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　　楼市盛宴下，房企纷纷展开规模冲刺，恒大、万科、碧桂园进入3000亿阶段，融创、华夏幸福(600340,股吧)、绿城、华润置地、金地也纷纷跃进千亿梯队。

　　2016年各销售额梯队企业个数

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　　伴随着领先房企规模的加速扩张，房地产行业集中度不断提升，预计未来2-3年将进入“定格局、强排位”阶段。Win or Die 的残酷现实更是坚定了房企抢规模的决心。

　　图：2010以来行业集中度不断提高

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　　预计未来2-3年房地产行业将逐步相对稳定的三层次行业竞争格局。小型企业逐步退出公众视线，行业门槛将提升至年销售额500亿；行业中具有一定话语权的企业将至少达到1000亿销售额；而行业Top10龙头企业将纷纷迈上3000亿阶段。

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　　由此看来，本轮V型周期（2017-2019年）与以往的行业需求周期看似相似，却有着巨大的差别。

　　首先，本轮周期内，房地产市场寡头垄断格局将基本形成

　　在行业的下一个上升波段中，行业格局将基本确定，进入寡头垄断阶段。从这种意义上来讲，这轮周期将是决定房企生死存亡的一轮周期。能否在下一个上升波段前建立自身能力、资源优势，能够踩准这轮投资节奏，直接决定这房企是否能来未来相对稳定的寡头格局中占据一席之地。

　　此外，充裕的在手现金与恶劣的市场环境，将加剧本轮收购兼并

　　2016年是楼市销售的历史制高点，房企在这席楼市盛宴中积累了足够的在手资金。此后的2017年，政策打压下的楼市下行令中小企业面临巨大的市场压力，据亿翰智库了解，不少在亿翰发布的《2016年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》中排名100-200的中小企业已经在清理手上项目，并寻求退出房地产行业的发展路径。

　　虽然充裕的资金将护航企业渡过2017上半年，但随着市场的持续冷淡，2017下半年，市场或将再次出现一波“收购潮”。排名靠前的企业或将利用手上的“现金弹药”，对寻求退出的中小企业进行一波针对性轰炸。在细分领域具有专业优势的企业、持有重点城市优质地区项目储备的公司将是企业收购的重点关注对象。

　　2017年是本轮“寡头V格局”的开局之年，哪些企业能够迈入千亿门槛稳固自身行业地位？ 亿翰认为，企业冲击千亿应当至少具备能力+资本两大优势，在此模型基础上，亿翰梳理出了五个最有可能在2017年进入千亿梯队的企业，如下表：

　　龙湖地产

　　经历过2012-2014的三年在500亿左右徘徊，龙湖地产于2015年重回稳健增长轨道，2016年龙湖开始进入北京、上海核心区域，但依然保持着稳健投资步调。商业方面，龙湖的表现可圈可点，主打“天街”品牌，截止目前已经在全国五大城市布局12个天界，合计租赁商业面积164万平，处于行业领先水平。

　　图：龙湖布局向城市中心延伸——上海区域

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　　虽然，在“稳”的基调下，龙湖2016年的销售额增长率57%仅比行业平均增长率高出22个百分点，但考虑到目前龙湖年销售额已达856亿元，龙湖在2017年冲击千亿仅需实现16.8%的销售增长，压力较小。

　　首开股份

　　首开股份(600376,股吧)是北京国资委旗下房地产龙头上市公司之一，具有较强的资源获取能力。首开2016年1月、9月发行的两次私募债总规模50亿，票面利率仅4.39%、3.59%。此外，2016年11月安邦、君康两大险资进入董事会，这不禁让我们对首开的资金能力与地产金融化业务协同产生更加深远的遐想。

　　从项目布局角度来看，首开根植北京地区，稳中有进地向全国优质一二线城市拓展。2016 年首开拿地金额525.6亿元，拿地销售比为0.83，新增项目主要位于福州、广州、武汉等一、二线城市；截止至2016年三季末，公司待开发土地建面302.7万方，未结算建面中北京地区占比达 30%，未来结算质量有保证。

　　新城控股

　　新城以“奔跑的骆驼”自居，十分注重管控精细化。从财务等成本控制流程，到土地开发进程管控，多角度彰显公司合理的业务流程设置和精细化管理的效果。特别地，作为B转A的民企，B股不甚通畅的融资渠道练就了新城较强的资金运作能力，由销售到全款到账一般只需要2-3个月的时间，资金回笼了率高达95%左右，处于行业领先位置。

　　新城是为数不多的住宅、商业产品比例较为均衡的房企。住宅产品方面，在“启航”，“乐居”，“圆梦”，“尊享”四大产品系列基础上，2016 年上半年新城推出高端产品系---“璞樾”，填补了公司高端豪宅品牌的空白。商业产品方面，“吾悦”品牌是新城控股旗下旗舰型的商业项目，目前已在全国布局37座吾悦广场。

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　　此外，新城控股也注重“地产金融化”发展方向。2016年6月参股国峰人寿，展开自身金融板块布局；同月，新城推出“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”试水类REITs产品，以优化资产结构、缩短商业项目运营周期。此外，新城还与平安银行(000001,股吧)合作设立产业基金，拓展公司在房地产项目开发运营等领域的资金来源。

　　鲁能地产

　　鲁能地产作为国家电网旗下地产企业，无疑具有优秀的资源获取能力，但此外，我们还从鲁能地产身上看到了属于“民企”的市场化执行机制。15年与贝克汉姆的合作、16年9月全国范围内的集中营销以及多次联动活动等，为鲁能地产的销售贡献了巨大力量。

　　在产品打造方面，2016年末，鲁能将地产业务板块重新梳理，确定七大泛产业地产体系：商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、美丽乡村、大型复合地产。其中，“体育地产”代表产品为“鲁能泰山7号”，已在北京、天津、济南、重庆、南京五大城市实现项目落地，依托鲁能传统体育优势，以运动休闲产业链衍生为核心，探索出运动与商业、旅游、住宅模块组合和盈利模式。

　　在城市布局方面，鲁能采取“三城一片”的战略布局，版图拓展与城市深耕并重。2015年以来鲁能首进多个核心二线城市，南京、福州、苏州、郑州、杭州……完善全国版图。其中，北京、济南、重庆三家城市公司及海南区域公司实现年度销售额破百亿，为鲁能的可持续发展奠定基础。

　　旭辉集团

　　旭辉的产品打造能力毋庸置疑。凭借旭辉一贯擅长的精准定位和高端产品研发功力，铂悦系一战成名，苏州铂悦府、上海铂悦滨江相继售罄且创造当地楼市记录。商业地产方面，2016年，旭辉重点打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线。

　　此外，旭辉以开放性姿态进行资源补充，在业内成为“合作开发”的标杆，弥补了自身于资源获取方面的不足。据旭辉2016年中期业绩公告，截止到6月底，旭辉旗下53个项目中有34个项目为合作开发，占比达64%，其中有20个项目的权益比重不足50%。旭辉的合作模式，不仅覆盖广泛，而且方式灵活。旭辉的合作伙伴不仅有如万科、金地、北辰、恒基等内外资房企，还有平安、东时投资等资本方；参与方式从企业自身利益出发，可以操盘不并表，也可以并表不操盘。正式这种开放性的姿态，帮助旭辉实现了规模上高速成长。

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（责任编辑：柳苏源 HN091）