在曙光初现之际，以万科为代表的龙头企业却开始考虑如何“活下去”，无疑值得关注。事实上，在更早些时候，万科掌门人郁亮已经提出“万科要做的第一件事，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标”，而最让郁亮担忧的则是“6300亿元回款”——“这是所有业务的起点、基础和保障”。

　　更何况，从宏观面和政策面看，房地产行业“最黑暗的日子”也正在过去。一方面，自今年4月触及101.39以来，国房景气指数已连续4个月反弹，8月达到101.98，回到2011年年中水平。另一方面，虽然在坚决遏制房价上涨的主基调下，房企融资约束仍在，但受益于货币政策边际宽松，房企的资金面压力有望得到一定缓和。

　　在过去较长时期内，住宅开发是大部分房企的主业，以高周转推动规模扩张是其赖以生存的“法宝”，但随着楼市调控层层加码，高周转的经营模式已难以为继。以万科为例，今年上半年存货周转天数约1601天，较2017年底的1198天大幅上升。虽然房企销售存在明显的季节性特征，年底的存货周转天数会明显低于年中，但从目前“金九银十”的情况看，全年周转速度能否回到3年左右仍是未知数。而通常来说，如果非高端项目的去化时间超过3年，将影响企业的短期偿债能力。万科尚且如此，其他中小型房企面临的资金链压力可想而知。

　　笔者认为，从表面上看，房企回款压力骤增，是在严监管和防风险的背景下，融资渠道持续收紧和库存去化滞缓等多重因素叠加的结果。但从更深层次的角度看，这是房地产行业在逐步由增量市场向存量市场、由高速增长向精细管理转变过程中不可避免的阵痛。

　　应该说，仅从经营数据看，房地产公司的日子过得还不算太糟糕。根据万得资讯数据，今年上半年，三分之二房地产上市企业的归属母公司股东净利润实现同比正增长。即便“金九银十”成色不佳，大多数房企似乎还不至于为生存而挣扎。

　　“金九”泡汤，“银十”难现，今年的楼市传统旺季明显成色不足。国庆长假期间，多个楼盘推出了假期打折活动，但不少楼盘访客数量不及以往，市场总体较为清淡，“一房难卖”与半年前的“一房难求”形成了鲜明反差。而在国庆长假前，万科秋季例会现场打出的“活下去”三字标语，更让初秋的楼市显得分外萧索。

　　展望未来，在高周转模式玩不转的背景下，房企想要“活下去”，转型是必然的选择。事实上，今年9月，万科和保利相继更名，在公司名称中去掉“地产”两字；而在此之前，朗诗绿色、时代、龙湖、万达等亦相继在名称中完成去地产化。目前来看，虽然具体路径不同，但以住宅开发为基石，逐步增加多元化业务占比的大方向相对明确。特别是对于大型房企来说，规模为王的时代已然走向终结，在住宅开发业务遭遇“天花板”的情况下，实现从地产开发向“运营+生态建设”的跨越，已成为好好“活下去”的必要条件。新的格局正在形成，谁能脱颖而出？我们拭目以待。