产业作者|任倩

　　编辑|谭松

　　来源|一鸣网

　　商业地产经历了粗犷的开发销售模式后，逐步进入了项目整体持有精细化经营的大资管时代。这也意味着对资产管理运营人员能力要求越来越高，因为个体的资管运营能力将直接决定资产的营收和资产投资回报。过去传统资管对管理团队经验的高度依赖，决策都是建立在过往经验和市场模糊预测上面，无法穷尽；若资管过程中环节出现判断失误，则会导致资产营收损失和营收风险。科技资管，是通过科技化手段归集内部数据、外部数据，通过算法模型进行风险评估与预警，帮助资产管理者降低决策风险，提升资产管理效率，实现资产营收和价值的提升。

　　而谈及商业地产科技企业，美国VTS算得上是独角兽，其正通过使用互联网技术来赋能商业地产行业，使资产持有者能够制定智能的、以数据为导向的决策，这一趋势也在我国蔓延开来，涌现出许多技术赋能的商业地产科技公司，沙赞科技就是其一。

　　商业地产资管的数字化转型

　　与VTS一致，成立之前VTS联合创始人Ryan Masiello和Nick Romito在纽约当了九年的商办经纪人，过去的业内经验让他们很清楚自己的要解决的问题是什么；而沙赞科技CEO刘海浪是上海瑞麦房地产咨询有限公司原合伙人，在一线地产领域拥有十多年服务管理经验，同样深谙国内商业地产流通底层的痛点。

　　目标于资产价值提升，一定是聚焦资产租赁流通的底层视角，用科技手段直接提升项目资产价值。这样，十多年一线的从业经验就会显得十分有价值。

　　否则，通过IT系统从顶层做KPI管理指标下来，就是做管理赋能。而过度管理，反而会让商业地产的一线真正对公司营收的人员，苦不堪言，组织效率降低，对资产运营产生负面影响。

　　沙赞科技便专注于人工智能、物联网技术、互联网技术在商业地产资产管理领域的创新和应用，使用科技手段帮助专业的资产管理者管理好商业地产资产，提升商业地产资产价值。

　　据刘海浪介绍，其核心产品商业地产行业数字化转型SaaS解决方案正是致力于此，该解决方案有助于商业地产持有者告别EXCEL或者纸质记录资产管理地产的过程时代，提供招商管理、租户管理、财务管理、客户管理、物业设施设备管理的全场景服务，将提升效率与降低资管成本并行。

　　也就是说，依托强大的客户数据分析功能，资产管理者能够实时掌握楼宇租况、监测合同租期，帮助招商工作前置，降低楼宇空置率及空置期，过去传统资管模式下的招商慢、管理乱、收租难等问题就迎刃而解了。

　　而针对租户管理精细化运营，沙赞科技给出了“一生万物”的解决方案。何谓“一生万物”？即万物从少到多、从简单到复杂的一个过程，将整个楼宇生态系统中的物业拥有者、物业管理者、企业、租户人员、建筑本身连接在一起，使其拥有人一样的感知能力、自我判断与分析能力，最终将这些行为带来的价值体现在资产管理者的财务报表上。

　　据悉，该租户管理解决方案核心功能有二，其一是人脸识别图形处理技术在写字楼智能化升级的应用，其二是结合数据分析和特定算法的租户租赁行为预判，二者一定概率能够智能判断租户的履约情况，形成对租户的风控，通过主动预警、提前行动，尽可能拒绝租户流失，降低项目单元的空置损失，提升项目的净营业收入。

　　这是随着科技进步衍生出来的产物，让传统资产管理与科技相结合，诞生了一个新品类——科技资管。然而在中国，科技资管仍是一个有待开拓的全新领域。刘海浪以为，这对于沙赞科技而言，会是一个极好的发展机会，而其发展目标便是成为“中国版VTS”。

　　科技资管价值所在

　　无论从行业逐步成熟的商业发展规律还是技术驱动效率提升而言，商业地产的科技资管必然是大势所趋。

　　过去，我国商业地产市场以开发销售的增量市场为主；现今，已进入下半场存量时代。也就是说，当前房地产的库存压力很大，已逐渐从之前的“产品为王”、“渠道为王”、“配置为王”步入“运营为王”阶段。

　　另外，商业地产的生命周期包含“投、融、建、管、退”五个环节，其中“管”即资管，这在建筑的整个生命周期占据绝大多数时间，这决定了“资管”必是重中之重。

　　纵观已有生活场景中，智慧楼宇、IT系统建设、物业信息化等一定程度上都都是为资产管理服务，都是为了服务好客户买单，提升资产营收能力 ；然而又不尽相同。刘海浪称，科技资管并不等于纯粹的房地产IT系统，且无论从设计思路、产品价值、数据来源，或是终端使用者、决策推动者等多个层面进行比较，这两者都有极大区别。

　　设计思路层面，房地产IT系统是一个KPI从上至下的视角，通过考核实现目标，用IT手段加强管理，属于管理赋能，而科技资管是从基于OKR由下至上的底层视角，更专注于项目资产本身，是科技赋能；

　　产品价值层面，房地产IT系统是实现无纸化的信息化、数字化，而科技资管是提升资产价值；

　　数据来源层面，房地产IT系统需要人工录入数据，方式方法仍过于传统，而科技资管数据来源于IoT设备、第三方数据和算法模型数据、以及极少量的人工数据；

　　使用者层面，房地产IT系统的决策使用者是老板，终端使用者是员工，然而事实是，绝大多数公司对资产营收有贡献的一线员工，都不希望使用一个对工作指标，毫无帮助的软件，费时费力满足管理要求，这也是很多商业地产花高价做一套IT系统，却使用频率极低，甚至放弃的原因所在。

　　总而言之，科技资管要做的绝不是为客户解决管理公司内部IT系统问题，而是要为客户解决资产价值的问题。

　　至于其必要性，刘海浪向一鸣网分享了一组数据。以位于上海内环价值动辄数 10 亿元的一幢写字楼为例，通过科技资管若能将净营业收入提升 1%，继而使用金融工具进行价值量化，其经济效益甚至达到千万级别，价值十分显著。

　　愈发丰满的行业环境

　　这会是一个充满机会的蓝海市场，刘海浪坚信，更多嗅觉敏锐者亦早早知晓。于是涌现出了一批和沙赞做着同样事情的商业地产资管企业，但面对业内同质化竞争，刘海浪倒是从容。