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开发运营能力升级滞后
麦肯锡季刊 | 反思与突破：构建商业地产新能力 2018-06-05 15:59 来源:麦肯锡咨询公司 运营商 /开发 /设计 原标题：麦肯锡季刊 | 反思与突破：构建商业地产新能力 过度期望线上媒体为线下门店引流 反思之二： 场景化迭代的商户组合将商业地产运营商的日常运营职责从公共空间管理拓展到了产品选择和店铺空间动态调整。这一模式既能满足消费者喜新厌旧的心理，也能够平衡财务回报，甚至可以减少不必要的提前撤场现象（见图2）。 作者： 应用M2C模式、O+O增值服务等新模式，商业地产运营商有机会在基础门店销售外创造额外价值、捕获虚拟坪效，在不提高租售比的条件下，突破租金天花板，提升整体资产回报（见图3）。 在这个零售新概念爆发、消费者喜好快速更迭的时代，现有商业地产开发运营模式将遇到前所未有的挑战。商业地产运营商应尽早布局，尝试新模式， 建立新能力，跟上零售业态发展和消费者需求变化的脚步，并进一步引领商业地产发展的新趋势。 未来，大型购物中心需要通过打造、更新“大IP”，吸引各类人群，推动 人流量增长。同一个品牌下的多个购物中心，可以运用不同的“IP”主题组 合，如亲子卡通、艺术设计、选秀明星、地方文化等，实现辐射区域内的影响力最大化。 未来新趋势：线下导流线上，最大化客流价值 日本茑屋书店是一个极致案例（见图5）。“在未来，所有的企业都将成为设计集团。”“ 所谓的设计，……即是为顾客提供把构想变为现实的能力。”茑屋书店针对稳定的目标客群，以生活方式主题为载体不断创新，设计跨品类的场景，使茑屋书店可以旧瓶装新酒，牢牢抓住受众。
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主要依靠长期租户维持购物体验 面对增量稀少，存量却备受消费者多变需求挑战的情况，不少商业地产运营商依然遵循行业惯性，希望通过在标准开发运营模式上“打补丁”的方式跑赢市场，结果往往不及预期。既然商业地产的本质是为了连接商户和消费者，满足消费者需求，我们就以终为始，从消费者和商户的痛点出发找出标准商业地产模式中的问题， 并探索未来开发运营模式的新趋势。 未来新趋势：购物场景化，做组合商户的“买手” 然而，中国消费者的需求却在不断变化。麦肯锡2017年全球消费者信心调查显示，近六成中国消费者的消费行为在2016—2017年发生了显著变化。90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，根据麦肯锡2017年中国消费者调查，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。网红品牌频出的今天，热门店铺的“寿命”却参差不齐。据国家统计局数据，2017年1—5月，停业的餐厅平均寿命为508天，难以撑过典型的3年租期。 |
