提到商业地产，大家首先想到的企业必然是新鸿基地产、长实地产、恒隆地产等老牌港资企业。客观上而言，港资企业做商业确实有自己的套路和模式，且商业地产起步早，经营成效显著，项目品质无可挑剔，因而在人们心中留下深刻印象。但内地的企业真的不如港资企业吗？其实不然，内地企业近年来也是以迅雷不及掩耳之势进入人们视野，万达商业、新城控股、龙湖地产等企业的商业地产业务也发展的有声有色。那你可能会问港资企业与内地企业的差距到底在哪？源何内地企业迟迟没有发展起来，而近年又快速的崛起？

　　带着这些疑问，让我们一起来探索商业地产的奥秘，并深入剖析港资企业和内地企业的差异以及出现差异的原因。

　　目录

　　一. 商业地产领域几家欢喜几家愁

　　1.1 企业为商业而商业？

　　1.1.1 地价维高，房地产行业利润收窄为必然

　　1.1.2 政府接管定价权，开发商利润受挤压

　　1.1.3 投资性需求受打压，投资者利益受制

　　1.1.4 新政引导企业走向商业地产领域

　　1.2 几家欢喜，几家愁

　　1.2.1 开发商一致涉水商业地产

　　1.2.2 积重难返者屡见不鲜

　　1.2.3 成功者不胜枚举

　　一.

　　商业地产领域几家欢喜几家愁

　　1.1企业为商业而商业？

　　1.1.1地价维高，房地产行业利润收窄为必然

　　2016年房地产市场火热行情不断持续，热点城市的土地价格仍居高不下，房地产企业的利润空间不断被压缩，房地产行业利润率下滑已成趋势，从而使商业地产更受房企关注。

　　同时，2017年下半年，行业周期和市场表现一致预期表明，市场上升动力不足，大概率向下，未来收益不确定性风险加大。

　　图：2007-2016年房地产行业毛利润率和净利润率

　　为抑制房价的快速上涨，自2016年10月开始，各城市的限购限贷限价等政策接踵而至。政府接管定价权，以行政手段控制房价涨幅，各地政府不断出台限价政策抑制商品房价格上涨，上海（楼盘）对全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整；深圳（楼盘）市对于首次申请预售的，申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价；申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

　　于房地产开发商而言，限价政策使得其难以高价销售房屋，利润空间受限，开发商的供货意愿减弱，相反政策对商业地产的限制力度较弱，开发商转向商业地产领域寻找利润支撑点。表：典型城市限价情况

　　各地不断出台严厉的限购限贷政策从购房资格和能力两方面打压购房者的需求。北京（楼盘）和深圳的二手房首付比已分别高达80%、70%，购房者已无支付能力，投资性需求也完全被打压，投资者未来收益具有极大的不确定性，而商业地产投资回报率相对稳定，一般介于6%至10%之间，因此使商业地产投资价值凸显。

　　表：典型城市限购限贷政策

　　土地新政引导企业转向商业地产开发

　　当前政府实行“限地价、竞自持”的土地政策，一定程度上对商业地产发展形成利好。

　　表：热点城市竞自持拍卖情况

政府推动实体零售创新转型，利好商业地产

　　2016年11月11日，国务院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》，意见主要对实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、实现线上线下融合、提升服务运营效率等方面做出部署。意见文件的出台，一方面鼓舞了实体零售的信心；另一方面明确了未来实体零售的发展方向。

　　相关利好政策主要包括：鼓励以市场化方式盘活现有的商业设施资源；推进简政放权，放宽对实体店铺的限制；促进线上线下融合；减轻企业税费负担，营造线上线下企业公平竞争的税收环境；鼓励设立投资基金，加大对新模式的投入等。

　　从政策内容上看，政府意在鼓励实体零售商业发展，意见的发布为商业地产带来积极的信号，未来盘活商业地产资产的步伐有望加快。

　　相对传统的住宅地产，做商业地产需有巨大的资金量沉淀，开发商试水商业地产并非完全靠自主意愿行为，而通常是外部环境迫使开发商转向商业地产。在企业非主动选择做商业地产的情况下，企业是否真能做好商业地产？当前商业地产行业又是怎样一番光景呢？

　　1.2几家欢喜，几家愁

　　1.2.1开发商一致涉水商业地产

　　无论是企业自愿或是被迫涉足商业地产，可以说当前绝大多数的房地产企业都开始在商业地产领域探索。恒大、万科、碧桂园等均通过不同方式切入商业地产领域，连一直心无旁骛做传统地产的融创中国，也开始将目光转向商业地产领域，2017年7月19日的大手笔让同行大跌眼镜，以438.44亿元的代价收购万达商业十三个文化旅游项目公司（即目标项目公司）91%的权益，获得近5000万平米的可售建筑面积。

　　这么多的企业集中涌入商业地产行业，是否真的能取得良好成效，是否存在一定的风险呢？

　　从香港商业地产的发展经验来看，新鸿基从主攻住宅地产开发转型至商业地产开发为主足足用了四年时间，在此期间，新鸿基地产以开发物业零增长为代价，投资全部用于持有物业。然而新鸿基的转型模式不具有普适性，也难以复制。在其转型期间，香港投资物业租金回报率很高，恰好可以支撑其大幅增持投资物业。

　　商业地产需沉淀的资金量庞大，没有强大的资金助力，很难在商业地产领域有所成就，加之目前中国尚无成熟的商业地产退出渠道，这又给企业设置了一道关卡，商业地产不成熟的投融资渠道可能是商业地产健康发展的最大障碍。

　　1.2.2积重难返者屡见不鲜

　　提起商业地产领军者，大家通常会对新鸿基、恒隆地产、嘉里建设等港资企业首屈一指。客观上说，港资企业的商业地产运营经验丰富，做商业地产的历史悠久，成功项目不胜枚举。港资企业在项目投资上极度谨慎，惯于在市场低谷时拿地，甚至于不理解中资拿地的逻辑，因此在内地土地价格走高时，一些港资企业纷纷在内地不再有投资行为，甚至开始逐步收缩内地业务，抛售项目的案例也不在少数。相比港资企业，内地企业在投资上则表现得更加大胆积极，土地储备总量较港资企业明显较多。

　　表：2016年典型企业土地储备总量