只要能够将一定距离范围内的人群覆盖到，新零售店面具体在什么位置，并没有这么重要。这些能够吸引巨大流量的店面，设置到一个本来不那么繁华的地段，反而能够带动该地区人口的聚集的消费。明源君观察到，一些本来因为人流量不足而倒闭、空置的商场，在引进新零售店面后，反而带动了附近居民的活跃度。

来源：明源地产研究院

▲图片来源：阿里研究院&贝恩公司

新零售店面的面积都不大，盒马鲜生在4000-6000平之间，超级物种很少超过1000平米，小米体验店最大也不超过650平……

社区商业地产走在了向死而生的十字路口。

问题来了，传统社区商业地产为什么不能通过整合优化，提升空间利用效率，实现更多功能？

三、品牌和社区能否深度融合，主要看气质

过去房地产市场在增量发展的过程中，社区商业地产难以避免的一个问题就是增量大、体量大、空置率高。增量大，说明规划不合理；体量大，说明未充分了解社区居民的生活需求；空置率高，说明入驻商家能够实现的坪效比低。

脱胎于互联网、在线上线下都蓬勃发展的“新零售”，在给传统社区商业地产带来流量和生机的同时，还能从协同网上网下消费、对接商家和消费者需求、提升店面空间利用效率三方面解决过去社区商业中存在的痛点和顽疾，给传统社区商业地产的整合运营带来新方向。

原标题：品牌房企接连布局“新零售” 它能拯救社区商业吗？

2018年3月，新城、印力、恒大、碧桂园、融创、世茂等13家商业地产公司就与盒马签订了“新零售”战略合作协议；4月，碧桂园和苏宁控股签订协议，预计今年内将有600家苏宁小店、苏宁直营店入驻碧桂园；上周，华润与京东宣布，华润万家在杭州及南京的大卖场业态将入驻京东到家……

一方面，传统社区商业面临客流量下降、关店、倒闭的寒冬；另一方面，以小米零售体验店、盒马鲜生为代表的线下新零售品牌又开花结果，“三公里生活圈”“半小时直送”“线上线下联动购物”的新概念席卷而来……有观点认为，传统大型的商业地产将逐渐走向没落，而社区商业地产将成为商业地产发展的新方向。

三、“更便捷”是社区商业对抗纯电商的杀手锏

基于社区存在的社区商业，可以将同类人聚集到一起。因为一个社区中的人往住着拥有相似收入和教育程度，他们在对品牌和门店中购物时，也会不自觉地保持一致。城市间的不同板块，对购物的需求和品牌的选择自然也会不一样。这就要求不同地块的商业地产在引进品牌时，需要通过大数据助力决策分析，了解这不同群体间真正的需求所在。不管是大而全的大牌，还是小而美的店铺，只要符合自身社区的气质，都可以与之进行合作。优质人群的聚集自然会带来房屋价格的提升。2015年诚品书店入驻苏州工业园区后，其同时对外发售的住宅就一度创下了江苏地区住宅价格的最高纪录。

便捷的物流配送是“新零售”店面的存在关键。商家不约而同将“三公里、30分钟配送”定为店面选址标准，究其原因，就是物理范围1-3公里内的区域化经营可以让经营者提供满足消费者理想生活需求的服务；3公里和30分钟生活圈，正好可以覆盖一个大规模的生活社区。而30分钟的配送时间，正好处于人们等待日常生活用品的耐心时间中。