老的购物中心和商业街，老字号如五一路商圈，在上个世纪九十年代到千禧年代，是长沙商业名符其实的金名片，曾经一度引领“友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”、“东塘百货”五虎闹长沙盛况，是多么的繁华耀眼；而近几年以来，随着消费升级、消费模式的转变，尤其是线上渠道对线下销售的冲击，以及地铁城建的影响，五一路商圈的商业也一度陷入困局：消费迭代升级函代调整、同质化竞争严重、品牌老化、赢利能力持续走低。

向国际先进学习

还有日本的博多水游城，最大化将博多运河“水艺术”引入商业中心，创造了独一无二的商业体验，也创造了每年420亿日元（约30亿人民币）的超强业绩！而反观国内的商业地产项目，同质化竞争、同质化设计严重，千店一孔、千店一面，就算有IP，也大多只是停留在概念阶段或者流于形式，这也成为难以吸引顾客嵌入式情感体验与消费的重要因素。

数据二：2018年上半年，全国300个二三线城市商办用地推出规划建筑面积1．2亿平方米，同比增长15．6％；成交0．9亿平方米，同比增长11．8％；成交楼面均价为2334元／平方米，同比下跌7．4％。也就是说二三线城市商办用地成交活跃的背后，是成交价格的持续走低，也就意味着二三线甚至四线城市商业地产价值的被低估和不看好。

这种精打细磨的开发理念，往往才能创造出经得起市场考验的匠心级商业作品。而反观国内的商业地产项目，很多都是大干快上，从拿地到开发到销售，巴不得赶快卖了，圈了钱就走，管它市场、消费者反馈如何，能讲故事能卖就行。

三是我是否具备这样的眼光？即以中长期收益的角度来规划和设计我的项目？

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因为困惑，也因为工作需要，去年我们公司（百纳行长沙公司）做了一个《2018年年度商业地产报告》，市调了长沙大大小小的商业体近60个，其中包括24个集中商业、8个专业市场、3个大型文旅商业。市调下来，我们看到的是：大家使出混身解数想着怎么卖、资金如何快速周转、利润指标如何达成。其结果是营销用了心的销售数据基本都不错！满以为皆大欢喜，但真像总与愿违--------

幸福与悲伤之间只差了一个“诚意”！

愿不久的将来，具备有诚意的商业地产人越来越多，多到可以支撑这个行业长远健康的发展；愿不久的将来，优秀的商业品牌越来越多，多到我们的顾客可以随意幸福的去消费；愿不久的将来，我们的商业越来越有魅力，有魅力到能真正与世界级的商业媲美！

英国第二大商业区中心特拉福德中心在亚铃式商业动线上安排了两个主力店和两个次主力店，主力店一个是以大众消费为主的玛莎品牌，另一个则是以家庭家居为主的黛比汉姆品牌；次主力店则是以摩登时尚为主的塞尔弗里奇等。

从古至今，商业其实是一个让人向往的世界 

六是不仅仅是持有，经营性商业比重越来越大，注重中长期的收益。

谁说时光不可以轮回？谁说商业的世界不可再次大放光彩？

五是我是否有决心和毅力，不管遇到什么样的困难都能持之以恒坚持到底？

就像上海中华艺术宫流动着的清明上河图----我们用高科技的手段将千年前的场景鲜活的还原，白天和黑夜在繁华中交替，生活与生意完美的交融，人们的幸福在脸上毫不保留的洋溢……

五是注重服务：360度内外服务体系。

当然，遭遇开业大考的还有长沙北城的高岭国际项目以及湘粮国际等项目，尤其高岭国际项目：从当年的风光无限到现在销售的艰难艰辛也无不和招商、运营不佳相关。

当然，新开业的购物中心当中也有做得比较好的。星沙新城吾悦广场就是代表。

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如日本六本木新城、难波公园，改造或开发项目周期长达二十多年；香港的APM项目，分五期开发，周期也是很长的。这些项目往往是一边开发，一边经营，且及时根据市场反映调整项目。

再如长株潭融城神盘“岳塘国际商贸城”项目，2017年销售达到40多个亿，创下了长沙商业地产项目的神话！而到了2018年该项目销售直线下滑到6、7个亿，虽然官方宣称是2018年推售货量有限所致，但2018年年底一期试运营也是一个大考，投资客观望心态加剧也是重要原因之一。所幸2018年年底，岳塘国际商贸城运营方推出几大保障措施如联合高桥股东实现全省最低批发价格，提供送货上门服务，补贴商家物流费等，并投入5000万项目运营推广费，相信在2019年岳塘会为市场交出一份满意的答卷。

佛说：修下士者，利己利他。修中士者，利他利己。修上士者，舍己利他。而服务就是一种利他主义！持续的利他就会带来持续的收益。而这种利他主义的本心也一定是公益的、而非功利的。国内的商业项目开发商如果能想清楚这个问题，未来也会有大作为。

几组数据：

四是我是否有好的资本运作能力以及团队组织能力？

现场有很多声音，有很多种观点，一时又热闹非凡：线上的冲击应对之路有无高招？商业运营可以在哪些方面突破？当红品牌商家的战略布局之道是怎样的？商业未来该如何创新？国外的商业走势、消费环境和趋势如何？……

