回顾2014年以来的政策路径，主要观察两条线索：一条是行政的线索，限购、限售、限离，都是通过行政手段对市场进行管控。另一条就是金融的线索。金融线对房地产市场的影响是最关键的。只有当利率放松、首付比例下调时，市场才会进入全面放松阶段。

目前的状态只是对过去过分干预市场的行政手段的纠偏。例如，过去一两年来出台了一些限价政策，导致一二手房价格倒挂，刺激出很多扭曲的需求。因此，2018年房价上涨只是一种“虚假繁荣”。政策纠偏后，这些城市市场会进入调整期。

房地产政策转向全面刺激的代价很大。当前，我国房地产市场面临的约束条件跟2008年已经大不一样了。我们不仅面临增长危机，更有高额的债务危机，包括居民债务、地方政府债务危机等等。在这种情况下，政策可腾挪的空间实际上非常少。由于债务杠杆相对于偿债能力已经偏高，杠杆不能再进一步增加了。

但市场也不能大幅降温，房价一旦继续下跌，居民债务风险会进一步加大。今年以来，北京、上海等地的一些卖房者因为某些原因出现降价卖房、亏损卖房的情况，例如在成交未满两年的情况下亏损卖房。微观调研发现，有一部分是因为房价下跌无法转售还债。这个情况提醒我们，将来如果经济增长继续下行、收入水平再下降、失业率再上升，现金流一断，房贷风险立刻会显现出来。我们统计了北京房地产市场月供和收入的关系，平均而言北京贷款购房者70%左右的收入是用来还月供的，就全社会平均来看，这个比例是非常高的。一个购房者如果半年没有工作，压力将会非常巨大。

这次调控政策的放松，我认为会是“中温放松”。“中温放松”的核心特征有三个。其一，调控主体由中央转到地方，实行“一城一策”，最大限度地减少中央系统性决策失误的风险。其二，给市场更大权限，减少交易环节的行政管控，包括限签、限价、限售等等。这些方式慢慢退出，并不是真正的放松，只是回归到一个正常状态而已，不能认为行政管控减少就是政策放松。其三，政府回归保障，扩大供给渠道，集体建设用地破冰。乐观估计，供应产权房、保障性住房、租赁住房，明年都会实施。

政策放松的可能路径包括四个方面、三个阶段。四个方面有资格管制、价格管制、金融管制和流通管制。具体实行到哪一步，由各个城市根据自身市场的特点进行，并不会有统一的时间节点。最核心的目标，是让更多的潜在购房者进入市场，把潜在购房者数量增大，后面的交易链条自然就产生了。这些政策调整是可实现的，例如使本地人和外地人享受相同的首付政策。这种调整既可以在短期内对冲市场下行的风险，又可以在长期跟城镇化的趋势和规律保持一致，让更多的人口进入城市。

重点城市认房认贷的政策短期调整的可能性不大。这个政策对市场的影响很大，北京几次房价下跌都是认房认贷的结果。“930”调控的时候，尽管成交量下来了60%～70%，但后面仅过了几个月，市场成交量又慢慢恢复起来，直到“317”的时候，市场又达到了一个新的高点。说明“930”调控并没有抽调资金的真正来源。诸如2013年、2014年、2017年“317”之后真正的房地产市场降温主要是实施了认房又认贷政策。无论加码还是退出，都应当非常谨慎。

如果重复过去的调控循环，最坏的情况可能是房价上涨但投资不增长。当前的情况是，全国住房供给本身并不是非常短缺。实际上在2016年左右住房市场便总体告别了短缺，这个时候一二线城市更多依靠二手房交易。2018年房地产交易额的增长主要是由价格上涨带来的。有关数据显示，新房GMV增长10%，成交面积基本持平，成交价格上涨12.6%；二手房GMV上涨11%，成交量是-0.1%。房地产市场刺激作用有可能会导致价格上涨，但是不一定会导致投资上行。数据显示，销售对于投资拉动效应是一直在往下走的。

如果一定要在当前的环境下靠房地产市场拉动经济发展，建议鼓励富人换房，而不是鼓励穷人加杠杆，这是政策的底线。要高度重视租赁的发展，解决高房价下的住房困难，也为未来市场的健康繁荣积蓄购买力，这些人群才是未来房地产的希望。返回搜狐，查看更多

责任编辑：

声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。

阅读 ()