2018年商业地产面临多重不确定性因素。楼市调控政策不断加持，商业地产一定程度上受到调控影响；互联网电商以新零售为理念不断布局线下商业地产领域，对传统商业地产造成一定程度的冲击；商业地产收并购活跃，头部企业加大收购三四线城市的商业项目等一系列动作频发，商业地产发展不容乐观。

　　存量突围模式各样

　　，下沉产品寻求价值内核

　　在行业竞争愈演愈烈，市场进入快速洗牌时期，但仍有一批商业地产企业突破行业发展桎梏并保持稳定运营能力，成为行业典范。

　　快速扩张型：以万达商业、新城控股为代表的商业地产企业以快速扩张为发展特色，提前下沉三四线，分别以年开业49座、19座的开业速度领先行业，为抢占有利市场地位打下坚实基础；

　　资产运营型：印力商业则联合大股东万科，依托资产运营优势积极扩充商业版图，在2018年1月份收购20家凯德的购物中心，成为业界关注的焦点；

　　服务体验型：龙湖商业、爱琴海商业等企业以创新的服务体验赢得消费者信赖，通过社区建设和技术驱动，重构人与空间的价值，树立行业发展新风标。

　　世茂商业则另辟蹊径，不依靠高扩张，不依赖重资产，而是回归产品本身，潜心修炼内功，在2018年6月份更是全新发布“文化+、活力+、体验+、科技+”系列计划，通过项目规划、业态布局、资源整合等形式为城市生活高度赋能。在用心打磨已有产品的同时，世茂商业以稳健有序的姿态进行项目拓展和更新，以轻资产形式落子扬州并完成3个存量项目的改造开业，其独树一帜的发展模式在2018年交上一份完美的答卷。

　　图：截止2018年世茂商业项目布局

　　截至2018年底，世茂商业已进入全国26座城市，拥有48个商业项目，已投资的商业总建筑面积近450万㎡，其中购物中心约280万㎡，写字楼近170万㎡；已有26个商业项目投入运营，经营管理的面积达190万㎡；并完成3个城市购物中心改造建设并投入运营。

　　据亿翰智库发布的《2018中国房企商业物业价值TOP100研究报告》显示，世茂商业斩获“2018 中国房企商业物业价值 TOP20”, 排名第 13 位，并同时获得“中国商业地产企业综合实力二十强”。其商业项目——上海世茂广场荣获“购物中心发展潜力十强”，石狮世茂摩天城荣获“优秀商文旅项目五强”。在商业地产”乱世”中，世茂商业下沉到产品，在不断变化的商业环境中硬是走出了自己的一片天，无疑成为2018年商业地产行业内的标杆发展范式。

　　动荡的商业环境中，世茂商业如何潜心打磨产品？其背后的运营密钥究竟有哪些？接下来由亿翰智库以专业视角为大家深入剖析世茂商业的突围之道。

　　五大密匙，助力世茂商业突破成长瓶颈

　　密钥一探索多形态诉求，让商业回归生活本质

　　与当下众多商业地产企业追求差异化布局的思路不同，世茂商业积极探索多元形态诉求。战略上，世茂商业完成从运营商到零售商的思维转变；实践上，世茂商业则从生活的角度调整商场的定位，尝试以不同的产品线，去契合生活的多种形态。

　　面对消费客群在不同阶段所展现的各异需求，回归商业的生活本质，秉持以人为本、以客为尊的运营主轴，以及改变整个消费环境营造快乐和家的感觉。

　　图：世茂商业六大产品线

　　世茂商业秉持匠心理念，通过产品区位、类型、商业逻辑对项目进行了梳理和盘点，形成了“4+2”产品线管理体系，即四大商业产品线（世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂 52+）及两大办公产品线（世茂大厦、世茂智汇园 Link Park）。

　　密钥二改造重点城市项目，主动盘活存量商业

　　在整体市场商业存量激增、未来优质区域项目增量拓展越来越困难的市场环境下，世茂商业把存量改造视作重要的发展战略。2018年世茂商业共完成上海世茂、南昌世茂以及昆山世茂3个点城市的购物中心改造，改造重点关注购物中心的商业定位，业态配比以及对建筑外观的重新设计。

　　图：改造后的上海世茂广场

　　以上海世茂广场为例，在定位上，世茂商业通过对周边客群详细调研，确定了“魔都潮流枢纽”的商业定位，与外界对南京东路多以游客为主的认知不同，上海世茂广场将目标客群锁定以本地居住人群为主；

　　在业态方面，世茂商业从潮流、人文和艺术等多个业态入手，引进113家品牌中全新品牌，品牌更新率高达90%，巩固“魔都潮流枢纽”定位，全方位满足年轻潮流客群；

　　在建筑设计层面，创造性的赋予了“剧院”这一独创的设计概念，增设了“剧院舞台”“剧院观众席”“剧院走道”“后台”等不同属性空间，既优化了内部空间动线，同时也与外部空间相呼应，完美地营造出“城市歌剧院”的艺术氛围，赋予了建筑新的活力。

　　尽管现阶段存量改造项目仍面临不少挑战，但纵观上海世茂广场的全过程，不难发现，改造项目定位契合客群需求及与周边商业进行错位竞争，加上专业的商业运营团队，仍有焕发第二次生命的机会。

　　密钥三

　　加大轻资产运营力度，助力品牌溢价提升

　　迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，同时又需要快速扩大规模抢占市场，近几年，如万达、印力、爱琴海商业等不少商业地产开发商均在酝酿轻资产运营新模式。轻资产运营以输出管理为主，帮助他人管理与运营商业项目。由于世茂商业在购物中心领域已经形成一定的品牌优势，具备较强商业地产金融资源整合能力，实行轻资产管理也是顺势而为。

　　图：扬州世茂广场概念图

　　在借助济南世茂广场、绍兴世茂广场的成功运营经验之后，2018年9月份，世茂商投首个轻资产管理输出项目——扬州世茂广场正式落户凤凰水街。世茂商业选择以输出管理方式的合作模式，重点打造世茂广场产品线，为凤凰水街提供从招商、推广到运营管理的全流程支持。实行轻资产管理输出，一方面能与凤凰水街携手助力打造扬州城市新名片，此外也是世茂商业在提升品牌溢价能力上的创新之举。

　　密钥四

　　以“文化+”为精神内核，催生商业新生力量

　　用人文深化商业，通过打造有品质的精神生活来活化商业的本质，是商业地产在消费升级大环境下的发展趋势。世茂商业也深谙这一变革逻辑，在2018年6月明确提出“文化+”计划，将传统文化、地脉文化、城市标签、IP 文化、潮流文化融入到商业项目中，兼容并包地将多元文化融入到消费者的体验中，将商业体打造成综合性的文化场所。

　　图：世茂商业“文化+”品牌理念