第四，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆，首先要去房地产企业的高杠杆，今后五至十年，房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%、60%是可以预期的。

　　总之，新时代房地产业有六个趋势性的特征，房地产开发商要积极主动适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

　　一、是避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。主要分析三个指标：一是人均住房面积。一般以人均40平方米住房左右，如果超过太多，就坚决不要去建。比如，当下看，一个城市只有一百万人，造4000万平方米住房就足够了。如果这个城市现有存量房已有3000万平方米，在建总量有2000万平方米，每年还再新开工500万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人口基数如果没有太大变化，未来人均就有70—80平方米，肯定会过剩。如果还去搞开发，一定会弄一堆烂尾楼、鬼城、空城。二是写字楼面积。一个城市有多少写字楼是合理的呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元GDP。如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。三是商场面积。商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么扣除人工、水电、房租等费用，很可能是赔本买卖。现在，一些房地产商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不值得提倡。

　　第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年，各地注册一家房地产公司几乎零门槛，据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，中国14亿人基本上是每一万人摊上一家房产公司。在每年的实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司，这些公司形势好的时候融资造房，一旦形势不好，就容易坏账，欠一堆银行贷款、民间集资或高利贷，导致金融乱象，影响社会稳定。从房地产业看，优化房地产企业供给，就是要一方面通过提高准入门槛，把那些僵尸企业、空壳企业消除掉，另一方面就是要支持优势企业兼并重组、做大做强。

　　三、是避免四面出击搞长周期的开发。房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一二线城市行情不好可以向三四线城市扩张，三四线城市行情不好可以杀个再回马枪到一二线城市开发。但是，这种现象也造成一些开发商在同一时间段到各个省、各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉的太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”，与每个地方政府的城市化进程很难有效衔接，以致发生进度要求上的冲突。往往，一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是，从项目签约到拿地开发、建成销售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之，甚至二十年年的都有，给地方发展带来明显的时滞，其自身开发资本利息成本、管理人员成本也都很高。在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。最近一段时间，常常爆出开发商要崩盘的消息，其实就与这种现象非常有关。

　　从上世纪90年代以来，房地产业对加快我国城市化进程、推动经济发展起了非常大的作用。在这个过程中，房地产企业自身得到不断壮大、长足发展，与此同时，一些房地产开发企业也染上了盲目扩展、粗放建设、高债务发展等问题。对此，以习近平同志为核心的党中央高度重视人民的住房问题，总书记多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”当前，中国特色社会主义已进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代。新时代下，行业发展大势有变，房地产企业不能再靠旧模式发展，也走不通了，转型升级成为必经之路。

　　二、房地产开发企业要摒弃八种运行方式

　　第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。

今天，本会秘书长携新闻中心的工作人员应邀参加中国房地产业协会举办的第十届中国房地产科学发展论坛，在以“美好居住生活”为主题的论坛上，重庆市人民政府原市长，第十二届全国人 大财政经济委员会副主任委员，中国房地产行业最具影响力的高层智囊——黄奇帆先生发表主题演讲。我们现将讲话原文发送，这是刚刚来自现场的，最权威、最专业的房地产行业形势的最新解读！

　　下午好！

责任编辑：王潇燕