图：富力地产扩张前后净负债率

图：富力地产现金短债比

　　但需要指出的是，富力地产的酒店运营经验丰富，善于把握机会将优质项目纳入囊中。2017年7月，富力地产以199.06亿元的价格将万达集团的77家酒店收入怀抱，77家酒店的总建筑面积高达328.63万平米，共有23202间客房，单项目估值约2.6亿元，整体项目估值较低。如此“大手笔”的收购将使富力地产的酒店经营规模跃升新台阶，成为酒店行业的龙头.

　　1.2.3成功者不胜枚举

　　当然成功的商业地产企业也不胜枚举，万达商业、新城控股、大悦城地产、龙湖地产等都是商业地产领域的领军者。以万达为例，其成功的秘诀无外乎成功的构建了资金的闭环，即万达通过构建万达广场模式，使得万达的项目开发能够带动周边土地市场繁荣，商业氛围兴隆，政府税收增加，为公众创造就业机会，帮助政府解决民生问题，因此深受政府青睐，政府乐于将便宜的土地出让给万达，而因为土地便宜，万达便有了以住宅养商业的底气，大胆投入资金资源做好项目运营，也正因为经营做的好，政府更愿意将便宜的土地卖给万达，如此一来，万达成功的构建了闭环发展模式。

　　虽然由于土地的有限性和不可再生性，地方政府也不愿意对出让给万达的土地大幅降价，万达的“现金流滚资产”模式出现困境，但万达已发展到既定规模，腾挪空间足够，也有转型的底气，万达当前正贯彻执行轻资产战略，避免巨量资金沉淀，并适时将亏损业务剥离，实现资产的统一变现，优化财务报表。

　　新城控股商业地产的成功与万达商业本质原因相同，“现金流滚资产”模式实现了慢周转与慢周转的有效融合，新城项目具有较高的销售比例及较高的去化率，其住宅及办公项目销售回款可为公司提供稳定的现金流，3年内单个商业综合体销售回款基本可以铺平项目的土地成本和建安成本，单个项目实现现金自给自足，因此新城控股的商业地产发展成绩喜人。

　　客观上而言，论做商业地产，内地企业并不比港资企业差，香港企业的成功要归因于其低成本融资的先天优势。倘若先天条件相同，谁的发展能更胜一筹也尚未可知。从投资态度上而言，内地企业普遍比港资企业更勇猛，而非如恒隆地产式的探寻小周期套利机会。

　　从近年来内地企业的商业地产业务发展来看，内地企业的发展潜力强大，后劲十足。假以时日，万达商业、新城控股、龙湖地产等内地商业地产的领军者势必能与新鸿基、恒隆地产等企业相匹敌。

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（责任编辑：张洋 HN080）