周江：城镇化与房地产发展 ——住房和城乡建设部政策研究处长

2014年12月17日16:25 来源：产业网

[提要] 周江：2015年随着房地产市场调整的深入，房地产政策思路会发生怎样的转变，又会对房地产市场发展带来怎样的影响？

产业网讯：2014年12月17日，“2014第十一届中国数字地产节”在北京金茂万丽酒店隆重召开，中国指数研究院依托房地产大数据系统，以变革的视角解读市场变化并预测2015年市场发展趋势；会议围绕“变革中的房地产市场趋势”主题，就供求分析、拿地决策、营销管理、转型发展等企业运营的关键问题展开深入讨论，把脉未来行业发展方向。

2014第十一届中国数字地产节暨2015年中国房地产市场发展形势报告会

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周江：各位来宾下午好，感谢中国指数研究院邀请能够参加今天这样一个报告会，这样给我一个这样的机会，跟大家做房地产的有关内容进行一个交流，那么这个房地产的政策也好、市场也好，这是一个，我觉得对我来说是一个既好讲也不好讲的内容，从好讲的角度来说，那么现在网络信息发达，这个网络上有各种各样的对这个房地产市场的分析解读，大家的信息量大，那么要讲的好，讲的准，讲的有创新，对于做房地产的演讲来说，真的是一个难的事。另外一个目前的网上的观点，这么多也不一样，不管你怎么讲，必然都是有一部分人同意你的观点，有一部分人不同意你的观点，很难取得大家的共同认可。为什么同样一个问题，大家不同的了解和分析呢？我觉得这里面可能有三个方面的原因，第一就是大家分析研究的时候出发点不一样，比如说你做的模型的假设不同，比如说你引用的数据的来源不同，那么必然导致后面的分析判断不一样，这是第一个原因。第二个原因是什么呢？就是先入为主。第三种是什么呢？就是即使你拥有的数据是全面的，是准确的，你所做的假设也是精确的，你研究的主体也是客观的，但是发展不一样，因为经济的多样性，会出现各种变数，比如上国际经济形势剧烈的变化，这些都是不可预测的，那么也会导致你做的结论和实际相差比较大，因此在这个背景下谈政策也好、形势也好，这是一个难的事。

那么刚才任所长结合经济新常态对房地产市场做了深刻的分析，黄院长结合大数据，然后利用深入挖掘数据做了今年市场的总结和明年的分析，我刚才认真听了，我觉得收获大。我这里讲可能只是说来进行一些补充，或者结合我自己的研究，给大家提供一些参考。那么我主要想讲两个方面的内容，第一个就是对目前市场简单的分析和判断，第二个就是对未来房地产中长期发展的趋势的一个分析判断，第三个就是未来的我们整个国家也好，行业也好，者也好，所面临的应对。

首先是第一个目前的市场情况，目前刚才两位演讲的嘉宾，任所长和黄院长都做了比较深刻的分析，我强调两个变化，第一是增速的变化，是持续回落，而且低于同期增长的低速，那么怎么看这个增速的变化？这里面有多种分析，从现行指标来看，有两个指标，一个是销售，一个是资金，从这两个来看，销售持续下降，但是基本趋于稳定，从这一点来看，我们得到中性的观点，继续降，但没有稳定，这是一个中性的信号。第二个是资金，从资金来看，对企业提出了最大的挑战，那么从今年的数据来看，这个开发企业的资金到位，同比增长是0.6%，不仅是今年的点，也是开发企业的点，这个分析它的原因，主要还是跟销售有关，因为在资金来源过程中下降比较快的比较快，以及是定金和预售款，这是由销售构成的。

那么以这个基本同步的主要就是一个比较重要的，也是我们关注的指标，就是房子的新开工面积，我们看到今年1到6月份的时候，这达到值，也就是下降20%左右，那么这也是历史的值，到了1至11月份，新开工面积下降9%，这个数值相对6月份是收窄的，相对10月份又扩大了，因此从新开工的指标来说，我们看到了降幅的收窄，但是没有看到进一步的收窄，这需要我们进一步关注。从滞后指标来看，主要跟房地产密切相关的土地，从土地来看，10月份、11月份是转折性的，1到11月之后，一个月的变化时间，这两个指标都转成下降，我觉得一方面可能有去年年末土地出让高涨带来了今年同比下降这么一个因素在里面，但另外一个方面也值得我们注意，就是一个滞后指标，前期房地产销售带来的这样一个情况变化，库存的增加还没有及时的反映到土地，但是从现在的情况来看，他作为指标来说，是不是代表他已经影响到了土地市场，影响企业拿地的信心，我觉得这要看未来得数据进行分析，综合前面的先性指标、同步指标，可以得到这样的结论，就是代售面积的增加导致资金放慢，是不是能够形成这样一个逻辑，我们可以再思考。

那么为什么会出现这样一个变化？那么其实根据的原因，这个是因为我同意任所长的意见，是因为我们供给发生了变化，土地的出让、资金的充裕，保证供应快速增加，已经超过了它的消化速度，另外从需求上来看，这几年的需求也出现了一些新的变化，比如我给大家列举了第一从制度性需求来说，前几年，是去年快速的释放，造成透支，在去年处于对房价的恐慌，把孩子的房子都买了，这是一种透支。第二个就是一部分需求的分流，这是对我们自主性住房和保障性住房分流，前几年也在建保障房为什么效果没有出来？因为我们从大规模的安居工程建设，从2011年开始的，房子是有一个建设周期的，最快也得两到三年，前期尽管我们新开工每年六百万、七百万，但是没有形成真正的供给，没有进入市场，但是从2013年开始，这样一部分房子，已经逐渐的进入我们市场，初步统计了一下有关部门的公开数据，截止到今年，已经有接近两千万套的保障房，已经陆续的竣工，那么他必然要分流一部分中低收入家庭。第三个就是需求的转型，那么过去来说，我们在没有较好的渠道的情况下，大家为了扩通胀，为了保值就是买房，唯一的区别就是有的是买一套两套，有的是买多套，有的是买住宅，有的是买商业地产，都是一种实物性的购房，随着渠道的变化，包括大家风险意识的提高，包括个人资产结构的变化，那么每一个者，是有能力买房的者来说，那么他必然要考虑自己的房子在自己资产中占有的比例是不是继续的增加，是不是把的鸡蛋都在这一个篮子里，从这个角度来说，需求也有弱化的趋势，因此从需求的透支，从需求的分流，从结构的这样一个转型，导致我们的需求也不一样，供应和需求的同时变化，那么必然导致供需关系的逆转，这是短期的来看这样一个关系。但更深刻的原因是因为我们的主要矛盾发生了变化。