个人购房贷款持续下滑。18年以来个人购房贷款余额增速继续下滑，上半年个人购房贷款余额只增加了1.94万亿元，余额增速持续回落，从17年一季度35.7%的高点回落到18年二季度的18.6%。从月度新增居民中长贷来看，1-8月新增居民中长贷3.4万亿元，同比减少了3200亿元。

从各家银行半年报数据看，多数银行个人住房贷款余额增速明显下滑，今年上半年五大行个人住房贷款余额增速均在9%以下，较去年同期明显降低；8家上市股份行上半年个人住房贷款余额增速也均在12%及以下的水平，个别银行比如民生银行还出现了余额的负增。

1.2 债券融资仍旧低迷

债券发行量有所回升，但因到期量增大，净融资额却很少。今年地产债发行量较去年有明显回升，1-9月累计发行2854亿元，同比增加近1325亿元，虽不能与15年、16年的发行水平相比，但较去年而言发行量有明显增加。

但同时，随着地产债到期高峰的来临，地产债净融资额却持续低迷。今年1-9月地产债累计到期量1979亿元，同比增加1592亿元，净融资额只有875亿元，同比反而减少了267亿元。从月度净融情况看，除了3月、4月净融资量相对较高外，其他月份净融资额都不过百亿元。可见虽然地产债发行量有明显回升，但主要是用在借新还旧上，净融资额反而较去年继续减少。

具体到券种看：

公司债监管的影响有持续性。16年10月前后证监会、上交所、深交所陆续发布了针对房地产业公司债的分类监管方案，要求根据基础指标和综合指标将企业分类为正常类、关注类和风险类企业，关注类企业发债将受到进一步严格审核，风险类企业原则上不予通过。

受政策新推出的影响，地产公司债审核工作一度停滞，从交易所通过审批的地产小公募项目看，16年10月出台分类监管政策之后，一度冻结，16年10月到18年5月20个月的时间里，交易所合计通过审批的小公募计划发行规模合计只有1046亿元、23个项目，相比监管前的审核规模大幅缩减。

18年6月以来交易所审批速度加快。今年6月开始，交易所审批速度有所加快，6-9月4个月里通过审批的小公募计划发行规模有1084亿元，共计27个项目，超过此前20个月的总量。今年6月以来增加的审批项目，会在未来两年内逐步释放。

但一是公司债发行量尚远远不及监管前。今年1-9月房地产（申万行业口径）公司债共计发行128只，合计规模只有1628亿元，相比之下，17年1-9月只发行出来了45只、规模484亿元的公司债，今年地产公司债的发行量较17年是有明显增加。但这远远不及15-16年的水平，作为对比，16年1-9月发行出来了6400亿的地产公司债。

今年6月以来交易所对地产公司债的审批速度加快，未来地产公司债的发行量有望继续回暖，但近期通过审批的项目有不少是过去两年积累的旧项目，未来能否继续保持这样的审批速度还有待观察。

二是随着到期高峰的来临，地产公司债净融资难回升。地产行业偿债压力渐显，2015-2016年发行出来的地产公司债，大部分要在3年及以上年份后到期，因此房地产公司债的偿还量自18年开始逐渐走高。在此背景下，尽管今年地产公司债发行量有所回暖，但净融资额难以回升，1-9月地产公司债累计净融资只有109亿，同比大幅减少。

其他品种债券发行未受影响，但融资量偏少。房地产企业发行中票、短融券并没有受监管的影响，政策一直变化不大，是优质企业的融资渠道。

在公司债受监管后，符合条件的房地产公司增加了其他品种债券的发行，17年以来中票、短融发行量有明显的增加，17年合计发行1074.8亿元，较16年增加417.5亿元，净融资额增加了328.5亿元；18年1-9合计发行了1118亿元，较17年1-9月多了243亿元，但到期量也增加了接近270亿，融资量并没有增加。

整体来看，房地产行业在境内的债券融资依旧低迷，与去年相比并没有明显起色。

1.3 境外发债规模同比持平

房地产企业海外发债规模不减。受国内地产债券融资收紧影响，不少房地产企业积极寻求海外发债融资。据彭博统计，2017年国内地产企业海外发债规模创历史新高，是16年的4倍，其中以美元债为主，还有少量境外人民币债。18年以来房地产企业海外发债的热情依旧高涨，今年1-9月已经发行了约396亿美元的境外债（折合人民币约2550亿元），与17年同期基本持平。

净融资情况看，1-9月境外地产债净融资额约267亿美元（折合人民币1700亿左右），相比于17年1-9月的309亿美元有所减少，但仍是历年来的高位。

不过今年年中发改委、财政部印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，根据该文件及相关说明会，房企和城投平台境外发债将受到一定限制，比如引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。这也导致了二季度地产企业境外融资的回落，未来房企境外债融资能否维持取决于监管态度如何变化。

发行主体以大型房企为主。而且从发行主体看，目前能够在海外发债融资的企业多是大型龙头，比如中国恒大、佳兆业、绿地集团、万科、旭辉地产、碧桂园等，中小房企融资方式仍旧匮乏。

1.4 地产非标融资规模趋降