当你还沉浸在古代商业的魅惑里，还来不及感叹、来不及SAY GOOD BAY，现实的商业世界在不远方向我们招手。

四是不以商业坪效最大化为手段。不过份商业化，甚至以人文化、艺术化为主。

不知何时，长沙商业地产项目“开业慌”的现象逐步漫延！----营销炒得很火很热、销售数据亮得让人心里发烫！但只要到“开业”或者“试营业”阶段，销售就遭遇大幅下滑！

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英国的特拉福德中心，被称为“艺术的宫殿”，有1000多个艺术品，10万平米的商业体量，只有280多家店，比一般的少五分之一；巨大的玻璃穹顶，大餐厅采用泰坦尼克号船的设计。顾客走进商场如走进“艺术的宫殿”，想不抓住消费者的心都难。

 因为工作需要，笔者曾经做过一次系统性的国际商业地产研究，范围涵盖日本、新加坡、香港、美国、英国等几个商业比较发达国家的经典商业案例。在研究中我发现，尽管东西方的消费环境、消费习惯以及地域文化不尽相同，但关于商业地产项目的设计、开发、运营等方面有着很多相似之处：

新开发的购物中心如中茂城、宇城朝阳广场等，靠着明星IP、流量地段等噱头营销，销售一路走高，晋级长沙新生代“神盘”。但随着运营的落地，项目不可避免的陷入困局。大家可能还记得中茂城2018年炒得沸沸扬扬的“网红雪景”以及千人抢购中茂城商铺的热闹，而现在中茂城必须得面对“明星IP”放大之后，地段与人流优势不足、销售遇冷的局面；宇城朝阳广场呢？2018年的销售数据是5亿！荣登长沙购物中心前三宝座！而2019年年后火热销售态势突然急转直下，卖不动了！分销带客也不灵了！笔者曾到现场走访过一次：第一次见到一个店员负责四个化妆品柜台（美其名曰年后忙不过来）；餐饮层到了午餐时间点用“门可罗雀”来形容一点也不为过！

你看，其实商业的世界离我们很近，它几乎就是我们生活的轴心，我们一不小心，就要和她来个零距离的相遇。

你准备好了吗？

二是尊重当地地域文化，将独具文化特色的IP植入，以引人入胜的设计吸引消费者，从而实现情感链接与共鸣性消费。

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古往今来的商业世界

三是商业品牌引进与安排，不是唯高端化、奢侈化，合适的，有接受度的，才是最好的。

中国商业地产现状

一是注重长远规划与效益，而不过份追求眼前利益。

2018年11月23日开业，招商率达到96%以上，开业当天客流量达到31.76万人次，当天销售额1560万元，创下长沙的一个高度！新城吾悦非常注重运营，购物中心分层分部门进行运营，通过统一外摆、统一活动主线、要求商家给予优惠折扣，对于经营能力弱的商家进行淘汰等措施来促进商场的良好运行。到2020年新城将开业100座吾悦广场，服务人群超过26亿人次。“每一座吾悦广场都必须拥有新城商业DNA，对于购物中心80%的建造实施标准化，而对于消费体验的关键20%要结合当地文化个性打造，尤其是对于经营氛围和体验场景的营造。”新城总裁陈德力说。

二是我是否具备这样的战略即把商业项目视为与我生命荣誉共存的事业？

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如果你的回答都是肯定的，那么我个人认为，很荣幸你已经具备作为一个优秀商业人的资格。

香港新鸿基WTC  MORE在铜罗湾商业激烈竞争中，将潮流时尚与高端消费结合，零售店以小的概念店为主，主力店则引进优衣库、无印良品等年轻时尚品牌，在海景较好的楼层则开辟休闲公馆和全球精品餐饮。坪效达到4.2万元/年。

我们每个人其实都生活在一个活生生的商业世界里。

前段时间，笔者参加了“湘联购”第二届中心年会。当晚众商云集、众咖云集，湖南有影响力的商业地产、商家品牌、商业智囊团、商业地产基金公司代表几乎都来了，一时热闹非凡。

愿商业世界的未来，只有幸福，没有悲伤！

神盘如“新华联铜官窑”，2018年8月24号开业人气火爆，但吐槽也接踵而来：一是景区内的建设完工程度只有80%，而有95%的商铺没有开门，二是景区的运营如刚开业就收高门票----人气还未生成，就用高门票筑起一道“护城河”，景区内消费也高，一盒蛋炒饭竟然要卖到40元！而”快速收回投资成本”这一运营方式也给铜官窑的后期销售带来很大影响，虽然官方对外宣称2018销售达到13个亿，但我们了解到的是项目开业后铜官窑商业逐步停止销售，转而销售别墅产品。近期笔者有朋友经过该项目，远远看去也是一片萧条之象。

那些准备进军商业地产，或者在商业领域遇到了困阻的公司、个人，可以反问自己几个问题：

一是我是否具备开发商业项目的诚意？即我是否站在消费者需要、站在提供更加先进的商业模式给顾客体验来规划我的项目？

而关于中国商业地产人士非常关注的线上对线下的冲击问题，在国外商业地产人士对这个问题的解决之道其实是很简单的：线上只是一个渠道，而非商业的本质！只要想清楚了如何适应时代发展、站在消费者需求角度，为顾客提供更加优质的产品、更加优质的服务、提供最为便捷的渠道、最为舒适和有共鸣的体验，这个问题就根本不是一个问题！

日本东京中城是全球建筑师都想参考的指标，它是不以商业坪效最大化的最经典代表。项目涵盖办公、博物馆、美术馆、商业、服务公寓等，商业引进全球三大奢侈品牌，租金很低，提升办公租金。由隈研吾设计的商业，由安藤忠雄设计的三宅一生博物馆和SOM设计的三得利美术馆，每年带来100多万的人流，由此创下偏僻地段成功项目的典范。