我们以碧桂园为例进行简单测算利润增厚情况：2017年公司营收2280亿元，归母净利润247亿，净利率约13%。精装修的费用一般是房价的10%左右，且精装修部分利润率可达50%（即2000元/平米的精装方案开发商可获取1000元/平米的利润），那么推算开放商精装修项目净利率将高出非精装修项目约10%*50%=5pcts。若公司精装修收入占比由0%提升至30%，那么将贡献约1.5pcts的公司整体净利率提升，如果国家加大对精装房监管盈利会受影响。

此外，精装房也有利于消费者减少装修所需要的精力和时间，消费者接受度逐步提高。尽管当前精装房存在诸多不足，如：1、精装费用不透明（多按照单位平米计费），部分地产商将限价损失的利润变相加价于精装房，出现精装费过万元/m2的天价精装房；2、部分施工单位偷工减料，质量问题频繁出现，透支消费者信任。但对于消费者而言，购买精装房帮助消费者省去大量房屋装修的繁琐流程和时间，实现“拎包入住”，因此目前消费者对于精装房并不排斥。未来随着精装房政策的细化完善（如长沙要求精装费用不超过2500元/m2；合肥拟对精装修价格评级，最高不超过3500元/m2），预计消费者对于精装房的接受程度也将进一步提高。

对比海外精装房渗透率，国内仍有较大空间，其中二三线渗透率提升空间大。根据奥维数据，2018年我国精装修商品住宅渗透率为27.5%，对比海外北美（80%）、欧洲（86%）、日本（84%）等地区渗透率仍有明显提升空间。具体拆分来看，不同层次城市精装房渗透率差异较大，一线地区由于精装房政策推出时间更早，商品房价格更高，业主对于精装修带来的额外购房支出接受度更高，因而渗透率较高，一线城市精装房占已达到较高水平（86%），而二线（50%）、三四线（8%）地区仍存在较大的提升空间。

工程渠道烟机需求滞后于精装房项目开盘时点约2年左右，2018年开始厨电企业将逐步受益2016年开始的精装房开盘高增长。根据我们此前的调研，住宅项目在拿地开工后约6个月开盘发售，此时会初步确定精装房采用的厨电品牌，厨电企业因而获得初步订单情况。从房屋开盘到毛坯竣工约18-24个月，在毛坯主体竣工前3个月左右住宅开发商将提供给厨电企业确切的厨电订单，厨电企业排产，在房屋毛坯竣工后进行发货安装，1-3个月完成安装、验收以及确认收入。总结来看，从精装房开盘到厨电安装大约相隔2年时间。

精装房时代来临，厨电迎来渠道变革。精装房中厨电配套率高，地产商成为厨电新的渠道商，随着精装房比例提升，预计未来新房产生的厨电需求将被工程渠道（厨电厂商对接地产开发商）截流，对原有的零售渠道产生冲击。变革过程中对于厨电未来渠道分布、品牌格局和企业财务都将产生影响，下文我们将具体讨论。

▍ 影响1：工程渠道份额提升，稳态销量占比可达19%

预计2021年精装房开盘项目将带来潜在烟机需求371万套，较2018年仍有55%提升空间。我们假设3年后二线城市精装房渗透率60%，三四线城市渗透率达到20%，则精装房规模达到371万套。烟机配置率以100%测算，工程渠道均价不变，则对应约38亿元的市场规模，工程渠道销量/销售额占比分别达到17%/6%。

稳态情况下，预计来自精装房项目的烟机需求496万台，销量占比约19%。我们参考地产组《房地产行业专题报告—地产龙头的2040年》，长远看商品住宅销售规模将逐步减少，稳态销售面积仅6.7亿平米，按照精装房渗透率80%测算了2040年稳态情况下精装房市场，规模为496万套，销量占比约19%。

▍  影响2：工程渠道集中度高，龙头品牌受益

三四线精装房规模占比逐步提升，精装住宅向中低均价楼盘渗透。具体来看，根据奥维数据预测，2019年二三线及以下地区精装房规模占比有望从2014年的61.2%提升至95.8%（奥维数据中2018年一线城市精装房占比4.2%；2018年北上广深商品住宅销售面积3720万平方米，按平均106 m2/套估算共35万套商品房，86%渗透率则有30万套精装房，占比约10%，奥维数据中一线城市4.2%的精装房占比可能偏低）。从碧桂园（2018年销售额7146亿，销售面积7537万平米，销售规模第1）的精装修住宅开盘的结构变化可以看到，中低价楼盘规模占比提升，均价低于1万/平米的楼盘占比由2017年的49.6%提升至2018年的55%。

精装房市场从高价楼盘向中低价楼盘转变的过程中，市场格局变化明显，国内龙头品牌份额大幅提升。从地产的视角看，2018年推出精装商品住宅的开发商增加80%，共885家，随着其他地产商进入精装项目领域，龙头地产商在精装房市场的份额比重有所下降，TOP10地产商份额由2017年的58.5%下滑至46.5%。从厨电企业的角度看，在高价楼盘中，外资品牌占主导地位，5万以上楼盘中外资（西门子+博世+伊莱克斯）占比达50.2%，但在2万以下楼盘中份额不足3%。随着中低价位段楼盘的规模占比持续提升，内资占比提升，其中老板电器、方太获益最为明显，两者共同占据2万以下市场72.2%的市场份额，占当前整体市场64%的市场份额。