进军三四线城市，该如何操盘商业地产？

2018-01-28 10:19 来源:YOUPU优铺 餐饮 /推广 /市场营销

原标题：进军三四线城市，该如何操盘商业地产？

近几年，知名房企陆续进入三四线城市大举布局，引爆三四线城市开发热潮，形成商业地产扩张新“蓝海”。然而，一二线城市的操盘经验常常水土不服，无法契合三四线城市的市场规律。下面，优铺君将全面分享三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，供大家分享讨论。

三四线城市商业地产开发有何特殊性

一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。

特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价

一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。

而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。

特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小

消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。

而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。

总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。

特殊性三：要适当控制体量

但讲究“全”并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。

然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。

特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式

国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。

所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。

三四线城市商业之 开发现状与基本思路

1、存在的问题与基本准则

存在的问题：

三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？

这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：

操盘基本准则：

2、业态分布、组合与开发模式

一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售性定位。

主要经营业态

地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。

一般业态分布特征

业态组合模式

三大开发模式

三四线城市商业之 开发模式研究

由于城市居住版块组团化，当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时，作为区域商业中心，承担了部分市级商业中心的商业功能，同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言，一般其规模在70000—120000平米，主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。

1、选址

1）老城区选址