房企在追求规模扩张的同时，需要重视负债管理和资金链的安全性，大多数房企在2018年的年报中都提到要降低负债水平，优化债务的表述。我们从18年发债房企财务报表数据上来看，发债房企的剔除预收账款的资产负债率仍有所提升，而从净负债率指标来看，发债房企的杠杆较2017年继续下降，看出行业对净负债率的指标控制更加重视。

　　为顺应形势变化，不断扩大业务领域。各大房企在做大做强传统地产主业的同时，也积极推进公司战略转型。梳理房企的年报不难发现，各个地产商在多领域、多业态、多模式的探索具备共性，同时也不乏个性。

　　2. 地产主业，做大还是减速？如何布局？

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　　见微知著，我们从房地产企业个体微观视角出发，通过地产企业年报梳理，观察房企对于后市的看法？对于地产主业发展是坚持做大还是选择减速？房企都选择布局了哪些多元化战略方向？负债管理进行了怎样的调整？

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　　房企主要收入来源于房地产项目销售，受宏观经济发展周期和政策调控等因素影响大，公司能否针对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，针对宏观经济和行业调控相应调整公司的经营策略和投资行为，将在相当程度上影响公司的长期发展。

　　行业政策调控超预期，信用风险，资金链风险

　　对于地产主业，绝大部分的房企仍然希望利用自身的经营优势在规模方面继续保持适度增长，不断提升在行业的领先地位。同时，在做大做强传统地产主业的同时，房企也在积极推进公司战略转型，主要还是“由房而生”的相关领域，也有少数和地产关联度偏低的其他多元化领域。

　　截止2019年3月份，全国商品房销售额达到2.7万亿，同比增长5.6%，全国商品房销售面积2.98亿平方米，同比下降0.9%，行业整个销售增速下行。但其中部分领先的房企的销售规模仍在不断攀升，各房企18年销售额和销售面积较去年同期相比大多有所增长，销售集中度提升的现象更加明显。截止2019年一季度，TOP10的行业集中度已经达到31%，TOP100的行业集中度达到59%。随着行业集中度的不断提升，中小房企规模扩张的压力也越来越大，行业规模效应越来越强。

　　小结

　　在“房住不炒”的总基调下，全国商品房销售增速有所放缓，但市场集中度加速提升，在现在这个节点下，房企对于地产主业，是选择坚守做大规模，还是适当减速？

　　2018年下半年“宽信用”背景下，企业外部融资环境有所改善，但是监管层对于资金流入房地产行业仍存在谨慎控制。房企在追求规模化的同时，也需要保证资金流动性的充足，如何使其在杠杆平衡中寻求发展成为所有房企面临的共同问题。

　　除共性以外，房企的多元化布局也具备个性，有布局“3D生物打印+生物医药”等创新产业，也有筹备布局机器人业务、节能环保业务、电商业务等领域的房企。

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　　地产行业发展，房企如何看？

　　3. 多元化策略如何布局？

　　从2018年发债房企的现金流数据来看，经营活动现金流较17年的情况大幅好转，2018年整年经营现金流净额达到70亿元，投资性活动现金流虽然仍然处于净流出的状态，但是相较于2017年的投资活动现金流净流出状况也有所改善。

　　对于负债管理，房企是否做了新的调整？从房企年报中关于负债管理的表述情况来看，公司大多提出要控制杠杆在合理水平，优化债务结构，拓宽多元化的融资渠道，降低融资成本等负债管理的诉求。

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　　而在区域布局方面，主要有坚持以一二线城市及核心城市群为主的布局策略，以及围绕京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市圈进行布局，也有部分房企立足当地资源，发展本地优势，并向其他城市扩展，城市能级下沉有所控制。

　　考虑到2019年宏观环境依然复杂，预计地产企业间将进一步分化，对于杠杆水平稳定可控、自由现金流改善同时筹资现金流稳定、整体融资成本控制在合理水平内的房企可以关注。

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