在金九银十传统销售旺季中，融创牢牢把握销售机会，一举超过保利，稳居房企销售排行榜TOP4的位置。过去的一年中，一直说不会在公开市场拿地的融创，以几乎两天一幅地的速度在积极揽货。据观点指数不完全统计，截止目前，融创今年斩获的土储已经达到1654.55万平方米，土地价款超过626.08亿元。

土地和钱是房企立身行业发展的关键要素，而人往往是连接二者的主观存在，因此当找不到钱，拿不到地时，责任只能落实到个人身上。因此今年以来，房企高管离职人数也刷新近5年新高。

进入2018年，房企累计用于购置土地的价款增速出现较大幅度下滑。其中，购置土地价款同比增速最高的时候为2018年1-8月，累计增速为23.7%，购置土地的价款则累计为8176.91亿元。

根据国家统计局公布的数据，2018年1-11月，房地产本年实际到位资金合计209010.22亿元，同比增长8.9%，环比增速下滑0.1个百分点。其中上年资金结余、自筹资金、定金及预收款是主要的到位资金来源，分别为58933.38亿元、50619亿元以及49551亿元，占总实际到位资金的比列依次为28.2%、24.22%和23.71%。

对于保利来说，今年比较大的改变除了对行业地位的追逐外，还有多元化业务的布局。在房企纷纷喊出“多元化”的行业趋势下，力争重返前三的保利在9月12日宣布更名为保利发展控股”，去掉名字中原有的“地产”二字。目前，建筑、物业、商业、公寓、金控是保利多元化业务的五大代表。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

具体到企业来看，今年上半年14家重点上市房企中恒大和碧桂园的融资数额是最高的，其次为保利发展。合计来看，上述14家房企的融资总额占行业到位资金的比例也不断上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。因此可以看到融资优势在不断向优质房企尤其是规模房企集聚。

据市场研究机构数据统计，2018年至今，房地产调控政策合计发布高达444次，远远超出2017年的250次，预计全年大概率会突破450次。

2017年，中国GDP总量首次跨过80万亿元的门槛，为827122亿元，增速达6.9%。不过，进入2018年，有多项经济指标回调。其中，1-11月工业增长速度是6.3%，比1-10月小幅放缓0.1个百分点；服务业生产指数同比增长7.7%，比1-10月小幅回落0.1个百分点。而社会消费品零售总额累计增速出现0.1个百分点的小幅回落。这也意味着，过去一段时间内依赖的粗放型增长模式已经面临拐点。

改革开放40年的发展历程中，国内经济增长创下了多个纪录——过去的5年时间里，中国的年均经济增速超过7%，为世界经济的增长贡献了超过30%的力量。

将目光从三甲中移开，可以看到6000亿元之后出现空缺，目前尚无房企能突破5000亿元。

观点指数 2018年是改革开放40周年，40年来中国经济成绩斐然。同时，作为经济重要组成部分之一的房地产行业也经历了一幕幕高光时刻。

数据来源：观点指数整理

数据来源：观点指数统计

可以预见，在万科、恒大、碧桂园等房企均抢先布局多元化的情况下，未来保利想要重返前三，面临发力的不再仅仅是住宅业务板块，还有更多的创新业务。

到手的资金不断缩水，这也使得房企在投资上显得尤为谨慎，特别是在拿地上。

不提销售目标的碧桂园，2018年到底会卖多少亿？在此之前，虽然碧桂园掌门人杨国强避重就轻，仅透露：“我只能这样说，2018年肯定比2017年好”，但是从7000亿到8000亿，相关的猜测已经有多个版本。随着12月走向末尾，这个答案或许已经开始明晰。

2018年，房地产市场调控体系不断升级完善，各种调控政策密集出台。

年初的业绩会上，郁亮回应投资者关于量价问题时表态：“只有你们不断在提示我们是第一还是第二，第一第二早就不在我们心中了。”

同比增长率处于50%-80%的房企有10家，包括中国金茂、新城控股和阳光城均在列。在商业上有所布局的新城控股，近些年的销售步伐也逐渐加快。2016年，新城控股的合约销售仅为650.6亿元，排名TOP100销售榜17位，2018年则突破2000亿元，同比增长74.29%。

土地观察

今年有16家房企取得突破，晋升千亿房企俱乐部，不过同时也要留意到，有1家房企滑落，无缘今年千亿房企的称号。在行业竞争加剧中，不进则退，稍有不慎就会被后来者赶超。

随着调控升级及常态化，一些规模更大的房企更容易获得市场的认可，在拿地和融资上也获得相对的优势，而小房企的生存空间急剧压缩，未来的日子将更加艰难。

在中期业绩会上，碧桂园管理层就表示要“控制速度”，相比上半年70%的去化率，下半年的指标在60%，另外全年拿地支出也将从4000亿元调至3000亿元。

土地面积购置上，面临同样的境况。和2017年对比，2018年房企土地购置面积累计增速也出现了回落。

2、4000亿分水岭，保利融创距离第三还有多远？

48家房企中，有10家房企未能达标。这些都是布局和产品相对单一的房企。举例而言，上市房企中有不少专注于京津冀和豪宅产品，在调控愈加深、广、全的大环境下，相比区域型企业，布局全国化的分散和平滑风险的能力也越强。

目标完成率位于120%-100%之间的最多，有25家，占48家房企的52%。这也说明，虽然今年房地产行情不是太好，但是各个房企丝毫不敢放松，在规模相当于话语权的当下，卯足劲冲击销售目标。

