所谓概念营销，就是不管消费者的真实需求是什么，也不管产品的真实属性是什么，只要通过一个特定的概念对产品进行包装并通过媒体进行广泛轰炸的市场推广手段，本质就是利用中国消费者的不成熟、不理性进行忽悠。

目前开发商正在把忽悠营销导入商业地产领域，第一个重灾区就是产权式商铺，第二个就是招商。概念包装的目的就是把商铺卖出去，或者把小商户忽悠进来。

与住宅市场不同，住宅市场的消费者被忽悠完之后最多大呼上当，大不了自己住！但商业地产领域，买了商铺如果租不出去就没有一点投资价值。

第九大错误

只要销售、招商成功就万事大吉了

开发商做商业地产，多数情况是为了卖铺回收资金，卖完了事。对招商的心态大都是被逼无奈，卖不成了只能招商，招商完了，开发商也就觉得可解脱了！

其实，对于商业地产来讲，真正的价值来自于后期的长期的运营管理，对此，开发商就鞭长莫及了。所以多数开发商对后期运营管理普遍不够重视，即便在招商时做了许诺，无非就是个“幌儿”，就是做给你看的。

真正的商业管理公司，必须是不隶属于开发商的、通过独立经营提供专业管理服务创造价值的第三方机构。

图片来源 / 嘉里建设有限公司

第十大错误

不重视专业服务机构

一些开发商对专业服务机构的刻薄态度感触非常深，往往是项目建好卖不出去或租不出去了才来找你，你要帮他销售、招商他还开出极端苛刻的条件，事实上让你根本无法做。

房地产这个行业，本质还是权力和资本掌握着最终的话语权，也掌握着最终的剩余价值索取权，专业服务机构在这个行业还远没得到足够的尊重，专业服务机构在商业地产的产业链中，扮演着不是合作伙伴的角色而是谋士的角色，必须要看开发商的脸色吃饭。

整个产业的利益，主要被开发商拿走了，专业机构只能喝点汤，专业服务机构创造的价值与其收益之间是不对等的。

所有为开发商服务的专业机构，包括做市场调查的、做营销顾问的、做销售代理的、招商代理的、做广告的，都处在夹缝中生存的状态。

图片来源 / 房天下

由于专业服务机构在做业务中又得不到与价值贡献相匹配的收益，难以吸引到优秀的人才。

因此中国以人才为中心的依赖专业知识提供服务的机构普遍都长不大，除了少数专业机构能达到几百人的规模外，多数都是只有几十人或几个人的小公司，个别能力极强但又不愿被招安的人才，则选择了独行侠的道路。

与大规模的专业服务机构相比，独行侠的劣势在于缺少一个支撑平台，但独行侠能生存，必然具备很强的学习能力和创新能力，这往往是大型服务机构不具备的。

大型专业服务机构，主要靠体系、靠平台进行专业服务的复制，在这种公司中，除少数高管水平尚可外，多数人的水平都不甚了了，给开发商做项目的往往是一帮二十多岁的年轻人，离开专业平台的支撑，这些咨询顾问就很难生存。

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专业服务机构是靠人才支撑的，专业服务机构的处境反映的是人才在这个产业价值链中的处境，多数优秀人才不愿意在小型专业服务机构工作，一旦有机会就会被开发商招安。

开发商不重视专业服务机构的结果就会走弯路甚至走错路，不愿意花顾问费可能就要向市场交学费，无数忽视专业服务价值的开发商正在前赴后继的向市场交学费，这种现象在相当长的历史时间内都会是一种必然的现象，这就是市场内在的游戏规则。

只有来自市场的教训才能让他们真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期规划和策划、才会真正重视专业服务、才会真正尊重外脑的价值。

所以不怀疑拥有专业知识和商业智慧的专业服务机构在这个行业的未来发展前景，开发商走过一次弯路后，自然会认识到专业服务机构的价值。

只有专业服务机构在整个产业的价值真正得到尊重，才能吸收越来越多的优秀人才投身专业服务机构，整个行业才能更快的走向规范、理性，进入一个良性循环的状态。

对于开发商，按照认知的模式和学习能力我基本可以把他们分成三类：

绝大多数专业机构，扮演的都是先向先知先觉者学习，然后教育后知后觉者的角色，因为大多数开发商都在忙着做项目，没时间去学习，专业机构可以利用自己在学习上的优势打个时间差。