为什么港资企业会在商业地产领域做的风生水起，而内地企业迟迟未崭露头角？最大的原因可能在于资金成本问题。相较于住宅地产开发，商业地产开发的周期长，资金需求量大，在项目稳定运营前无法贡献现金流，项目开发的各个环节均需要足量资金支撑，一旦某个环节出现资金缺口，项目便可能面临搁浅风险，前期的资金投入也无法收回。

　　从各企业2016年的平均借贷成本和净负债率来看，内地企业的资金成本较港资企业明显较高，同时港资企业的净负债率也明显较内地企业低。

　　低资金成本下，港资企业可以耐下心来雕琢产品，从新鸿基的经验来看，其特点是只有在进行股权融资的年份，才大量购买投资性物业，以降低资产负债率以及企业的现金流压力。

　　恒隆地产的发展模式是在出租物业上求稳，而非追求高的回报率，在开发物业上套利。租金收益是公司现金流的支柱，在市场高峰时，将从开发物业中赚得的钱逐步转移到出租物业上来（即在租金已确立上升趋势时才出手拿地），本质上是一种变相的现金储备，以防行业出现拐点；在低谷时，公司将从出租物业中获取的部分收益提出来投资开发物业。这种发展战略有效的支撑了企业出租物业和开发物业的可持续发展。

　　高的资金成本使得内地企业腾挪空间受限，一些企业可能因过度借贷和承担过高利息而似背着棉花包下水，越来越沉，最后不堪重负而残喘求存。

　　图：2016年港资企业与内地企业净负债率比较

表：典型企业2016年平均借贷成本

　　内地亦不乏深受商业地产之累的企业，富力地产就是最鲜明的案例，为商业地产付出的代价异常惨痛。

　　2006年，富力销售规模处于行业一流水平，成为新晋的百亿企业，进入商业地产前实力雄厚，销售业绩排名全国第四，三年后排名遭遇滑铁卢，降至第十名，2017年1-11月销售业绩排名已下滑至20名开外。

　　表:典型企业进入商业地产后的表现（亿元）

　　具体而言，成都的商业地产项目成为其商业地产业务发展的掣肘。2007年，富力地产强势西进，首站落户成都。2006年，富力地产豪掷18亿接手所谓“天坑”的成都烂尾项目熊猫城，并更名为富力天汇MALL，即现在的成都富力广场。自此开始了对项目大刀阔斧的改造，其中投入资金巨大，但天不遂人愿，改造后的项目并未如预期的门可罗雀，项目经营异常惨淡。

　　不仅成都的商业地产经营让人大失所望，成都的住宅地产同样让人大失所望。进驻蓉城10余年来，富力地产的发展速度让人唏嘘，“龟速”般的开发节奏使其淹没在成都市场“销冠争夺”战的硝烟中，失去发声权，开发项目屈指可数。

　　但就住宅开发的质量而言，富力地产在成都的富力桃园项目可圈可点。但其商业地产运营和规划能力尚存不足，在进入 商业地产的时间选择上也缺乏前瞻性，未在最佳时间进军商业地产。

　　2006年，富力地产的存货周转率高达0.99，处于绝对高速状态。2007年，富力发力商业地产，其存货周转率为0.76，开始出现下降，2008年已降至0.6。

　　图：富力地产扩张前后存货周转率变化情况