对比去年，今年的房企千亿阵营颇为热闹。有32家房企成功突破1000亿元的合约销售额，这个数字对比2017年的17家增加了15家，近乎90%。

企业论衡

数据来源：国家统计局、观点指数整理

1、碧桂园7000亿连庄，万科恒大分获榜眼、探花

过去的一年，观点指数也继续对行业关键数据进行不间断的监测、分析，并在2019年即将到来之际，面向全行业发布，旨在展现地产企业过去一年的发展图谱。

“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，作为大众最为熟知的投资原则，在销售增速放缓、行业利润空间式微，以及融资成本高企等行业背景下，房企更需要多元化，积极分散风险。

传统房地产开发业务之外，过去12个月房企也在积极布局新业务。当然，在面粉和资金中占据绝对优势的规模房企，表现得也较为积极一些。当中有恒大积极造车，万科推进物流、长租、商业等业务，以及保利的更名。

虽然对于多元化业务尤为热衷，但是目前住宅开发业务还是万科创收的主力军。9月秋季例会上，万科的一句“活下去”激发了本就焦虑的行业情绪。回到行业寒冬中要活下去的现实，万科再次将稳住地产开发业务作为今年的首要任务。

自筹资金的累计增长速度呈现出比较明显的波动上涨趋势，其中2017年1-2月至2017年1-9月的自筹资金累计值同比增速均位负数；2018年1-4月后，可以看到录得较为可观的上涨，最高为2018年1-9月的11.4%。

4、近四成房企超额完成目标，行业分化中被挤压的小房企生态

2018年上半年，碧桂园实现合同销售金额约4124.9亿元。进入下半年，销售节奏则有所放缓，6-12月合约完成2892亿元的销售金额，下半年每月公布的合约销售金额也以权益销售代替。

上涨0-10的城市最多，为49个城市；上涨超过10的有9家，其中最高的为海口，对比去年同期上涨18.8。可以看到，2018年调控政策成效明显，除了个别城市外，价格上涨已经比较平稳甚至出现下跌。

观点指数监测数据显示，23个重点城市土地成交中，二线城市成为绝对主力。细分来看，2018年1月，二线城市住宅土地成交面积占所有23个城市成交总面积的85.94%，随后出现上涨，2018年5月为98.07%，2018年6月-9月维持在92%-94%之间。

另外据彭博社报道，恒大抵押香港物业融资120亿港元，其中包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具。

行业扫描

数据来源：观点指数统计

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数据来源：观点指数整理

迎来“双斌”的阳光城，深得样本企业“精髓”，2018年也正式突破千亿，录得合约销售1586亿元，同比增长66.68%。不过冲击规模的同时，因为资金等问题，原本要拿出800亿元投资拿地的阳光城，截止9月底，实际花费仅为216亿元。朱荣斌回应媒体时表示：“今年本来我还想多买点地，但是由于资金等问题，还是有点掣肘，有点不甘。”谈到明年，朱荣斌认为情况会比今年好一些，“至少不会更差了”。

关键词：改革四十年和房地产、调控常态化、因城施策、稳定

因此，不仅是“稳”，因城施策、长效机制等调控逻辑，也会在2019年得到延续。

喊出要冲击行业“前三”的口号后，保利的步伐明显加快了，只是在走向第四名的路上，还有一个强有力的竞争者融创。加上保利置业418亿元的合约销售额，2018年1-12月保利系的合约销售额为4468亿元，距离第四名还有132亿元的距离。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

不管是“拐点”、“白银时代”，还是要“活下去”，房地产行业都在用简洁明了的词语表达对市场最直观的感受。

3、16家房企晋升，千亿房企扩围至32家

根据观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100榜单，2018年1-12月碧桂园合约销售突破7000亿元，较去年同比增长27.4%，近乎2016年合约销售的2.27倍，这一成绩也让碧桂园连续两年问鼎TOP100榜单。

观点指数统计千亿房企销售增长情况发现，同比增长率超过80%的有2家房企，其中一家为中梁地产，同比增长率为87.99%。2016年其销售额仅为337亿元，2017年为758亿元，仅过两年就已经突破千亿。1425亿元的合约销售对比2016年增长了422.85%。

回首过去，本轮调控范围之广、程度之深、持续时间之长，可谓罕见。2016年四季度调控政策开启，尔后限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级加码，一直到2018年都尚处于这轮调控中。从住建部12月24日的会议来看，2019年稳地价、稳房价、稳预期依然是不变的目标，因此一定程度上也意味着本轮调控仍将持续。

观点指数统计发现，2018年1-12月销售金额20强占据TOP100榜单的半壁江山。具体而言，2018年TOP1-3三家房企，即碧桂园、万科和恒大的合约销售总额为19088.7亿元，占100家房企总销售额的18.76%；TOP4的融创和TOP5的保利合约销售额总计为8650亿元，占据榜单总额的8.50%。TOP6-10、TOP11-20的占比则分别为12.4%和15.44%。话句话说，销售20强合计占榜单总额的55.1%。

不过表现在行动上，碧桂园对于规模的渴求还是没有减弱。据观点指数了解，碧桂园的拿地计划已经在二季度开始放缓，不过于12月10日的经营会上，杨国强则表示会逐步开放投资，也就是在拿地这一块会更加的积极。再加上原有的3.64亿平方米土地储备，对应超过4万亿元的货值，相信明年的碧桂园还会保持稳定的增速。

一二线城市以外，三四线城市的土地流标率也居于高位。市场相关机构数据显示，截至2018年12月中旬，三四线城市流标住宅土地高达1177宗。高于2017年全年的957块、2016年的442块和2015年的200块。

今年以来，外部环境的日益复杂及施压，让房地产行业的分化更加严峻。对比而言，排名靠前的房企更具规模优势。

短期来看，经济下行压力较大。在叠加更加严峻复杂的国外环境情况下，“稳”是我国经济今年的特定主题。作为国民经济的重要支柱产业之一，房地产行业同样要“稳”。