，财富创造能力明显增强，对债务保障能力有所提升。共计上调主体15家，多为布局一二线且具有良好发展势头的企业。