-研究模型全景展示-

　　<第八部，ROE！>

　　如果把企业的股权看成长期债券，那么ROE对股东来说就可以看成利率，也就是投资者的回报率。ROE主要受净利润率、资产周转率、债务杠杆影响，即使是相同的ROE，由于不同因子的影响，质量也会千差万别。与ROE以净资产考量企业的投资回报能力不同的是，ROA主要是以企业总资产考量企业的投资回报能力。因此在亿翰的研究成果中，将ROE和ROA纳入研究体系。

　　亿翰百科

　　ROE

　　ROE为净资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，同时也是判断上市企业股价及走势的必要参数。ROE由净利润与平均净资产的比值得出，即净资产收益率=净利润*2/（期末净资产+期初净资产），ROE值越高，企业净资产获利能力越强。

　　ROA为总资产收益率，是另一个衡量上市公司盈利能力的指标，总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据。

　　榜单解读

　　一.

　　行业盈利能力进一步抬升， TOP30房企ROE集中分布在10%至30%区间

　　2018年，房地产行业整体盈利能力持续提升，TOP100房企年度平均ROE达到14.25%，较2017年增加0.25个百分点。TOP100房企中，超过TOP100平均ROE的房企有43家，占比超过4成。

　　进一步分析TOP30房企，从ROE具体的分布情况看， ROE分布在40%-50%、30%~40%、20%~30%及10%~20%的房企分别有1家、6家、11家及12家，可见TOP30房企ROE值集中分布在10%~20%，与2017年分布的区间相同。

　　位居榜单前三名房企为德信中国、朗诗绿色集团及碧桂园，其ROE分别为40.68%、34.06%及33.47%，德信中国较2017年降低了4.39个百分点，朗诗绿色集团和碧桂园分别提高了15.9及1.65个百分点，创利能力优异。

　　此外，全年ROE低于5%的房企占比为6%，其中绿城中国、天房发展(600322)及阳光100中国的创利能力较弱，尤其是阳光100中国的净利润及ROE表现均不佳。

　　从TOP100房企ROA的分布来看， ROA在1%-5%区间的占比高达67%，ROA >10%的房企占比为5%，ROA在5%-10%之间的房企占比为25%，ROA<1%的房企占比为3%，可见2018年房企ROA集中分布在1%-5%，与2017年分布的区间相同。

　　从单个房企来看，2018年中小房企的ROA表现抢眼，位于前三名的房企分别是卧龙地产(600173)、万业企业(600641)及世荣兆业(002016)。其中，卧龙地产位于榜首主要是由于公司净利润同比大幅增长83.87%。而规模房企中，中国海外发展凭借优异的净利润，使得ROA的表现优于同规模房企。

　　二.

　　净利润率助力企业ROE改善，权益乘数影响较小

　　ROE是企业净利润与净资产的比值，代表公司单位自有资金所赚取的净利润。ROE也可看作是销售净利润率、资产周转率以及财务杠杆比率的乘积，因此企业可以通过增加净利润率、提高资产周转率来提升ROE。

　　从净利润率的角度看，以ROE榜单TOP10房企为例，除了龙光地产以外，其他9家房企的净利润率均得到提高。主要原因是2018年房企销售结转项目的利润率提升较为明显。（具体参照亿翰智库发布的2018年上市房企归母净利润率TOP100榜单）因此我们认为2018年企业净利润率提升是企业整体ROE上升的主要原因。尤其是德信中国、朗诗绿色集团及中华企业(600675)的净利润率提升迅猛，较2017年分别增长9.16、7.45及8.65个百分点。其中，德信中国2018年成功登陆资本市场后，2018年末其毛利润同比增长104%，净利润同比增长119.34%，使得公司ROE大幅抬升，位于榜首。

　　从资产周转率的角度看，2018年部分房企的资产周转率较2017年出现下降趋势（具体参照亿翰智库发布的2018年上市房企资产周转率TOP100榜单），因此2018年资产周转率变动实则拉低2018年ROE。

　　从权益乘数来看，2018年在融资环境趋紧，融资成本上行的环境下，房企整体杠杆提升有限，企业整体净负债率提升速度明显慢于2017年增速。（具体参照亿翰智库发布的2018年上市房企净负债率TOP100榜单）。以ROETOP10房企为例，有一半的企业权益乘数都有所下降，因此权益乘数变动不是本次ROE提升的主要原因。导致ROE一定规模的减少。虽然权益乘数提升缓慢无法刺激ROE快速提升，但是企业的财务杠杆放缓，有助于企业稳健发展。

　　总体来说，ROE和ROA均为衡量企业对投入资金的运作回报能力的指标。但是由于企业之间的规模存在差异，经常会导致规模较小，但盈利能力较好的中小企业的ROE表现更好。对于规模房企来说，企业发展稳定，ROE等盈利指标不会像中小企业一样有较大变动。因此，在考量房企盈利能力时，不能只看ROE一项指标，还应结合企业的资产规模、营业收入及净利润等相关指标，综合考虑。

本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑： HN666）

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