今年5月至6月，国内多个楼市热点城市曾经密集出台调控政策，这与此前住建部的约谈有着密切联系。根据媒体的公开报道，5月前后，住建部曾约谈成都、太原、西安、贵阳等国内12个城市政府的相关负责人，

　　二三线城市住宅价格涨幅出现回落。在31个二线城市中，尽管新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，但涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。而35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

　　从严调控下，各地楼市平稳发展，房价上涨的势头也有所遏制。根据国家统计局最新公布的房地产开发和销售数据，国内商品房成交均价由8月的8888元/平方米下降至8751元/平方米，调控成效初显。克而瑞发布的一份报告显示，在这样的背景下，行业销售仍保持稳健增长，但不同能级的城市成交表现存在差异，一线触底回升，二线整体稳中分化，三四线热度维持。

　　人们需要怎样的楼市？

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟对数据解读时表示，9月各地继续坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜、精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　多地跟进整顿房地产市场秩序

　　调控促进稳健发展

　　约谈效果是明显的，多个城市快速反应。贵阳率先出台限售，提出新建商品住房购买后3年内不得转让，并加快供地节奏。长春、成都也出台调控政策，对限售政策进行升级，且规定户籍迁入成都未满24个月的购房人，应在成都稳定就业并连续缴纳12个月以上社保才能新购住房。其他被约谈城市也纷纷跟进。

　　戴德梁行方面认为，构建成熟且富有活力的住房租赁市场，必须加快实现租赁住房的政策性保障覆盖，同时鼓励市场化的多层次、多渠道供应。

　　现在，各地针对购房和租房出台了大量政策。但真正确保房地产健康发展，必须因地制宜、因城施策，针对不同城市楼市的特征，建立长效机制才行。从这一层面来看，房地产市场还有很长的路要走。

　　对此，深圳最先给出了自己的方案。今年6月5日，深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确到2035年的住房发展目标。根据这份文件透露的信息，今后深圳的住房供应体系中，由于各类非商品属性住宅的供应量加大，将形成“商品住房+政策性支持住房+公共租赁住房”三大住房来源。

　　深圳在6月公布的住房供应新体系，明确公租房、人才房、安居房等房源占总供给的60%，到了7月底，深圳再度加码调控政策，其中一项便是宣布各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。

　　政策利好不断

　　一线城市：一线城市北京、上海、深圳均呈上涨态势；其中，上海上涨幅度最大，达到22.64%。广州则成交面积有所回落，下跌45.76%。

　　对于各地加大整顿秩序力度的做法。克而瑞分析认为，市场监管力度可能持续加强，预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序，尤其是那些房价上涨压力大的城市，跟进开展整治行动的可能性更高。加强整顿有利于规范房地产市场交易秩序，也有助于进一步遏制投机炒房，合理引导市场预期，促进供求关系平衡。

　　以深圳为例，戴德梁行指数显示，上半年深圳商品住宅租金涨幅为5.40%，较去年同期3.98%的涨幅扩大1.42个百分点，戴德梁行方面指出，这一涨幅不足以给市场带来明显的压力。但从今年年中以来，商品住宅租金增速有所加快。其中高端物业租金符合市场惯性增长，部分经济型租赁盘源被分散式长租公寓品牌租赁，令市场低价租赁盘源减少，结构性拉高整体租金水平。

　　热点城市涨幅回落

　　调控不力坚决问责

　　前几个月，有关“长租公寓”推高房租的话题引发讨论，那么租房者的租金压力是否增大？

　　就在最近，个税专项附加扣除暂行办法征求意见中，就有对于住房贷款和住房租金的专项扣除办法。对此克而瑞分析认为，有助于提升刚需以及租赁群体购买力，促进这部分群体住房消费，进一步落实“房住不炒”的政策主旋律。

　　租赁市场可进一步优化

　　随后，包括广州在内的多个热点城市予以跟进，全面开展整治房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。部分城市还出台处罚机制，措施包括书面警告、暂停网签、停业整顿等，就在不久前，广州刚刚发文通报了市内多个楼盘和中介存在违规销售问题，并予以处罚，其中越秀区的文德世家被直接查封。

　　7月31日，中共中央政治局召开会议，提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。今年以来，建立房地产市场长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，已经成为行业内的共识。从已知的数据来看，热点城市房价涨幅出现回落，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格水平出现下降。

　　也有部分热点城市限价出现松动。克而瑞的梳理显示，在武汉，部分高价地块项目调高备案价格，南宁也可以通过提高装修标准的方式突破限价，但克而瑞分析指出，这些“松动”迹象只是个案，并不具备普遍意义。

　　相关链接

　　2018年第42周，一线城市成交指数为121.49，环比下跌13.63点；二线城市成交指数为492.61，环比下跌68.44点；三四线城市成交指数为29.86，环比下跌4.5点。

　　楼市供应体系生变

　　去年7月“租购并举”开始进入人们的视野。此后，大力发展住房租赁市场成为各地以及房地产行业的共识，“租购同权”也随着各地政策的跟进而逐步明晰。在过去一年多的时间里，“租购并举”持续推进，国内多个城市出台关于大力发展房屋租赁市场的相关政策，并加大租赁住房供给，而以长租公寓等为代表的新型租赁住房产品，也进入快速发展时期。

　　记者观察

　　近日，国家统计局发布2018年9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从数据来看，一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%。二手住宅销售价格由上月环比持平转为下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%。

　　而在公积金政策方面，北京、广州纷纷更新公积金政策，其中北京要求京外购房提权公积金仅限户籍地和所在省会城市，并延长进城务工人员销户提取年限；广州提出在非本市和非本人及配偶户籍所在地购房的，暂停提取住房公积金资格。

　　“调控”早已成为各地采取的普遍现象，并与各地房地产市场的长远发展紧密结合。各地出台调控措施的目的，为的是避免房价出现剧烈波动，保障房地产市场的平稳发展，更是为了让居者有其屋，减少因为楼市不稳定而承担的相应风险。

　　不过，8月以来由长租公寓的若干争议性事件与话题，也折射出当前住房租赁市场仍有众多亟待解决的问题。对此戴德梁行提醒，应当警惕部分租赁机构、企业对租赁盘源的垄断，以及操纵、哄抬房租的行为，并监管租赁金融资金，包括“房租贷”“租金贷”等，防止租赁市场过度金融化。