白彦军：发布2018中国商业地产发展白皮书

2018年07月26日15:33 来源：3房网

[提要] 商业地产市场，作为服务与消费升级的重要载体，正面临新一轮的发展机遇。但与此同时，鉴于过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市也面临较大的商办库存压力。商业地产行业变革压力愈发迫切。

中国指数研究院指数研究总监 白彦军

白彦军：尊敬的各位来宾、各位企业家代表大家下午好，非常高兴发布2018商业地产发展白皮书，从两个方面讲一讲。

第一，从宏观方面给大家说一下。

我们目前是怎么看待商业地产市场包括机遇，我们一直讲我们的销售是商业地产很重要的一个代表，消费的可能性和消费的实力到底有多强，我们可以比较国际上的经验，一般我们可以看到国际上人均GDP到了8000美金之后，我们整个消费，特别是高端消费会到一个新的阶段，我们从中国自己的情况来看，我们在2000年左右的时候人均GDP低于1000的时候，基本消费还是基本的饮食和服装为主，2002年到2005年人均GDP1000到3000美金的时候，消费模式从住房、出行、娱乐开始逐渐多了起来，到3000到8000美金我们城市化高速发展，这个伴随整个房地产市场和住宅市场有很大的跃进。到了8000美金之后，真正看到了商业地产的机会和希望，也就是高品质的生活消费上来了。所以我们认为，正好目前处于人均消费和品质消费转型换代的关键期，这其中商业地产的机会比较大。

第二，从短期的房地产环境来看，发现每次政府对住宅地产进行调控的时候，商业地产都会有短的小波段，简单找了两各城市，一个是成都，一个是杭州，过去这几年会不断地有一些短期的政策进行调控，每次调控之后，住宅的成交量很快就会有回落。同期可以看到，商业和办公，特别是商业面积的成交量在向上走，后期会有趋势的变化，短期内是向上走的。观察大的商业地产环境的时候有一个概念，短期的商业地产环境的变化会有波动性。

第三，商业成交增长显著，超级城市空置率逐年下降。大城市商业消费的能力，包括商业地产的机会在大机会里面更大，这是简单的用几个数字跟大家表示一下市场的情况。

从几方面说一下商业地产情况：

一是从宏观增量上，在过去一年多市场出现了哪些变化。以下数据是基于国家统计局和我们自己监测的重点数据跟大家做分享。从商办市场供应角度来看2018年上半年商办市场的投资和新开工综合在一起是下降的，2018年上半年商业地产以商业和办公合在一起开发投资额同比降了9.9%，去年是上升的，新开工同比降了8.1%，去年也是稳步上升的。商业地产新开工的面积占房地产新开工的比例是12.5%，小幅下降。从需求端来看保持旺盛，2018年上半年商业地产消费面积是72060万平方米，跟上一年同期保持平衡，供应端的投资和开工在往下，销售端短期保持稳定。从不同的业态来看有一些差异，商业营业用房2018年上半年开工销售比从过去的1.96%降到1.75%，供求关系发生了变化，更缓和一点。办公楼的开工销售从2017年同期的1.42%，降到1.4%。商业地产市场不止是新房增量的市场，在过去十几年里，从1999年到2017年，将近18年全国商业营业用房竣工面积是14亿平方米，我们不仅要关注市场上存量的交易数据，更要关注新增市场新增供给的变化。

二是土地市场。城市加速分化，二线、三四线土地市场升温。在过去几年里，商业地产的土地成交面积一直在下降，今年上半年全国商办用地规划建筑面积是1.2亿平方米，同比增长15.6%，成交0.9亿平方米，同比增长11.8%，成交楼面均价为2334元/平方米，同比下跌7.4%。说明目前整个商业地产的结构在发生很大的调整。特别是不同城市表现非常明确，一线城市商办土地市场无论是交易量还是价格，都比二、三线城市略差一点，三、三四线房地产市场复兴，无论是交易的面积还是成交的楼面价都在向上走，为什么会出现上述的情况？一方面是因为企业有意去三四线拿一些商办地，还有一种类型是政府供地的放量，自然会捆绑一些商办用地，我们在拿住宅地的过程中会自然而然形成对商办用地的交易。如果这个地有价值，将来能形成供应，还有一种可能是对三四线城市未来商办市场存在比较大的困村压力。

三是从趋势来看，多指标被里折射行业新变局。一是宏观环境和市场主体行为的背离，市场交易和投资趋势背离、商业和住宅投资导向背离。对于线下的消费模式会有所减弱，商业销售的还可以，但是投资新开工不是那么强。为什么？我们也在考虑，一方面和过去几年商办用地销售的房价和用地的地价比，房价的变化低于整个地价的变化，从企业来讲，对于这方面的顾虑比较明显。目前商业地产投资和住宅地产投资是完全背离的，住宅地产投资新开工保持相对可观的增速，商业地产在向下走，这跟住宅、商办价格走势的差异对企业的影响有关系。

我们要了解商业地产核心载体的内容，也就是萧飞雨零售。目前在消费市场，特别是对整个商业地产的消费来讲出现一些新的变化。

1、新中产崛起，消费结构迎来变革。无论是刚才讲的商铺还是购物中心，消费客群跟过去不一样。前几年基本上是食品、医疗占比比较高，这几年从文娱、生活用品、医疗保健服务上升。为什么会发生这样的变化，主要是人口结构发生了逆转，从人的年龄结构来看，可以明显的看到，目前所谓的80后、90后、新中产的崛起，消费理念和消费模式的变化对于消费业态产生很明显的影响。有几个趋势值得关注：一是体验式消费一直在增强；二是关于创新IP的方式，也不断地在购物中心和商业街展现，现在的消费更多的是强调生活体验、购物体验、商业体验新的追求和理解，这是新的要求，这是一个很大的变化。

2、新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理。新零售对商业地产的冲击，从几方面来理解：一是新零售更多的是运用数字化赋能，以大数据为基础洞察商业地产的发展变化，通过大数据技术分析客群需要，进行定制化的生产，实现商业交易价值的提升。二是更多的把线上下线下打通，把到店和到家两种模式打通，打通之后会给消费者带来比较好的购物体验。三是新零售背景下，过去的玩儿家或者参与主体发生了很大的变化。以现在为例，以几个比较大的电商巨头来看，在新零售中成为很重要的主力，基于他们在线上的引流优势，对新零售平台的整合资源，特别是以两大体系为主的生态链构建的非常完整，对整个商业地产零售行业的影响比较大。四是线下基于技术的提升，线下门店场景化、智能化、无人化也是一个趋势，会成为未来商业地产很重要的影响。