直面疫情挑战：中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析(3)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2020-03-24 11:58
北京电视台节目表
萝莉的时间
hate
日子
最后的大魔王
新妹魔王的契约者
诡谲
|
图8 政策需求与政策回应的耦合性分析 旅游地产本身在很大程度上受到季节和时间的影响，春节期间本是旅游旺季，也是旅游地产现金回流的高峰期，但是在疫情影响下，全国旅游业普遍停摆，使得酒店、餐饮空置率大幅上升，对旅游地产经营企业造成沉重打击。尤其是回报周期较长的康养类旅游地产，疫情之下现金回流周期被进一步拉长，这类企业的经营压力可见一斑。
0 融资是房地产开发中的关键环节，疫情会对房企融资计划产生极大冲击。当前主要的融资渠道包括上市融资、银行贷款、债券融资等几类。上市融资方面，受疫情影响全球股市大跌，A股房企受挫严重，过半房企开盘即跌停，可见疫情对上市融资渠道的冲击之大。银行贷款方面，疫情导致资金面出现阶段性紧张，银行信贷投放规模受到影响，同时在“控地产”的信贷投放基调下，房地产开发贷款余额占比会下降，银行贷款这一融资渠道也存在较大困难。债券融资方面，房地产企业即将面临偿债高峰期。对于大量使用债券直接融资的房企来说，债务的到期并不会因销售回款放缓而推迟，2020年房地产行业需要偿还债券总额7598亿，面临极大的偿债压力。总体看来，疫情之下房地产行业融资渠道明显收窄，尤其是使得中小房企融资成本进一步提高。在此情况下，房企的政策需求集中体现在以下三个方面：一是合理增加信贷投放额，尤其是加大对中小房企的信贷支持力度；二是科学调整还款期限，缓解房企偿债压力；三是适度放松地产债券管控，支持规模性房企债券融资计划。
关键词 >> 智库,房地产 图2 疫情期间全国土地溢价率 字号 北京师范大学房地产研究中心研究员 李小天
（4）短期需求受抑制，销售停滞 中房智库执行院长 相比房地产销售市场，自持经营在疫情中受到的冲击更大。房地产行业在从粗放的拿地开发模式向精细化运营模式转变过程中，越来越多的房企开启自持经营的探索，包括商业地产、办公地产、旅游地产和经营长租公寓等。 图1 A股部分上市房企股价表现 一、疫情下房地产经营困难诊断及政策需求分析 疫情之下，以商业地产为核心资产的房企受到极大冲击。春节期间对商业地产而言是最黄金的旺季，但受疫情影响，全国大部分城市商业零售、娱乐等产业按下暂停键，购物中心的客流、品牌商的销售均受到巨大影响。万达、龙湖、保利等全国600多家购物中心推出疫情期间租金、物业费减免政策。据预测，本次疫情对全国商业项目租管收入削减15%-20%。与此同时商业的不景气可能引发退租潮，将会对商业地产造成持续性的打击。 关注 中央层面快速响应，多个部委相继出台一系列有利于稳定房地产市场的政策，对房企融资、施工、销售等各方面压力有一定的缓解作用。财政政策和货币政策是国家进行宏观调控的两大重要手段，表1从这两方面对疫情期间中央层面的政策回应做了简要梳理。财政政策方面，政策主体主要包括银保监会、国家税务总局、财政部、中央政治局常委会和国务院常委会。其中银保监会最早对疫情下房地产市场需求做出政策回应，提出灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限等措施，有利于稳定消费预期，对商品房销售市场有正面影响。国家税务总局和国务院常务会议做出的政策回应集中在延长申报纳税期限和减税方面，可以降低疫情期间房企的经营成本，在一定程度上缓解资金链压力。财政部关注到了租赁市场受到的冲击，提出深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点，这对经营长租公寓的房企是一个利好政策。而中央政治局常委会的政策回应则有利于推进房地产项目的施工建设，缓解房企建设施工环节的压力。货币政策的主体是央行，除此之外国务院常务会议和中央政治局常委会议也在下调贷款利率、保持货币政策灵活性等方面给出了回应，其中延长还本付息的政策对于缓解房企的偿债压力起到重要作用。从央行给出的各项具体措施看，下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等一系列措施对于房企融资来说是一剂有效的强心针，对于整个资金链的稳定起到至关重要的作用。
相关推荐 施工环节，各地政府及时出台了办理开竣工延期的相应政策，但房地产施工建设需大量的劳动力以确保正常复工，现有的援企稳岗政策对建筑行业而言力度稍显不足。同时在原材料价格管控方面缺乏回应。施工环节的政策改进应关注两个方面，一是协助组织外地劳务安全有序进入本地开展复工复产，尤其是关注建筑行业农民工流动问题；二是加强对建筑原材料价格的监管，确保原材料价格涨幅合理可控。相比商业地产，办公物业在疫情中的直接损失较小。租期较长的办公物业几乎不受损失，对于待出租的部分则会产生一定影响，写字楼短期内新增需求基本消失。相较于直接损失，疫情期间催生的移动办公潮流更值得关注，特别是金融、IT、文化教育等办公物业的需求主体在疫情中大范围采用移动办公模式，可以预期这一潮流将可能延长至疫情后，致使写字楼需求进一步下滑，空置率进一步攀升，这对供给过剩的办公物业来说是一个值得警惕的潜在危机。
澎湃号 > 中国房地产报 特别声明 房地产行业作为宏观经济的“压舱石”，疫情对该行业造成的消极影响受到了各级政府的重视。在“因城施策”的方针下，各地结合实际情况灵活调整相关政策措施，截至目前，已有超50个省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策，以保障房地产市场的平稳运行。通过对近期中央和地方房地产市场政策梳理，可以看出疫情之下政府对房地产市场中的土地出让金、贷款、公积金等要素关注度较高。
2020-03-23 15:59 来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体 表1 中央层面政策要点解构
图6 地方政策关注度雷达分析图 本文为媒体在澎湃新闻上传并发布，仅代表作者观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。图3 2019年和2020年30个大中城市商品房成交量对比 |
本篇编辑：adminer