随着2015年《国家发展改革委员会关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》对境外融资的鼓励，房企海外融资规模越来越大，2018年随着国内紧信用去杠杆政策的推行，房企加大海外融资，2018年上半年房企海外股权融资规模达278.7亿，海外债融资规模近1640亿。

　　总结

　　（1）国内贷款

　　银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。从国内贷款近期数据来看，2017年6月份开始银行贷款增速下降，随着2018年2月《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》及2018年5月《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》的颁布， 2018年4月国内贷款累计同比增长为负，其中发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2018年第二季度末的26.9%，居民加杠杆明显。

　　（2）信用债融资

　　债券融资方面政策：对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管，提高房企发行公司债标准，并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况，严格限制房企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。2015年1月证监会发布《公司债发行与交易管理办法》，2016、2017年房企发债出现井喷，但随着2016年《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》的发布，房地产融资额度从2016年10月份开始下跌，债市调整以及地产公司债分类监管下，2017年地产企业债券融资量较15-16年锐减，2018年上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低。

　　（3）资产支持证券融资

　　资产支持证券融资方面政策：鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。随着2018年4月份《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》颁布以来， 2季度发行规模达302.8亿元，同比增长324.03%。

　　（4）非标融资

　　非标融资方面的政策：非标政策的重点在于加强跨行业监管，封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配，促使银行非标资产转投标准化债权。新增信托融资规模于2017年12月份开始逐步下降，且房地产信托融资成本不断攀升。随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下新增信托资金近期略有回升。

　　（5）股权融资

　　股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为，同时2017年关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。随着2014年房地产政策的松动及2015年A股牛市的助力，上市房企在2015年和2016年通过增发募资迅速增长，而随着2017年4月证监会公告《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》及权益市场的持续低迷，2017年及2018年房企股权融资规模缩减明显。

　　（6）海外融资

　　海外融资方面政策：主要为2015年取消境内企业发行海外债的额度审批，实行备案登记制管理，助推中资企业境外发债，在助推海外融的同时规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。随着2015年《国家发展改革委员会关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》对境外融资的鼓励，房企海外融资规模越来越大，2018年随着国内紧信用去杠杆政策的推行，房企加大海外融资，2018年上半年房企海外股权融资规模达278.7亿，海外债融资规模近1640亿。

　　（7）融资趋势

　　未来房地产融资在银行信贷方面将逐步转向资质较好的国企或上市房企，同时非标转标趋势明显，未来更加依赖于信贷、股权、标准化债券及资产支持证券等方面的融资，而海外融资规模的步伐也将进一步趋大，但短期随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下非标融资或继续回暖。

　　一级市场

　　8.1、发行数量

　　发行规模方面，本期信用债（含企业债、公司债、中票短融、PPN）发行总规模2883.69亿元，偿还总规模1441.62亿元，净融资额1442.07亿元。

　　发行行业方面，本期信用债发行行业主要包括建综合、房地产、交通运输、建筑装饰、采掘、公用事业、钢铁，发行金额占比分别为25.15%、11.97%、11.28%、10.29%、8.61%、7.36%、7.16%。

　　发行利率方面，从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看，1年期、3年期、5年期发行利率大都下降，7年期发行利率上升。