直面疫情挑战：中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2020-03-24 11:58
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自持环节，一方面，当前大多数城市在税收减免上止步于房产税和土地使用税，接下来还应当在增值税环节针对本次疫情降低税率，从而减轻中小企业刚性租金成本。除此之外也应当对进入民生消费、医养及相关行业的房企给予专项税费优惠政策；另一方面，当前对自持经营类房企迫切关注的消费刺激政策缺乏回应。随着疫情逐渐得到控制，商业和旅游业出现复苏苗头，各地政府应当正确研判形势，在不违背疫情防控要求的前提下逐步出台相应措施鼓励消费，帮助房企克服疫情带来的自持经营困难。中央财经大学副教授 柴铎 从政策回应的空间分布上看，东部沿海城市较早出台稳定房地产市场的相关政策，中西部城市做出政策回应的速度相对较慢。总体看来当前出台措施的城市还很少，在下一阶段各地方政府应当在疫情之下将“一城一策”落到实处，认真分析各地房地产行业的困难和需求，科学做出政策回应。 表2 地方层面政策要点解构
疫情对长租公寓的冲击更为显著。对销售类房产而言，当月销售量可以推迟，不会对全年销售总量产生影响，但对租赁类房产而言，全年只能收取12个月的租金，推迟一个月就意味着少一个月的收入，而长租公寓本来就需要较高的出租率和相对稳定的租金才能保证运营，因此疫情带来的高空置率和租金损失可能会对经营长租公寓的房企经营能力和资金链安全带来极大考验。 评论（0） 在疫情影响下，全国各房企售楼处大量关闭，中介推迟营业，商品房销售受到极大影响。1月全国商品住宅销售面积同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。各房企线上销售的尝试也效果不佳。虽然房地产的市场需求只是因疫情延后，不会消失，但是对房地产企业的资金回流来说却是大受冲击，尤其是依靠高周转回流资金的房企，其资金链承受的压力不言而喻。分区域看，一线城市房地产销售虽然受到冲击但恢复较快，二线城市房地产销售则普遍遇冷，三线城市的房地产销售遇冷的同时还叠加去库存难题，短期内承压较重，销售市场恢复情况不容乐观，尤其是疫情影响最严重的武汉都市圈内三线城市，短期内房地产市场恐难恢复。总体看来，政府需要适当调整房地产调控措施，支持合理的购房需求，例如：提高公积金贷款额度；加快按揭贷款资金发放；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消等。
表2从房企资金链角度对地方稳定楼市的政策内容进行了分类梳理。从资金流入方面看，大部分城市的政策回应集中在销售资金回流环节。其中预售政策的调整对房企来说是一个极大的解绑，直接影响销售资金回流周期。一系列政策既能够加速疫情中的销售资金回流速度，又有利于刺激购房需求，保障疫情缓解后房企的销售资金持续回流。多个城市在融资困难方面及时作出政策安排，通过增加信贷、加大资金支持力度和加快扶持资金兑付等手段缓解房企融资压力。在租赁市场方面，厦门将中央政策进一步落地，加快专项资金项目审批，缓解租赁市场资金链压力。从资金流出方面看，很多城市关注到了房企生产性资金流出，尤其是在土地费用方面做出了集中回应，出台的降低产业用地成本、允许延迟或分期缴纳土地出让金等政策可以使得房企在疫情期间减少生产性资金流出。同时可以办理开竣工延期，则使得房企无需担心因疫情延误工程进度而缴纳违约金。除此之外厦门、大连等市还在经营性资金流出环节为房企资金链减压，出台减免房产税和城镇土地使用税、缓缴住房公积金等政策。 （5）市场消费疲软，房地产自持经营受挫 图5 中央和地方房地产行业纾困政策词云图 中国房地产报 （3）房地产开发施工节奏扰乱，复工面临障碍二、当前中央和地方稳定楼市的政策要点解构 |
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