投资要点

　　国内贷款

　　银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。从国内贷款近期数据来看，2017年6月份开始银行贷款增速下降，随着2018年2月《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》及2018年5月《银行业金融机构联合授信管理办法（试行）》的颁布， 2018年4月国内贷款累计同比增长为负，其中发贷占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2018年第二季度末的26.9%，居民加杠杆明显。

　　信用债融资

　　债券融资方面政策：对房企发行公司债实行“基础范围+综合指标评价”的分类监管，提高房企发行公司债标准，并限制资金用于偿还债务、项目建设和补充流动资金，要求详细披露项目情况、定期披露资金使用情况，严格限制房企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目。2015年1月证监会发布《公司债发行与交易管理办法》，2016、2017年房企发债出现井喷，但随着2016年《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》的发布，房地产融资额度从2016年10月份开始下跌，债市调整以及地产公司债分类监管下，2017年地产企业债券融资量较15-16年锐减，2018年上半年在紧信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低。

　　资产支持证券融资

　　资产支持证券融资方面政策：鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。随着2018年4月份《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》颁布以来， 2季度发行规模达302.8亿元，同比增长324.03%。

　　非标融资

　　非标融资方面的政策：非标政策的重点在于加强跨行业监管，封堵非标投资通道、禁止多层嵌套、设置非标期限匹配，促使银行非标资产转投标准化债权。新增信托融资规模于2017年12月份开始逐步下降，且房地产信托融资成本不断攀升。随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下新增信托资金近期略有回升。

　　股权融资

　　股权融资方面政策:通过暂停批准违规企业上市、再融资和重大资产重组、遏制房企土地闲置及炒地行为，同时2017年关于修改《上市公司非公开发行股票实施细则》的决定目的在于抑制目前市场存在的过度融资、募集资金脱实向虚等现象。随着2014年房地产政策的松动及2015年A股牛市的助力，上市房企在2015年和2016年通过增发募资迅速增长，而随着2017年4月证监会公告《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》及权益市场的持续低迷，2017年及2018年房企股权融资规模缩减明显。

　　海外融资

　　海外融资方面政策：主要为2015年取消境内企业发行海外债的额度审批，实行备案登记制管理，助推中资企业境外发债，在助推海外融的同时规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制投资境内外房地产项目、补充运营资金等。随着2015年《国家发展改革委员会关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》对境外融资的鼓励，房企海外融资规模越来越大，2018年随着国内紧信用去杠杆政策的推行，房企加大海外融资，2018年上半年房企海外股权融资规模达278.7亿，海外债融资规模近1640亿。

　　融资趋势

　　未来房地产融资在银行信贷方面将逐步转向资质较好的国企或上市房企，同时非标转标趋势明显，未来更加依赖于信贷、股权、标准化债券及资产支持证券等方面的融资，而海外融资规模的步伐也将进一步趋大，但短期随着贸易战升级及经济基本面的压力，在逐步宽信用的背景下非标融资或继续回暖。

　　一级市场

　　发行规模方面，本期信用债发行总规模2883.69亿元，偿还总规模1441.62亿元，净融资额1442.07亿元。发行利率方面，从交易商协会的非金融企业债务融资工具估值来看，1年期、3年期、5年期发行利率大都下降，7年期发行利率上升。发行等级方面，主体评级AAA级占比32.45%，AA+级占比11.38%，AA级占比5.06%。

　　二级市场

　　交易总量方面，本期信用债合计3054.23亿元。银行间二级市场公用事业行业信用债较为热门，交易所则是房地产行业受到关注较多。收益走势来看，3年期AAA和AA信用等级中票收益率走势有所下降，AA+信用等级中票收益率走势有所上升。5年期AAA等级中票收益率走势有所下降，AA+和AA信用等级中票收益率走势有所上升。期限利差方面，AAA级3年期与1年及5年期与1年期利差均有所下降。信用利差方面，中短久期信用利差走扩，长久期信用利差走窄。

　　等级变动

　　本期无主体评级正向级别调整。本期主体评级负向级别调整共2家，涉及有色金属、通信行业。

　　事件概览

　　本期负面事件涉及龙跃实业集团有限公司债项评级调低、吉林利源精制(002501,股吧)股份有限公司债项评级调低、北讯集团股份有限公司债项评级调低、吉林利源精制股份有限公司兑付风险警示。

　　风险提示

　　关注信用风险事件对整体利差的影响。

　　房地产融资政策视角下的融资现状

　　房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，故融资为房地产的核心。房企融资渠道主要包括：银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资（海外股权、海外债券）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）等。不同的融资方式的融资政策均会对房地产企业融资产生不同的影响，进而影响整个行业。

　　国内贷款

　　1.1、国内贷款主要政策

　　国内贷款主要包括银行贷款和非银金融机构贷款，而银行贷款包括：商业银行贷款及政策性银行贷款，其中商业银行贷款比重最高。银行贷款方面政策：一方面银行贷款的系列政策堵住了银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业使得银行贷款逐步收紧，运作更加规范；另一方面，银行对房企信贷投放的门槛和监管进一步收紧，主要是为了规范房企信用扩张，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企获取银行信贷。

　　未来房地产多头融资和过度融资不可持续，银行信贷将逐步转向资质较好的国有或上市房企。