二、是避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。从规划角度看，城市化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施，以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅，等等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。建设时序上，何时何地建设道路桥梁、何时何地配套学校医院，总体上要从整个城市发展来谋划，具体应由多元化的二三产业市场主体按市场需求跟进发展。总之，不可能由一个开发商大包大揽、包打天下，房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。但是，过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方公里一块地并向政府夸下海口不仅要造上千万平方米住宅还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路桥梁等基础设施到学校医院等公共设施，以及产业、人口引入，大包大揽搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张，也表现为一些地方政府好 大喜功、放弃责任，这类案例可以举出不少，但成功的很少。

　　五、是避免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。但在这个过程中，企业积累了大量债务，风险日积月累、越来越高。比如，去年中国排名前10的房地产公司资产负债率平均达到了80%。过去几年，我们不时看到、听到这些现象：有的企业有十几个甚至几十个银行、信托、小贷等账户从各种银行、非银行金融机构融资借钱，有的资产抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利贷、搞职工内部集资，等等。总之，长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，最终陷入“拆东墙补西墙”过日子、身不由己的滑向灾难的沼泽地。在这方面，内地开发商要向香港学习，港系地产商尽管也持有大量商业项目，但他们的负债率比内地开发商要低很多，基本上在20%—30%之间，最低的只有10%多一点，最高的只有40%左右。总之，内地的优秀的房地产公司，要将资产负债率降低并控制在40%左右，一般的开发商也要将负债率的底线控制在50%—60%左右。从政府管理角度看，凡是房地产开发企业负债率超过80%、90%甚至资不抵债的企业，土地部门应当停止土地供应，金融部门应当对其实行存量渐进稳妥微调、增量遏制约束的放贷措施。

　　商会现场报道！黄奇帆最新演讲：房地产业发展的六大趋势，房企要摒弃八种运行方式！您一定要看！（附全文）

　　六、是避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。一方面因为这些开发带有公共服务的职能，希望通过这些概念说服政府，低地价的供地，另一方面开发商是通过这些广告概念吸引老百姓，更好的销售自己的楼盘产品。须知，这些名目其实都是专业性很强的领域，需要长周期研究、长周期提供管理服务，不可能大家都成为这些专业领域的开发商。一定要沉心静气，让这些专业领域的企业主动配套房地产，而不能房地产商自己拉个名头、浮光掠影的搞一番。还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托；为了快销回笼资金，要么将一个房子划成几块搞碎片化销售，要么搞售后返租，要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的按揭，这些销售方式无异于饮鸩止渴，最终伤害整个市场和大量老百姓，造成鸡飞蛋打的局面。

　　四、是避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的杠杆比已是1：3、1：4左右。如果房地产企业拿地的钱也是借款，房地产开发的过程就几乎成了百分之百的金融借债。赚了钱，就成了房地产商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。因此，开发商拿地前要量力而行，企业有多少自有资金，能参与土地批租的挂牌竞争，要留有余地，其资金来源不能是银行贷款，不能是信托资金，更不能是乱集资、高利贷，以及各种互联网P2P平台资金。从政府管理角度来看，核查一个城市本土的房地产企业资金来源是比较容易的，拿地的钱无论是来自信托、小贷还是银行理财资金，只要各专业部门相互配合，很容易分得清。总之，开发商自己一定要洁身自好，管控好拍地资金来源，不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地，不能热衷于搞“地王”炒作，这样就能防患于未然。

　　第三，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前，城市居民人均住宅面积只有十平方米时，能有一个50—80平方米的厨房卫生独立的小户型房，是多少家庭的梦想。现在这个问题基本解决了，改善型的住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些。

　　第五，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场是畸形的，造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题，还有我们管理制度上的一些问题。当前，中国房屋租赁市场有三个不足：一是租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价能力，业主掌握了调整租金的话语权；二是业主可以有很多方式收回房屋，租赁者朝不保夕，稳定性不够。三是租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。由于我们制度上工作上习惯上有这些问题，房屋租赁市场发育不足，但这种现象今后会逐步扭转。

　　女士们、先生们：

　　新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下，房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。