榜单解读

　　这个四月，我们看到了部分城市住宅市场显现回暖信号，也看到了土地市场热度高涨，还看到了住建部给予了部分房价、地价波动幅度较大的城市预警提示，多城市进一步收紧调控政策。

　　行业充满着不确定性，但是深挖根源，解读房企动作，我们强调做到“坚信一个真相、坚持两个动作、坚定两大方向”。

　　一、坚信一个真相

　　房住不炒再重申，楼市调控不放松

　　2019年3月数据显示70大中城市中有65个城市价格环比上涨，价格指数同比升10.6%，连涨42个月，环比上涨0.6%，连涨47个月。针对一季度个别城市房价虚高情况，住建部马上做出预警提示，人民日报文也指出，要把防止房价大起大落作为前提条件，坚决避免投资投机者借机钻空子；同时4月中央政治局会议再次重申坚持房住不炒、因城施策的主基调。

　　房住不炒得以再次强调，多城市开始收紧楼市，比如，北京（楼盘）国管公积金二套房认定改为“认房又认贷”；长沙（楼盘）市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率；西安（楼盘）暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金；合肥（楼盘）、深圳（楼盘）等地加大对房地产市场违法违规行为的查处、整治力度等。

　　至此可以看出，一城一策是调控的具体方式，但在“房住不炒”的主基调下，调控难以放松。

　　二、坚持两个动作

　　1、销售端加快抢收

　　市场不确定性较大，“能卖就卖，加快抢收回笼资金”成为房企普遍共识。典型如万科，在业绩发布会上，张旭就明确表示：把每一天当成卖楼的好日子，只要能把房子卖掉，我们就应该抓紧时间卖掉。

　　实际上，除万科以外，多家品牌房企同样早早发起“抢收”行动。如2月发起“1号抢收计划”的泰禾；3月发起全国住宅项目享9折优惠的恒大；4月发起“抢收计划”的阳光城(000671)等。

　　“加快抢收”的成果直接体现在各大房企的业绩表现上，据1-4月销售数据显示， TOP31-50梯队业绩增长最为明显，同比增幅达到50.8%。

　　企业门槛值也得以大幅提升，从具体提升速度来看，TOP30梯队加速赶超，竞争更多胶着，门槛值达到302.0亿元，同比增长36.6%。

　　从集中度来看，伴随马太效应的放大，行业整合正在进一步加速，2019年1-4月份TOP10、TOP20、TOP30、TOP50企业所占市场份额为38%、52%、62%和75%。

　　2、投资端“理性”抢地

　　2019年以来，品牌房企总体保持着较高的拿地热情，争夺土地现象频现，这主要基于三个原因：

　　其一，融资环境改善，资金短期充裕；

　　其二，部分城市土拍政策调整，下调起拍价、土地价款付清时间可延期、降低竞买保证金等，整体出让条件符合房企预期；

　　其三，在业绩目标下，需大幅增加土地储备。

　　房企拿地热情，直接导致近来土地市场明显升温，从溢价率情况来看，除了一线因成交地块多为租赁住房及动迁安置房用地，故基本都以底价成交外，二线和三四线城市溢价率回升明显，甚至部分城市地王重现。

　　但从具体的拿地数据对比来看，争夺激烈却热度有限，多为低溢价成交，根据亿翰监测的30家标杆房企拿地数据来看，一季度成交溢价率在50%以上的占比仅为9%，绝大多数还是为底价成交。

　　三、坚定两大方向

　　1、做好布局，把握节奏

　　市场不确定性高，为了尽可能的降低调控风险，能够利用城市的市场周期差，把握区域的购房需求，就需要大家做好布局工作，但鉴于各大房企自身规模基础和抗风险能力的不同，故布局方向各有侧重：

　　大型房企注重全国均衡化布局。大型房企多早早开始全国化布局，城市布局的均衡化优势也已经呈现，为更好地提升平滑风险的能力，更加强调做好土储结构优化以及货值均衡排布工作；

　　中型房企注重区域纵深化布局。中型房企则更多从提高自身资源使用效率的角度出发，在单一核心城市内做一些深耕和项目拓展，通过纵深布局、打造百亿区域的方式带动企业业绩增长，同时降低“摁一头，放一头”的调控风险；

　　小型房企注重聚焦。小型企业的资源主要集中小范围区域，盲目外扩，会加剧下行周期面临的投融资挑战，容易导致经营不善，故当下投资布局更注重聚焦，强调优先做好自身的优势区域。

　　在明确布局方向的同时，各大房企也需对市场保持关注，针对自身发展需求随时调整投资节奏。

　　2、做好现金流管理

　　2019年，现金为王，这一点相信没有人会反驳，2015-2018年7月底之前，行业基于去库存逻辑，始终处于上升通道，房企趁势放杠杆、提速度、做规模。当行业快速进入调整期，相对保守的策略无疑更为有效，于是，以现金流管理为导向，控速度、提品质、降成本、求均衡就成为了房企的主动选择。

　　从具体动作来看，今年各大房企在加强回款管理的基础上，”投融一体化“也已经成为企业的标配，典型如蓝光就提出：在项目层面，目前蓝光投资的每一个项目，都要求做到投融一体化，要求在上投委会的同时必须带融资方案。

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（责任编辑：季丽亚 HN003）

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