本轮房地产政策调控的三阶段、四方面

2019-01-18 21:15 来源:格隆汇 人才 /房地产 /房价

原标题：本轮房地产政策调控的三阶段、四方面

作者：许小乐

2018年12月以来，中国已有20多个城市相继放松楼市调控政策。在“因城施策”的背景下，未来是否会有更多城市加入放松行列？房地产市场未来走势如何？房价是否还会继续上涨？

回答上述问题，首先要了解当前中国房地产市场的结构。在近日召开的CF40青年论坛双周内部研讨会上，CF40特邀嘉宾、贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，我国当前的住房市场结构特点是：城镇户籍家庭高自有率，非户籍流动群体排除在市场和保障之外。这种特殊的住房结构是住房制度转型带来的。

许小乐认为，这次调控政策的放松，是“中温放松”。“中温放松”的核心特征有三个。其一，调控主体由中央转到地方，实行“一城一策”，最大限度地减少中央系统性决策失误的风险。其二，给市场更大权限，减少交易环节的行政管控，包括限签、限价、限售等等。这些方式慢慢退出，并不是真正的放松，只是回归到一个正常状态而已，不能认为行政管控减少就是政策放松。其三，政府回归保障，扩大供给渠道，集体建设用地破冰。乐观估计，供应产权房、保障性住房、租赁住房，2019年都会实施。

他认为，政策放松的可能路径包括四个方面、三个阶段。四个方面有资格管制、价格管制、金融管制和流通管制。具体实行到哪一步，由各个城市根据自身市场的特点进行，并不会有统一的时间节点。最核心的目标，是让更多的潜在购房者进入市场，把潜在购房者数量增大，后面的交易链条自然就产生了。这些政策调整是可实现的，例如使本地人和外地人享受相同的首付政策。这种调整既可以在短期内对冲市场下行的风险，又可以在长期跟城镇化的趋势和规律保持一致，让更多的人口进入城市。

如果重复过去的调控循环，最坏的情况可能是房价上涨但投资不增长。

从转型视角看中国房地产市场的结构和走向

图片来源：Getty Images

我国房地产市场的三个疑问

我国城市房价分布分化不均衡，真正房价高并且快速上涨的城市仅为少数重点城市。这些城市的房价存在三个困惑：

第一，租金回报率为何整体偏低？以单平米租金/单平米房价来衡量，2018年我国大多数城市租金回报率都在1%～2%区间，尤其是大城市租金回报率都偏低，而国外城市租金回报率普遍都在5%～6%，这是较为正常的水平。我国主要城市租金回报率的偏低是一种系统性的、长期性的偏低。

第二，房价收入比为何长期畸高？当前，北京的房价收入比（以家庭收入计算）为34.2，上海为29，深圳为19.8，远高于其他国际化大都市。较高的房价收入比已经持续了很多年，但房价“泡沫”一直没有破灭，值得深思。

第三，高房价一定对应高杠杆吗？北京、上海这些房价非常高的一线城市，居民的购房杠杆水平却是全国最低（20%左右），反而以厦门为代表的二线城市甚至一些三四线城市居民购房交易杠杆率会很高，全国平均水平为30.6%。

从全流通视角看市场表现

近年来，新房、二手房和租赁三个市场越来越联通，三个市场之间的结构、交易的逻辑以及之间的传导机制值得关注。我们提出一个中国房地产市场的全流通框架（如图1），从市场结构的角度去看待市场表现和周期性变化。

图1 我国房地产市场的全流通框架

房地产市场的结构包括人群结构和供给结构两部分。中国存在有房群体和无房群体。无房群体的住房需求大概可分为两类——租房或购房。如果租赁市场不发达，这些人便只能被迫进入购房市场。

潜在的购房者一般有两个选择——买新房或买二手房。我们假定市场中每个家庭只有一套房子，只能“卖一买一”（实际上这个假定也是符合多数人的实际情况的，今天大部分中国人卖房是为了买房）。如果100个潜在购房者中有50个人选择购买新房，购房资金到了开发商手中交易就完成了。另外50个人进入二手房市场，又会触及其他50个人选择换房。总的新房和二手房交易规模会比原始的首次购房者数量更多。例如，100个潜在购房者，新购房屋中的二手房选择比例是50%，经过三次连环，最后将有175个房源成交，相当于乘数为1.75倍。潜在购房者进入二手房市场，激发有房群体的换房行为，使二手房市场出现了“乘数效应”。

全流通框架的市场含义在于：如果房屋租赁市场不发达，购房市场的压力会非常大。如果购房市场中一手房数量很少，新房的地理位置离市中心越来越远，越来越豪宅化、高端化，不能匹配年轻人的实际需求，那么年轻人就会进入二手房市场，触发更多的换房型为，导致二手房市场乘数放大。

图2 主要国际大都市住房供给结构

从供给结构上看，通过北京和其它城市国际大都市住房结构的比较（如图2），我国房地产租购两个市场是失衡的。柏林的私人租赁市场占比为65.9%。纽约、东京的情况都是类似，租赁市场占比都比较高，而北京的租赁市场占比则会低一些。租赁市场发展滞后，导致潜在需求都需要进入购房市场。

从新房、二手房结构来看，北京二手房交易量占比不断上升（如图3）。上升的原因有很多，从地理的角度来看，北京就一个市中心，沿着二环三环往外拓展，就业和公共资源都集中在市区，所以二手房的购房倾向自然要比其他城市更高一些，房价是从中间往四周递减的。二手房交易占比高的时候，整个住房市场的交易乘数会大一些。另一个因素就是新房供应的缩减。

图3 2008—2018年北京新房二手房交易量和二手房签约占比