然而，在12月20日，由睿和智库、万商俱乐部等联合举办的2018第三届中国不动产资产管理峰会上，来自碧桂园、绿地、万科印力、凯德的数十位大咖分享了对市场的看法，以及进入存量时代，资产管理的玩法，现场干货满满，不少嘉宾表示，原来在增量开发领域才迷茫，现在进入存量市场，一下就不迷茫了，因为这是一个崭新的赛道。作为战略合作方，明源君参与了此次大会，并将干货分享如下。

　　集中式公寓及分散式散租多业态结合，提高员工工作效率，降低人房比。目前，城家公寓人房比大约1:50，有的门店（CJIA LITE公寓）已经实现了无人化运营，从而降低单店运营成本；

　　作为周期之母的房地产行业，今年自然也是过得有点凄风苦雨，对未来充满迷茫，“活下去”成为了。

　　做地产金融类的机构，资金来自LP或者机构投资人。投一个酒店，只有当酒店真正建起来才知道有没有人来住；投一个住宅项目，盖起来后有没有人来买房是未来市场决定的。可是众筹不一样，它是一个直接融资平台，消费者是否真正能买单在开业之前、运营之前就能得到一个市场的测验，如果众筹失败，证明产品缺乏市场的需求。

　　比如，将一个30分的资产买下来做到60分。其介绍，该公司在浦东拿了一个2000多平米的物业，改成联合办公之后，毛租金回报率达到9%左右！

　　2018年告诉了我们一点，在动荡的时代里面最大的危险不是动荡，而是仍然用过去的思维逻辑。与其想着赚快钱，不如放低预期，放慢速度，找到商业运营本身的逻辑。利用金融的属性更好的促进存量发展，但也需要存量发展给金融打开更多的渠道。只有运营做好了才有效益，才能去谈资产退出。如果你的收益很低，又以六七个点的成本去发行ABS、类REITs，无非是换了一个名头做贷款而已。即便真正的REITs落地了，你这个东西拿到股市上去交易，也没人会买单。（明源地产研究院执行主编 艾振强）

　　无论项目大小都能拿到钱

　　01

　　传统的住宅销售无非就是进销存的逻辑，多少地价，多少开发成本、管理成本等，其中的利差也很清楚，很容易就把账算清楚了。但对长期持有的物业来说，算账就没那么简单。最常见的是按收益法进行测算，收益/资本化率（Cap Rate）=资产定价。Cap既与项目的无风险利率有系，又反映出运营商的能力差距（西田米兰达购物中心的Cap为6.5%，万达的Cap均值为12.8%）。如果要做资产管理就必须要学会这种算法，而不是按传统开发的进销存逻辑来计算。

　　这些数字和案例说明

　　一是企业员工对空间需求发生了巨大变化，上海某策展公司有600多名员工，但签劳动合同的只有3个，其他都是平台型员工，该公司一年在亚洲策划27场展览，每场都会动用100多人，平均只有八九十人需要在物理空间里办公，且一会在北京一会在上海……固定的办公室无法满足其需求，但优客工场可以。再比如，很多像抖音、快手等新兴的公司，员工的数量浮动很大，他们需要不买办公家具、不用找中介，不用为办公室发愁，优客工场可以满足他们……效率极大提升。

　　我们在此前的文章中经常谈到国贸，其1985年开始建设，1990年开始盈利，到现在一、二、三期整个110万平米，一平米都没有卖。别看它现在写字楼每平米每月上千块钱，商场最高可以达到4000块，但这么些年坚持下来很不容易。

　　由于融资渠道收紧，今年很多将快周转做到极致的开发商都非常缺钱。至于存量，由于要占用大量资金，更是让人望而生畏。

　　总结起来，不动产资产管理领域，市场空间巨大，有能力就能拿到钱，算对账，作好运营管理也能赚到钱。那具体怎么干呢？

来源：华尔街见闻

　　多彩投的总裁赵耕乾就表示，今年其用户的投资依然十分活跃，项目的融资效率、进度和比例都比去年及前年高很多，资金不缺，相对于较为缺乏的是优质的项目。这跟整个地产行业相对“钱荒”的状态正好相反。

　　胡峰进一步指出，根据戴德梁行的统计，整个大中华区的大宗物业交易大概在2300亿人民币，其中1200亿在上海，400亿在北京（楼盘），其他的700亿在深圳（楼盘）、广州（楼盘）以及所有的二三线城市。而全球每年的大宗物业交易达10万亿人民币，仅纽约一个城市就有5500万人民币，是整个大中华区2.4倍。可以说，在商业存量市场领域，中国才刚刚起步。

