一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。

老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。

2）在城市新区选址

新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造；

周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求；

地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。

2、物业组合模型与业态设计特点

1）发达地级城市综合体物业模型

2）中等发达地级市城市综合体

3、全国成功案例解读

选取标准：

三四线城市、城市规划新区、大型综合体项目、品牌开发商

研究要点：

区域背景、物业配比、发展模式、商业定位、开发时序、租售模式。

借鉴点：

三四线城市购物中心之 规划与业态组合

1、规划设计指导

（一）发展商现实中采用的规划流程

（二）合理的建筑规划流程

2、业态组合研究

（一）三四线城市购物中心的业态组合

一般地级市购物中心业态组合规律，如下表：

（二）主力店组合模式研究

模式一：大型超市+大型百货双主力店组合模式

该模式购物中心规模大、业态齐全、辐射商圈半径大，通过引进大型的超市、百货双主力店奠定了项目的城市商业地位，未来的经营稳定。

模式二：大型百货+小型超市（连锁品牌或百货自带超市）双主力店组合模式

该模式拥有大型百货，百货竞争力较强，同时自带超市能够一定程度上满足周边居民的需求，但整体规模一般，商圈辐射范围有限，同时由于缺少大型超市，购物中心人气会受到一定的影响。

模式三：大型超市+大规模店中店组合模式

在核心商圈或者是超大规模的区域型商业中心中，才会出现“大超市+大量店中店”的模式，因为在核心商圈中，百货扎堆经营，规划大量店中店在业态上与其形成互补，从而获得生存空间。但在一般的地级市市级商业中心中，购物中心只有引进百货主力店，才能获得核心竞争力，并在区域型商业中心获得生存的空间。

三四线城市购物中心之 招商、营销指导

1、招商

1）招商流程

2）超市主力店招商谈判标准流程

3）招商存在的主要问题及解决之道

a.地级市购物中心招商运营困难重重

b.地级市购物中心招商的三大困局

4）三四线城市购物中心招商攻坚策略

a.自营百货，让地级市购物中心开发商开发与运营两翼齐飞

b.店中店招商，多管齐下，迎难而上

店中店招商攻坚策略——多管齐下，迎难而上

c.打好大型餐饮招商的组合拳

2、营销　

三四线城市商业地产营销基本推广原则

三四线城市楼市的市场现状与发展趋势、各城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此商业项目营销操盘的时机与手法也不尽相同。但是，商业项目实操中有些营销环节，还是非常重要且必须要认真做的。

三四线城市商业地产如何将推广与销售完美结合