而中国海外发展、美的置业、华润置地、远洋集团和龙湖集团短期债务占比均低于20%，其中龙湖集团短期债务占比最低，仅9.5%，有息债务中以中长期债务为主。

从债务结构的变化看，大部分房企债务短期化，个别房企期限结构明显改善。有27家房企19年末短期债务占总有息债务比例较上年同期有所提高，其中19家提高幅度在10%以内，8家短期债务占比提高超过了10%。有15家19年末短期债务占总有息债务比例较上年同期有所下降，其中融信中国、禹洲地产、阳光城、美的置业等下降较快。

3. 债务融资结构扫描（债券、贷款与其他）

我们整理统计了42家发债房企2019年末各融资途径（境内外债券、贷款及其他融资）在带息债务中的占比。具体来看：

债券融资规模方面，我们对42家样本房企的境内外发债主体19年底存量债余额进行统计。其中，中国恒大与碧桂园19年底境内外存量债规模在1000亿以上。富力地产、华夏幸福、中国海外发展、融创中国、绿地控股、万科企业等11家房企的债券规模也在500-800亿元的区间。荣盛发展、北辰实业、美地置业、滨江集团以及大悦城控股存量债在100亿左右及以下，规模较小。

从债券占比看带息债务结构，我们关注的42家房企中，有10家债券融资占带息债务（含永续债）比重达50%左右及以上。有19家的债券占比在30%-45%左右的区间，包括金地集团、宝龙地产、华夏幸福、富力地产等。其余13家的债券占有息债务占比均在25%左右及以下，包括荣盛发展、华侨城A、保利地产、大悦城控股等，其中荣盛发展占比最低，仅11%。

从境内外债券结构来看，我们关注的42家样本房企中，有5家19年底暂无存量境外债。有存量境外债的房企中，中国恒大19年境外债存量规模最高，达到1320亿。碧桂园、中国海外发展、融创中国以及绿地控股也有450亿左右及以上的规模。有14家境外债规模在210-350亿元左右的区间内，包括富力地产、万科企业、世茂房地产等。

有16家境外债规模在100亿元左右及以下，其中信达地产、大悦城控股、滨江集团、美地置业以及北辰实业无境外债。境外债在有息债务中的占比看，我们关注的42家样本房企中，禹洲地产、时代中国控股、中骏集团控股、融信中国及龙光地产的境外债占有息债务（含永续债）比重在30%以上。有10家境外债占比在20-30%区间。合景泰富集团、旭辉控股集团、远洋集团、雅居乐集团、中国金茂等10家房企的境外债占比也在20%以上，对境外融资有一定依赖。中国恒大、碧桂园、融创中国和绿地控股虽然境外债余额较高，但整体占比在20%以下。

从银行贷款占比来看，从有相关信息披露的31家（有11家房企没有在年报中披露银行贷款具体数据）房企数据来看，有10家房企的银行贷款占总融资的比例低于40%，包括禹洲地产、信达地产、时代中国控股、远洋集团、华夏幸福、龙光地产、中国金茂、中国奥园、中国恒大和中骏集团控股，其中禹洲地产的银行贷款占总融资的比例仅17%，以债券融资为主。

有9家发债房企银行贷款占总融资比例超过了60%，分别为大悦城控股、龙湖集团、金科股份、滨江集团、美的置业、招商蛇口、华润置地、碧桂园、融创中国，其中最高的是融创中国，银行贷款占比达77%。

从其他渠道融资占比来看，31家发债房企中，有20家房企通过其他渠道融得的资金占总融资的比例低于20%，其中10%以内的有11家，包括合景泰富集团、滨江集团、龙湖集团、旭辉控股集团、融创中国、华润置地、碧桂园、融信中国等。

不过也有部分发债房企的其他渠道融资占比较高，有5家发债房企的其他渠道融资占比超过了30%。

4. 2020年前4个月债券融资跟踪

近期房企通过境内债融大量融资。今年受疫情冲击，一季度地产销售额大幅减少，房企资金链压力凸显，融资需求旺盛。同时货币政策宽松，债券市场资金充裕，从而形成供需两旺的状态。从发债成本来看，相比于此前几年，2020年1-4月房企发行的境内债票面利率都偏低。

境外债发行冰冻。2月底以来受美元流动性危机影响，境外发债难度明显增加。4月份竟无一只境外地产债发行，这种情况还是17年以来第一次出现。考虑到不管是额度提前透支也好，还是境外市场波动影响也好，今年房企从境外债券市场融资的规模可能会有大幅缩水。境外融资转战境内市场发力的可能性增加。

以上文中的42家样本房企为研究对象，从2020年1-4月房企的债券发行情况看，大部分房企都抓住了发债的窗口期进行了债券融资，缓解了债务到期压力。中国恒大、碧桂园、华夏幸福、阳光城、世茂房地产境内外1-4月债券发行规模超80亿元。

但也存在个别企业没有发债，比如华侨城A、招商蛇口、保利地产、信达地产、宝龙地产、雅居乐集团、融信中国、中骏集团控股。没有选择发债融资的缘由也可能比较多，比如公司自身融资计划、融资结构调整计划等等，当然也不排除个别企业可能遭遇了债券融资上的遇冷，比如债券融资中以境外债融资为主的房企，可能就容易错过境内这一波发债的「盛典」。

编辑/Edward