来源：周鹏演讲

　　光大安石（截至2017年底资产管理规模920亿）林宝泰对此表示认同：越是互联网时代人与人之间的情感交流越珍贵。如果空间设计能给消费者创造这种氛围，就会有溢价。为此，光大安石跟香港一个公司合作成立了空间设计公司，一个团队专门给光大安石做所有项目的优化、改造以及整合。

　　小结

　　这些，在光大安石中心里都有。

　　凯德商用北部区域总经理就打趣说，去年我们北京的项目，招牌都被拆了，到现在都没有重新装上，但是我们的物业不受影响，消费者依然知道我们的存在，招牌不重要，重要的是内容。

　　消费者也升级了，但消费没怎么升级。大悦城地产总经理周鹏认为，那是因为缺乏有效的消费场景。其指出，以前的运营模式下，内容三五年不变，现在需要用策展思维回应个性化的需求——无论是商业综合体，还是写字楼等物业。消费者逛街，买了就要秀，你需要提供相应的产品和场景，让消费者可以秀。

　　美国商业地产的繁荣，离不开REITs等金融工具，比如西蒙地产（市值500亿美元），左手REITs右手重资产，羡煞中国同行。没有美国REITs，就没有美国商业的今天；没有美国REITs，美国整个房地产行业也会呈现完全不同的格局。中国还没有真正的REITs，但真正运营能力强的，其实有很多渠道能够拿钱——除了大悦城这样的大块头，很小的项目也有相应的金融机构提供融资服务。

　　不是存量没前途而是你没干好

悦·云系统（来源：大悦城）

　　盛煦地产（目前在中国已经有120亿人民币资产管理规模）也喜欢买一些旧楼——这些楼或定位错误，或业主方根本不懂运营，导致资产价值很低，盛煦将其买下来，重新设计、改造成使用效率更高、租金比周边高的产品，然后再由强悍的运营管理团队运营。

光大安石中心rooftopbar（来源：光大安石中心）

　　与做纯场地方不同，大悦城多几年前就开始亲自参与标志性特展的投资，比如日本二次元的超级IP蛋黄哥展览、Line Friends，不仅人气爆棚，而且还将多方商业利益绑定在了一起……

　　3、有运营能力，就不怕找不到存量投资人

　　赵耕乾举例，杭州（楼盘）西溪一个项目十几分钟就筹集了3300万的资金，还有一些融资额度同样高的酒店、公寓等项目，几个小时甚至几分钟就完成了融资。

　　如果还有一个顶层的花园酒吧，那就更棒了——同事的生日派对、各种纪念庆典都可以在这里举办，非常的方便。

　　能创造情感交流空间的设计会被追捧

　　1、首先是找准生活方式的趋势和客群的需要

　　多渠道跨平台销售，共享库存房态，实时销控管理，一个平台管理多个渠道销售。

　　为啥做这个？一是整个行业趋慢了，从原来销售型的投资回收逻辑，逐渐变成依靠未来经营现金流逐步回收的逻辑，资本也要做出相应的改变。二是目前来看，虽然没有以前那么快，短期回报没有以前那么高，但还是可以满足相对合理的投资预期，因为资本市场也需要这样的产品。

　　通过资本平台或金融创新

　　商业核心是要提供“秀”的场景

　　城市为什么要更新？表面上看是房子旧了、墙旧了、电梯不好用了等，但这个带来不了更大的价值。更新的底层逻辑是有更新的内容注入。

　　为了吸引年轻人去秀，大悦城策划了数不清的国内外IP主题展，比如魔兽、One Piece、Line Friends、吾皇驾到等，给大家提供秀的场景和内容，因此，每次特展都可以带来大量人流。

　　德意志银行最新发布的数据显示：截至12月20日，今年已有93%的资产负回报，占比为1901年来最高，比上个世纪大萧条时期还要糟糕。

　　02

来源：多彩投官网

　　联合办公未来的核心是提高效率

　　2、科技上要不断投入，提升运营的效率

　　2、通过运营充分挖掘资产价值，回报率能到9%

　　到目前为止完成多彩投已经600多个项目众筹，累计完成规模150多亿，线下目的地遍布全世界各地1300多个，包括可以旅行、可以消费、可以办公的项目。到今年为止有150多个项目成功退出，到现在为止坏账率还是0。有部分项目众筹投资的失败，但是最后完成了资产的合理处置。