原标题：香港疫情缩影：岌岌可危的零售业，嗷嗷待哺的商业地产 来源：富途资讯

2月17日早，停牌半个月的卓悦控股（653.HK）宣布复牌，并宣布公告：持有约19.5%股权(约6.65亿股股份)的集团董事会副主席陈健文，同意向主席叶俊亨及其太太钟佩云收购合共约13.78亿股，占已发行股本总额约40.4%，总代价1.58亿港元，相当于每股约0.1147港元，较停牌前最后价格0.124港元折让约7.5%。交易完成后，陈健文的持股量将增加至59.9%，并以相同价格向其他股东提出全购建议。

随后，卓悦控股的股价一度高涨近60%，不过最后收涨13.71%，到0.141港元。

去年下半年开始，受事件影响，香港零售商日子普遍都不太好过；叠加今年年初疫情影响，经营更为困难。在股价上，以香港本地各大零售商愁云惨淡，且当前暂未能看到明显拐点，私有化似乎是不得已的选择。除了卓悦控股外，去年年底，香港精品连锁买手店Joyce Boutique Group Ltd. （0647.HK）也宣布了私有化的决定。

一、双杀下的香港零售

香港零售惨到什么地步了呢？从香港政府统计处公布的数据可以看到，今年1-12月，香港零售业销售额向下趋势明显，同比数据更是一路向下，7月份开始下滑10%以上，到10月份更是下滑24.4%。全年数据同比下降9.2%。

导致零售业如此惨淡的直接原因是访港旅客数量的下滑。事件以来，陆陆续续有国家及地区对香港发出旅游警示或忠告。根据天风证券的统计，目前全球已有40个国家及地区将香港列入旅游警告名单。5月以后，访港旅客增速一路下滑。7月访港旅客数量出现负增长，10月，访港旅客数据跌至近10年最低水平，跌幅为43.7%。访港旅客中，以来自内地旅客为主，内地旅客占比长期高达80%左右。8月内地访港旅客跌幅达到42.3%，到了11月，跌幅更是降到了58.4%。

今年年初，在疫情影响下，香港政府2月5日宣布引用《预防及控制疾病条例》制订附属法例，要求由中国入境的人士，包括港人、中国及外国旅客，须强制检疫14天，于2月8日凌晨起生效。此举更是直接导致访港旅客数据断崖式下降。

2月14日，香港旅发局公布，今年1月访港旅客达321万人次，同比跌53%，平均每日约10万人次。其中，内地及短途巿场跌幅最大，超过50%。同时，虽然1月是春节，月初访港旅客回升至平均每日13万人次，但是在疫情影响下，多数航空公司暂停了香港航线或削减航班，政府也推出了一系列大幅减低香港与内地人流的措施，

1月下旬旅客大幅下滑，单日访港人数跌至6万5千人次。2月份最新数字显示，旅客人数持续下跌，单日访港旅客低于3000人次，当中75%为非内地旅客。

对于依靠旅客支撑零售行业，本以为去年寒冬已过，殊不知可能寒冬才至，香港本土零售公司业绩压力进一步增大。

二、双杀下的香港本地零售股

事件以来，香港本地零售股股价开始纷纷跳水。按照之前的思路，从成本端及收入端两个角度划分，香港零售行业主要分为两类公司，以周大福、莎莎国际等为代表的零售商，以及以九龙仓置业和太古地产为代表的商业地产商。对于商业地产商来说，影响的仅仅是收入端；而对于零售商来说，不仅收入端被影响，由于刚性成本如人工租金等没办法压缩，在没有收入的情况下依旧要支出不小的成本，经营要比商业地产商大得多。

1、零售商：事件叠加疫情双击，思考的是生存

先来需要思考生存的零售商。虽然香港本地零售股很多，但是大多数零售股成交量较小，市值上不去，截至2月17日收盘，仅有5家零售商市值在50亿以上，分别是周大福、六福集团、利福国际、周生生及永安百货。5家零售商以黄金珠宝商为主，周大福、六福集团及周生生为香港知名的本土黄金珠宝商；而利福国际及永安百货为香港知名百货运营公司。

从去年下半年至今涨跌幅来看，龙头公司的平均跌幅在15%以上，不过市值最高的周大福跌幅仅为5%，主要是由于大陆地区业务占比高。在大型零售商中，周大福的股价受去年下半年事件影响较小，加上去年6月及11月，周大福公布了财报数据，内地销售数据表现不错，股价迎来两次小高峰。

不过这个高峰并没有持续多久。一月下旬，疫情影响下，周大福股价已较最高点跌近15%。原本以为年末事件影响渐缓，或许在圣诞、春节假期等因素下，营业额能有所提升，但实际经营情况依旧不容乐观。

市场公开消息，周大福将对旗下租约在2021财年前到期的40多个香港营业点进行业绩审查，这些营业点大多位于香港重要旅游街道，比如铜锣湾、旺角和尖沙咀，据悉，周大福预计关闭其中15个营业点。截至2019年底，周大福在全球范围共有3789个营业点，其中大部分位于中国内地，仅有一百多家营业点在香港。虽然在香港的营业点不多，但是其为公司创造了30%以上的营业额，重要旅游街道的营收额占比更大，关闭这些营业点对公司营收的影响可想而知。

此前香港业务受到打击，但内地业务占比较高，周大福股价依旧具有支撑力，但是现在叠加疫情影响下，大陆很多商场处于待业阶段，同时香港旅客数据一再滑坡，加上但是租金、人工等刚性成本降不下来，公司下个季度的业绩情况已经可以预期。

连龙头零售商都开始关店保生存，其他零售商可想而知。此前是大陆的业务还能撑一下，但是现在情况是就算大陆业务营收占据相当份额，疫情之下也大受影响。此前天风证券曾发布研究报告表示，在事件影响下，香港本地零售行业复苏或许需要一年以上，建议先避免，现在叠加疫情影响，时间线再拉长。

2、商业地产商：已经处在最坏的阶段，思考的是人性

对于仅影响收入端的商业地产商来说，影响的是下个季度的业绩，当期租金早已收入口袋。但是随着事件的恶化，加上疫情的影响，越来越多的零售商思考生存问题后，地产商也会发现，下期可能会没粮了。

香港本地的商业地产商并不少，不过旗下业务众多，纯粹靠「收租」赚钱的公司不多。按去年下半年至今涨跌幅前十排名来看，跌幅第一的鹰君，2019下半年至今跌幅近30%。从业务来看，鹰君的主营业务在香港酒店上，占比在一半以上。下半年事件加剧后，旅游业受到重创，酒店业务早已经是愁云惨淡了，疫情的边际作用已经不再明显了。而公司股价也早已大幅下滑。