编者按:预测,是一件很难的事情。但是,凡事都有“变和不变”两个因素,如果我们能抓住不变的因素,拥抱变化的因素,就能洞察未来,穿越周期。 对于很多地产人来说,2018年被认为是“过得最拧巴的一年”,巴不得今年赶紧过去,明年好时来运转。然而,如果我们不能洞察行业和企业的“变与不变”,又怎能确保自己迎来的2019年是个春天呢?所谓“谋事在人,成事在天”,谋事,就是要思考和洞察楼市之未来,才能成事于2019年。 于是,我们尝试从行业融资、土地、投资、销售、调控等多个纬度把2019年的楼市具象化,把它的变化看透,由此得出2019年楼市的“变与不变”,以助于我们的读者们“成事”! 中美贸易战终于“休战”,股市周一大涨。 很多人觉得一切应该是“雨过天晴”了,再看国内各项政策不遗余力地在支持民营企业发展,改善营商环境,这是不是也会给房地产带来一个春天? 如今,宏观环境改善,我们即将迎来的2019年,房地产市场将会是怎样的呢? 首先需要确定的是,2019年对于房地产企业来说,仍是缺钱和还债压力很大的一年。 中国财政科学研究院博士后郑良海对媒体透露,由于2015年和2016年房企高达1.6万亿元的发债规模,始有今年的偿债压力。从年偿还量看,2018年需偿还3963.48亿元,接近2017年的3倍,2019年至2021年逐年提高,年分别偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。 中诚信研究院宏观金融研究部总经理袁海霞则表示:如考虑100%回售规模在内,2019年至2021年到期房地产债券规模均在6000亿元以上,其中2019年与2020年到期规模分别为7914亿元与7959亿元。考虑50%回售规模在内,2019年至2021年到期规模分别为5726亿元、5352亿元与7232亿元。 你没看错,2019年房地产企业需要还的债在6000-8000亿元之间,是2017年的5-6倍之巨,如此不难揣摩房地产公司究竟有多难。 未来2年,房地产企业需要还的债是倍增状态,而房地产企业的挣钱能力又如何呢? 在房地产行业内一直享有战略预测家美誉的旭辉集团董事长林中给出了答案。林中在12月2日的第四届中城联盟论坛上坦言:房地产企业利润率未来会回归服务制造业,行业利润率在10%左右是合适的,更高的利润率恐怕不能期望了,整个行业利润率会比2018年上半年大幅度下降。 行业利润率在下降,那么房地产行业销售额和销售面积的规模呢?这个房地产行业大蛋糕会如何变呢? 林中对此同样给出了相对悲观的预测:2019年房地产市场销售面积同比2018年会有5%左右的下降,而销售额预计持平。 房地产行业这几年都是在增长中度过的,行业规模扩大,房地产企业们都分到了蛋糕吃。如今行业增长停滞,未来将是分存量蛋糕的时代,房地产真正开始“镀金时代”或是“白银时代”。 对于冲在房地产行业TOP50强的房企来说,如何撕咬到更多的肉吃,是未来在行业生存的基础。2016-2018年,无数房企通过高周转、高杠杆实现了自身规模的迅速扩张。从年度销售额2-300亿元的房企,经过2-3年发展就进入年度销售额上1000亿元的大型房企阵容。未来,这些跑得快的房企要学会站稳脚跟,要抓紧去杠杆,要保护资金链。 综上所述,2019年的房地产市场是规模萎缩和行业利润率下降的一年,在这样的市场环境里,房地产企业显然不能挣到比以往更多的利润,但是在这一年里,房地产企业却需要偿还比以往高达5-6倍的到期债务。 房地产企业家里有余粮吗?有没有准备好存款还债呢? 从房地产企业上市公司的财务报表状况来看,除了万科等极少数稳健的房企外,大部分房企负债率和净资产负债率都处于高点,房企正处于加杠杆做大规模的冲锋路上,试图通过规模扩张来覆盖债务压力的时候,就被降杠杆这一罕见的严厉金融调控打回了原形。 因此,今天我们能看到大部分房企选择停止拿地、变卖资产来还债,这更说明了房企并没有准备充足的钱来到期还账。 要解决房企偿债危机,还剩一条路,那就是借新还旧。 今年三季度开始,国家监管部门开始加快放行房企发债节奏,仅11月份房企发债就达到了1000亿元,同比去年增长约350亿元;今年三季度,房企发债规模为1759亿元,环比二季度增加650亿元,比去年同期亦有近500亿元的增长。 不过,从三季度开始,房企已经进入偿债高峰期,房企发债仅能勉强覆盖借新还旧,而且仍有压力。例如,尽管今年三季度房企债券发行规模录得1759亿元,但当季到期量为1381亿元,使得净融资额仅为378亿元,较去年同期的855亿元大幅减少;10月1日至今,房企债券到期规模为1183亿元,使得截至目前,四季度房企债券净融资额为-250亿元。 随着2019年每个季度的到期债务规模越来越大,房企发债还面临更大的压力,其中就包括到时候监管部门能否批准那么多新债发行,以及房地产企业有没有那么多的信用可以发债的问题。 其实,2019年房企不要奢谈迎来一个怎样好的春天,大部分房企面临的仍旧是如何过冬和“活下去”的命题。而根据既有的条件来看,2019年这个到期还债难关,很多房企难以渡过。 但是,也有市场人士表示,房企手里仍有大量的存货和可销售的房子,2019年如果房地产市场能够像2016年那样火爆,房企可以通过销售回款还债。 那么,2019年房地产市场会出现2016年那样的火爆行情吗? 我想大概率是不会的。 首先,从国际环境看,中美贸易战仅是休战,而不是停战,2019年下半年中国发展的国际环境仍存在不确定性。由中美贸易战而带来的宏观经济下行压力犹在,忧患意识之下,居民不会大规模买房子。 其次,中国宏观经济步入高质量发展通道,中速经济增长率和较大的就业、金融等领域的压力是常态。而金融去杠杆工作仍在无形中推进,在帮助宏观经济卸掉系统性风险雷的同时,也让各行各业感觉挣钱不易,买房积极性自然很低。与此同时,房地产是高度依赖金融的行业,反受影响最大。 再次,“房住不炒”调控理念经过了一段时间的执行落实,已经在北京、深圳等一线城市形成了“房住不炒”的新房地产供给体系,相应的长效机制功能开始发挥,你会看到,一线城市满足刚需的限竞房越来越多,房价不涨了。这种调控效果传导到二三线城市,也会对投资买房的热情带来打击,进而影响整个房地产市场的交投活跃度。 最后,房地产行业的整体下行所带来的行业规模萎缩、房企利润下降、房企降价促销等行为会影响市场购买预期,买房人更多选择持币待购,最终会导致一个低沉的市场预期,反而很难形成所谓的牛市。 不过,房地产市场发展是有周期的,林中也预测2021年是新一轮房地产市场周期开启之年,我们大可不必过于悲观,您认为呢? 本文首发于微信公众号:中国房评报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。 (责任编辑: HN666) 看全文
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