对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。根据相关研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值已低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目，相信未来北京存量市场将面临更多机遇，在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。

而据观点指数观察，在2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业的。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。

根据有关资料统计显示，2018年全国新开业购物中心总量超过530个，商业体量超4600万平方米，而2019年则预期会再创新高，全国拟开业购物中心数量将超900个，商业体量将比上一年翻一倍。

开发投资数据保持平稳，或有轻微下滑，都反映了商业地产市场的转向。一来，在市场的饱和、土地成本的上升等因素影响之下，商业地产逐渐从增量市场转为存量市场，对旧有商业物业进行收购、升级改造成为了企业扩张、提升原有盈利的手段之一。二来，由于市场存量大，产品同质性严重，因此对商业地产的品质要求就更高了。随着时代的改变，消费者的需求升级、产品的更新迭代、商业模式的创新发展等，都在促使商业地产由量往质的变化，促使经营者们思考什么样的产品才能抓住消费者的心，同时并带来更大的盈利回报。

需要注意的是，广州写字楼的空置率最低，除了供应较少之外，也受益于粤港澳大湾区的发展利好，租用率比较稳定。

而通过观察样本房企在这些城市中单个项目的平均年租金收入水平，可以发现其实城市之间相差不是特别大。因为每个写字楼的面积、区位都不一样。另外，租金收入如何，和开发商的运营水平有一定关系，除了常规的办公条件之外，如何适应当前时代的潮流，配套更自由、个性化的办公环境，促使商户续租，吸引新商户加入，也是一门技术活。

根据国家统计局的数据显示，2018年至今，虽然网上零售总额一直占据不少比重，但却呈现逐年轻微下滑的趋势。其中2019年1-5月的网上零售总额占比为21.7%，比2018年平均约30%的占比有所下降。

总体来看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地，成交宗数与金额高于广州、深圳。而相对于一季度的疯狂，二季度各城市的成交热情稍显减退。

商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后，市场从规模化的急速扩张，逐渐转变为平稳发展，开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。纵观国家统计局的数据可以发现，从2018年至今，商业营业用房开发投资累计值稳步上升，1-5月累计为4649.亿元，但累计同比还是维持负增长的态势，1-5月累计同比增长为-9.7%，比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今，累计同比增长率都基本维持在-9%左右。

购物中心

二线城市表现亮眼

电商未必如想象中的洪水猛兽，相反，如今的商业模式发展变化，新的商业时代已经来临。线上与线下相互融合，互为渠道。传统商业地产未必会遇上瓶颈，但更多的是考验，考验商家们如何活用渠道，打造各式各样的特色购物场景，增强消费者粘性。

通过对样本购物中心的观察与统计，观点指数发现如今的商场业态中，购物型的品牌布局还是占绝大多数，而餐饮美食则占近三成。相对于以往，餐饮美食的占比有所提升，不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。近年来，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目，打造热点并吸引消费者。

根据观点指数观察，在统计的样本房企中，大部分项目的年租金收入都在1亿元以下，约为一半，而次之则是在2-5亿元区间。一方面，项目的体量不同，所处的城市区位不同都对项目的租金收入造成影响；另一方面，如何更好地对购物中心进行操盘运营，以提高项目的盈利收入，更为考验开发商。

一直以来，电商被视作是传统零售商业的竞争对手，电商的不断发展分流了不少传统商业的人流、销售额以及压缩了部分利润，甚至威胁其生存，但现实是否真的如此呢？

根据国家统计局的数据显示，2019年1-5月北京的社会消费品零售总额约为4597亿元，并不算特别耀眼，反而是重庆录得8067亿元的数额，在这些城市中位居首位，也展现出未来的商业潜力。

如2018年租金收入为15亿元的上海港汇恒隆广场，正是通过不断地翻新改造，优化商场功能与顾客体验，才大幅提升了租金收入。据了解，翻新后商场平均租金收入增长了30％，在2018年也获得不错的收益。而在深圳，头号的购物中心深圳万象城在2018年就给华润置地带来了10.2亿元的租金收入，其所在的地理位置、商业业态、设计等都为其带来了优势。

空置率上涨，租金未见大幅上涨

商业地产投资开发谨慎，各项数据保持平稳

观点指数 从增量市场迈向存量市场，商业项目经历了从繁花似锦到精雕细琢，从单一型向复合型的发展。在业态功能布局、产品设计、场景体验中花费心思，在消费需求升级中不断对原有的项目进行创新、活化，重塑商业价值。那么，在2019年上半年，商业地产市场究竟经历了什么变化，我们从中又可以窥视到怎样的商业规律？